Verkehrswert

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo
Es ein gibt ein Problem. Eine Hausbesitzerin verstarb vor ein paar Jahren. Der Witwer bewohnt nun allein das Haus. Das Haus soll überschrieben werden an einen von zwei Söhnen. Der Bruder möchte ausgezahlt werden. Der zukünftige Eigentümer schlug ihm vor, dass Grundstück über die Bodenrichtwerte der Kommune zu bewerten. Das Haus sollte von einem TÜV-Gutachter geprüft werden. Da Gutachter sehr unterschiedlicher Meinung sind, hätte man auch noch einen zweiten beauftragen können und dann einen Mittelwert errechnen.
Haus: großes Einfamilienhaus
Baujahr ca. 1912 mit Anbau von ca. 1978 DDR
Keine Sanierungen während der „West – Zeit“
Keine Dämmungen, auch nicht aus DDR – Zeiten
Fenster meist ca. 1980, Rest älter
Jahrelang Wasser im Keller
Dach von 1912

Der neue Eigentümer ist der Meinung, dass der Gutachter den Hauswert vom Grundstückswert abzieht. Sein Bruder möchte sich aber auf einen reellen, durchschnittlichen Marktwert einigen. Er sagt, dass viele Familien alte Häuser zum Selbstumbau erwerben und für das Haus noch etwas zahlen würden.
Wie kann er den Marktwert ermitteln ohne das Objekt zu veräußern? Können Makler das einschätzen? Würde es Sinn machen mehrere Makler durchs Haus zu führen oder gibt es andere Möglichkeiten?
Zitate aus dem Netz: „Schau doch an, wieviele ZV-Sachen in einen zweiten Termin gehen, weil noch nicht mal 50% des festgestellten (objektiven???) Verkehrswertes am Markt realisiert werden können. Die einzige Möglichkeit den realen Verkehrswert zu bestimmen, ist das Objekt am Markt zu verkaufen.“

Gruss Heiko

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Der neue Eigentümer ist der Meinung, dass der Gutachter den
Hauswert vom Grundstückswert abzieht.

Was soll das denn bitte ?

veräußern? Können Makler das einschätzen? Würde es Sinn machen
mehrere Makler durchs Haus zu führen oder gibt es andere Möglichkeiten?

Einem Gutachter wird die Wertermittlung nicht zugetraut, aber einem Makler ? Welche Qualifikation hat der Makler, die der Gutachter nicht hat ?

realisiert werden können. Die einzige Möglichkeit den realen
Verkehrswert zu bestimmen, ist das Objekt am Markt zu
verkaufen.“

Die einzige Möglichkeit ist, einer Person der man vertraut, die Wertermittlung zu übertragen. Hier liegt meiner Meinung das Problem, dass niemandem das Vertrauen entgegengebraucht wird, den objektiven Wert festzulegen.

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Hallo Heiko,

in einem Fall wie dem euren, sollten sich alle beteiligten Parteien auf einen (vereidigten) Sachverständigen einigen, bevor dieser das Gutachten anfertigt.
Das haben meine Exfrau und ich auch so gemacht und sind gut damit gefahren.

Dann sollte man sich auch im Vorfeld schriftlich einigen, daß man das Gutachten anerkennt.

Inwiefern das juristisch tragfähig ist, kann ich nicht sagen, aber es ist schon eine gewisse Absicherung.

Das ein solches Wertgutachten nur bedingt in einen Marktpreis umzusetzen wäre, ist eine andere Sache.

Gandalf

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Der neue Eigentümer ist der Meinung, dass der Gutachter den
Hauswert vom Grundstückswert abzieht.

Was soll das denn bitte ?

Naja, nach der Beschreibung

Haus: großes Einfamilienhaus
Baujahr ca. 1912 mit Anbau von ca. 1978 DDR
Keine Sanierungen während der „West – Zeit“
Keine Dämmungen, auch nicht aus DDR – Zeiten
Fenster meist ca. 1980, Rest älter
Jahrelang Wasser im Keller
Dach von 1912

Ist dieses Haus irgendetwas bei 0 Euro „wert“, weil es komplett abgewohnt ist (Nutzungsdauer) und darüber hinaus (Wasser im Keller) auch noch Schäden hat.

Somit ist also der Abrisspreis in Ansatz zu bringen zusammen mit den Grundstückskosten.

Wenn das Grundstück also nach Bodenrichtwert 80.000 € wert wäre, bliebe ein Wert von 40.000 Euro übrig. Ob der dann zu realisieren ist, ist wie gesagt fraglich.

Aber kurz gesagt: Ja, ich habe auch schon Gutachten dieser Art in der Hand gehabt, in denen das darauf befindliche Haus lediglich eine Last und kein Wert war. Find ich nicht unüblich und auch nachvollziehbar.

Die einzige Möglichkeit den realen
Verkehrswert zu bestimmen, ist das Objekt am Markt zu
verkaufen.“

Das ist wahr.

Die einzige Möglichkeit ist, einer Person der man vertraut,
die Wertermittlung zu übertragen. Hier liegt meiner Meinung
das Problem, dass niemandem das Vertrauen entgegengebraucht
wird, den objektiven Wert festzulegen.

Außer dem Verkaufspreis gibt es keinen „objektiven“ Wert.

Die Gutachten sind nur Schätzungen für den Fall, dass man nicht verkaufen will. Ob man den Gutachten glaubt, hängt von der eigenen Interessenlage ab. Um davon unabhängig zu werden, sind diese Gutachten in Teilen genormt, so dass man vor Gericht einen Referenzwert hat (bspw. bei der Teilung). Das ist aber der Verkehrswert, nicht der wirkliche Wert eines Objektes.

Denn ja, genau, viele viele Objekte gehen für weniger als 50% des VW über den Tisch (Überangebot!). Wenn ich da jemanden auszahlen müsste, würde ich mich nicht auf den Verkehrswert stützen sondern eher mit Verkauf drohen (

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Er sagt, dass viele Familien alte Häuser zum Selbstumbau
erwerben und für das Haus noch etwas zahlen würden.

Schätze doch selbst ein, wie wahrscheinlich das in Eurem Fall ist. Das klingt nach Ruine mit mind. 100-150k Investitionsbedarf (Eigenleistung berücksichtig).

Ihr habt tatsächlich nur zwei Möglichkeiten:

a) Ihr glaubt den Gutachtern. Die sind verpflichtet dort standardisiert vorzugehen und deren Werte sollten nicht allzuweit voneinander abweichen. Das ist gut für den Auszahlenden aber blöd für den Ausgezogenen, da der Wert sehr gering sein dürfte (Grundstück - Abrisskosten).

b) Der Ausgezogene bestreitet den Wert und besteht auf einem Verkauf und der Erlös wird geteilt. IANAL, insofern weiß ich gar nicht, ob der Ausgezogene das überhaupt erzwingen kann.

Anyway sollte der Ausgezogene sich das gut überlegen, denn wenn das Objekt nicht gerade in einer Spitzenlage liegt oder sonstige Extras hat, geht es vermutlich in der aktuellen Zeit für deutlich weniger als den Verkehrswert aus a) über den Tisch.

Außerdem ist die Familienbande danach auch etwas, nunja, „belastet“.

Wie kann er den Marktwert ermitteln ohne das Objekt zu
veräußern? Können Makler das einschätzen? Würde es Sinn machen
mehrere Makler durchs Haus zu führen oder gibt es andere
Möglichkeiten?

Was sollen die denn machen? Die erfinden dir gerne jeden Preis, aber der Auszahlende hat keine Veranlassung sich daran gebunden zu fühlen.

Du kannst mal spaßeshalber einen Makler durchlaufen lassen, der dir seine Einschätzung sagt. Dann kannst Du entscheiden, ob du a) oder b) machen willst.

Mein persönlicher Tipp: Lass es. Nimm das Geld aus dem Gutachten und freu Dich an einer intakten Familie. Familienimmobilien werden regelmäßig von der Familie grotesk überschätzt und führen zu traurigen Rechtsstreitigkeiten, an deren Ende es nur Verlierer gibt.

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Hallo,
zur Ermittlung des Verkehrswertes gehen Gutachter (zumindest bei Zwangsversteigerungen) schauen Gutachter nach mehreren Verfahren auf den Wert.
Sachwert: Herstellkosten minus Reparaturen
Vergleichswert: was kostet sowas in der Gegend, behelfsweise was kostet so ein Objekt in weiterer Umgebung und was kosten atwas andere Objekte in der Naehe
Ertragswert: was bringt die Vermietung
Aus allen 3 Verfahren gemeinsam wird der Verkehrswert ermittelt.
Das kann jeder Hausbesitzer oder angehende Erben ebenfalls durchdeklinieren, dabei sich von mehreren Seiten einem vermutlich nicht ganz so falschem Wert naehern.
Gegebenenfalls wird bei der Berechnung der Schenkungssteuer noch etwas anderes ermittelt.
Gruss Helmut

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Sachwert: Herstellkosten minus Reparaturen

Das ist leider nicht ganz korrekt: http://www.money-online.de/lexikon_bau/sachwert_immo…

„Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert, dem Wert der Außenanlagen, und dem Gebäudewert.“

und der Gebäudewert wiederum wird (grob gesagt) auch noch von der verbleibenden Restnutzungsdauer (RND) in Bezug auf die Gesamtnutzungsdauer (GND) berechnet.

Also (Herstellkosten * (RND/GND))- Reparaturen etc. . Und da die GND oft bei 80 Jahren liegt, sind Gebäude von vor 1930 schlicht wertlos bzw. nur noch ein Belastung.

Das ist natürlich nur allgemein gesagt, denn die GND hängt natürlich vom speziellen Gebäude ab etc.pp. Neuschwanstein ist sicher noch was wert. Aber darum scheint es sich beim hiesigen Objekt nicht zu handeln :smile:

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„Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem
Bodenwert, dem Wert der Außenanlagen, und dem Gebäudewert.“

Hallo,
sicherlich kann man meine Kurzaussage erweitern, bestimmt auf die Groesse mehrerer Buecher.
Ob der Bodenwert dazugehoert, ist noch nicht einmal sicher, in der DDR soll es Haeuser geben ohne Grundstueck (Grundstueck und Haus haben zwei unterschiedliche Eigentuemer).
Die Anregung, in den genannten Wertermittlungsarten voranzugehen, sollte rueberkommen. Um Konsens zu erlangen bei den Streithaehnen.
Gruss Helmut