Hallo,
wenn ein Haus verschenkt werden soll und mit gleichem Notarvertrag ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt wird, kann dann des Wohnrecht (Jahresnettomiete*restliche Lebenserwartung anhand der Vorgabewerte) direkt vom Verkehrswert abgezogen werden.?
Bzw. das im Notarvertrag sofort der um das Wohnrecht geminderte Verkehrswert eingetragen wird? Oder muß dort erstmal der Verkehrswert ohne Wohnrecht eingetragen werden?
LG
Simoni
Hallo,
dazu gibt es beim Bundesfinanzministerium eine entsprechende Seite:
http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Dow…
Im Prinzip ist die Berechnung folgende:
Zunächst ist die monatliche Nettokaltmiete zu errechnen.
Also Quadratmeter der Wohnung mal den Mietzins (zum B. 5 € pro Qm)
Daraus ist dann die Jahresrohmiete zu errechnen (Monat mal 12)
Nachdem Vervielfältiger zur Berechnung des Kapitalwerts lebenslänglicher Nutzungen oder Leistungen zu § 14 Abs. 1 Satz 4 BewG ist die Jahresmiete mit dem Faktor 12,935 (als Besipiel )zu multiplizieren. Diesen Faktor erhält man aktuell bei dem Bundesministerium der Finanzen.Dieses stellt die Vervielfältiger für den Kapitalwert einer lebenslänglichen Nutzung oder Leistung im Jahresbetrag von einem Euro nach Lebensalter und Geschlecht der Berechtigten in einer Tabelle zusammen und veröffentlicht diese zusammen mit dem Datum der Veröffentlichung der Sterbetafel im Bundessteuerblatt.
Servus,
wie sollte es bei einem Wohnrecht zu Einkünften Vermietung und Verpachtung kommen?
Das von Dir verlinkte Schreiben bezieht sich auf Nießbrauch, nicht auf Wohnrecht. Das ist was anderes: Wer ein Wohnrecht nutzt, kann nicht gleichzeitig vermieten, und wer ein Wohnrecht bestellt, auch nicht.
Außerdem ist in der Frage mit keinem Wort erwähnt, dass die fragliche Bewertung in irgendeinem Zusammenhang mit der Besteuerung steht. Falls es z.B. um Erbschaft- und Schenkungsteuer geht, ist es gleichgültig, wenn ein abweichend von den einschlägigen Vorschriften des BewG ermittelter Wert in der Schenkungsurkunde stehen.
Schöne Grüße
MM
Servus,
wozu sollte der „in der Urkunde eingetragene Wert“ dienen? Zur Bestimmung des Gegenstandswertes für die Liquidation des Notars?
Schöne Grüße
MM
Der richtige Ansprechpartner ist sicherlich der Notar, der die Übertragung beurkundet.
Grundsätzlich ist die „Kaufpreisfindung“ frei zwischen den Parteien auszuhandeln.
Dennoch kann das Finanzamt etwas Ärger machen.
Die Bewertung von Wohnrechten wird in der ImmoWertV irgendwo ab Anlage 10 beschrieben. Der Wert für den Berechtigten kann von der Wertminderung abweichen. Deine Näherungsformel ist aber nicht schlecht. Dennoch müsste die Kostentragung durch den Wohnberechtigten, ggf. Finanzierungszahlungen oder Instandhaltungskosten berücksichtigt werden. Außerdem wird mit Leibrentenfaktoren gerechnet, die mit zunehmender Dauer geringer werden.
Gruß Andreas
Im Notarvertrag wird nur die Schenkung und das damit verbundene Wohnrecht vereinbart
und dann im Grundbuch eingetragen. Den Verkehrswert zum Zeitpunkt der Schenkung, oder der Wert des Wohnrechtes interessiert weder den Notar noch das Grundbuchamt.
Wenn der Verkehrswert für Sie von Interesse ist, dann lassen sie diesen von einem
Gutachter ermitteln.
Mit freundlichem Gruß
Rudolf Hoffmann
Um im Notarvertrag den Verkehrswert unter Berücksichtigung des Wohnrecht(-abzugs) auszuweisen, müsste zunächst der Wert des Wohnrechts sachverständig ermittelt werden. Dann ist das denkbar, sollte jedoch auch grundbuchlich abgesichert und im Vertrag gesondert ausgewiesen werden. Also: Verkehrswert unter Berücksichtigung des Wohnrechtes und Belastung aus dem Wohnrecht gesondert oder Verkehrswert einmal mit und einmal ohne Wohnrecht.
Hallo Simoni,
eine konkret beantworten kann ich diese Frage nicht.Der Verkehrswert ist der Preis des Grundstücks , den jeder Dritte im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bereit ist zu zahlen. Durch ein lebenslanges Wohnrecht wird der Verkehrswert gemindert.
Der Einfluss des Wohnrechts auf den Verkehrswert hängt von der Art der vertraglichen Vereinbarung dieses Rechts ab.
Es kann sich um ein Wohnrecht, ein Wohnungsrecht, um eine Wohnungsreallast und/oder um ein Altenteilsrecht handeln (s. BGB §§ 1090, 1ß93, 11ß5, 49).
Die Höhe der wirtschaftlichen Auswirkungen des Wohnrechts hängt auch davon ab, ob es sich um ein entgeltliches oder um ein entgeltliches Recht handelt.
In Abhängigkeit von der statistischen Lebenserwartung des Berechtigten und einem Zinssatz wird der kapitalisierungsfaktor ermittelt und mit derJahresmiete multipliziert. Das ergibt die Minderung des Verkehrswertes.
Neben den freiberuflichen Sachverständigen erstatten die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte bei den Kataster- u. Vermessungsämtern der Städte bzw. der Kreise Gutachten, die diese Grundsätze auf den konkreten Fall anwenden.
Wenn es um um den Wert geht, den der beurkundende Notar seiner Gebührenberechnung zugrunde legt, wäre es notwendig, die Gebührenordnung für Notare einzusehen.
Meine Bemerkungen treffen sicher nicht den Kern der Frage, den aus der Fragesstellung vermute. Den Gutachterausschuss halte ich für eine gute Adresse, weil dort Sachkunde und Unabhängigkeit gegeben sind, weil Gutachten dort nicht im Alleingang von einem Sachverständigen erstellt werden, sondern zwei weitere Sachverständige mitzeichnen.
Hallo,
Du hast die Frage nicht verstanden…
Es geht um den Verkehrswert eines Gebäudes,der selbstverständlich durch ein Wohnrecht gemindert wird.
Die Wohnung,die der Wohnrechtsinhaber bewohnt,steht dir als Eigentümer nicht zur Verfügung.
Und da Wohnungen im Regelfall entweder selber bewohnt oder vermietet werden,wird hier zur Ermittlung des geminderten Verkehrswertes mit einer fiktiven Miete gerechnet,die der Eigentümer bei einer Vermietung dieser Wohnung des Wohnrechtsinhabers erzielen würde.
Du hast das Prinzip nicht verstanden
Servus,
keine Sorge: Wie man eine dauernde Last bei der Ermittlung eines Ertragswertes berücksichtigt, ist mir wohl bekannt, und ebenfalls, dass man für die Ermittlung eines Ertragswertes keinen Minister braucht, weil sie banal ist, wenn man das Prinzip verstanden hat. Nebenbei: Obwohl das Ertragswertverfahren die relativ beste Annäherung an einen gegebenen Verkehrswert bietet, ist es doch viel weniger objektiv als es scheint, weil an zwei zentralen Stellschrauben letztlich Schätzungen verwendet werden, die ihrer Natur nach vage sein müssen. Das ist Dir ja sicherlich aus dem BewG bekannt.
Hieraus ergibt sich, warum im Zusammenhang mit ESt und Einheitsbewertung einzelne Elemente aus dem Ertragswertverfahren schematisch und vereinfachend festgelegt werden müssen: Das macht die Ergebnisse der Bewertung zwar weniger realistisch, aber einheitlich im Sinn der Rechtssicherheit.
Die in dem BMF-Schreiben beschriebenen Bewertungsmethoden dienen einem ganz bestimmten Zweck, nämlich der Bewertung im Zusammenhang mit der Besteuerung.
Es ist nicht sachgerecht, wenn man Bewertungsmethoden, die einem bestimmten Zweck dienen, in einen ganz anderen Zusammenhang 1:1 übernimmt.
Wofür der Verkehrswert im gegebenen Fall überhaupt benötigt wird, wissen wir nicht; daher ist es voreilig, dass Du hier einen Zusammenhang mit Besteuerung unterstellst.
Schöne Grüße
MM
Hallo,
Nein,du kannst einfach nicht zugeben,unrecht gehabt zu haben…
Lustiges Hüpfespielchen
Hab ich das? Das wüßte ich aber…
Wenn Du dieser Ansicht bist, könntest Du sie ja vielleicht begründen, odrr?
Weiterhin fröhliches Herumgondeln wünscht
MM
Hallo Frank Müller,
Es geht um den Verkehrswert eines Gebäudes,der
selbstverständlich durch ein Wohnrecht gemindert wird.
Du liegst total daneben.
Schauen wir doch einmal was das Baugesetzbuch § 194 über den Verkehrswert aussagt:
§ 194
Verkehrswert.
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
Gruß Kematef
Den Verkehrswert zum
Zeitpunkt der Schenkung, oder der Wert des Wohnrechtes
interessiert weder den Notar noch das Grundbuchamt.
Hallo,
wie kommst du denn auf diesen schmalen Grat?
Relevant für die Gerichtskosten ist der Verkehrswert des Grundbesitzes. Wenn die Beteiligten - gerade bei Überlassungsverträgen - diesen zu überspitz beschönigt darstellen wird von dieser Wertangabe abgewichen und der Wert wird festgesetzt werden. Auch die Angabe des Jahreswertes eines einzutragenden Wohnrechtes ist zwingend erforderlich!
ml.