Guten Tag, eine Immobilie wurde mit einer Brutto-Grundfläche von 260 qm bewertet, die zu bewohnende Fläche ist ca. 120 qm + Keller mit ca. 60 qm. Was versteht man unter der Brutto-Grundfläche und ist dies richtig, diese für die Bewertung zu Grunde zu legen und nicht die reine Wohnfläche?
Lieber SRI
Grundlage für die Sachwertermittlung ist die Bruttogrundfläche des Hauses. Die BGF ist die Summe der Fläche aller Geschosse. Dabei werden die Außenmaße des Hauses zur Berechnung herangezogen. Bei Wikipedia gibt es ein schönes Schaubild, welche Flächen in die Berechnung eingehen.
Der Sachwert ist aber noch kein Verkehrswert.
Mit freudlichen Grüssen
Dieter Hirschmann
Den Angaben entnehme ich dass es sich wahrscheinlich um ein Einfamilienhaus handelt. Wie Herr Hirschmann bereits ausgeführt hat, erfolgt im Sachwertverfahren i.d.R. die Bewertung über die BGF. Wesentlich ist die Modellkonformität des Verfahrens mit dem Modell des Gutachterausschusses zur Ableitung der Marktanpassungsfaktoren, der den Sachwert in den Verkehrswert anpasst.
Andere Verfahren orientieren sich aber auch an der Wohnfläche.
Hallo SRI,
im Grunde genommen sollten Sie den Kollegen fragen und sich das Gutachten erklären lassen.
Das Sachwertverfahren basiert auf den Normalherstellungkosten, kurz NHK, 2000 oder 2010. Ein ausstattungsmerkmal ist die Fassade und deren Gestaltung. Daher muss die Fassade mit berücksichtigt werden. Das wird gemacht, indem die Brutto-Grundfläche incl. der Außenwände und deren Verkleidung zu Grunde gelegt wird.
Wie meine „Vorredner“ schon schrieben, ist bei Wikipedia eine sehr gute Darstellung zu finden, was in die BGF alles hineinzählt.
Die Wohnfläche ist die Berechnungsbrundlage für das Ertragswertverfahren und ist erheblich geringer als die BGF.
Hier finden Sie z.B. das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren grob dargestellt sowie einige Begriffserklärungen www.koch-immobilienbwertung.de
Im übrigen sagt der §194 BauGB nichts über das anzuwendende Rechenverfahren aus, sondern besagt lediglich, dass der Verkehrswert unbeeinflußt von persönlichen Verhältnissen auf einen bestimmten Wertermittlungsstichtag unter Würdigung der Lage, Ausstattung und sonstiger Merkmale zu ermitteln ist.
Einen schönen Sonntag noch
B. Koch
Lieber SRI,
ich kann mich den Ausführungen meiner Kollegen nur anschließen.
mit freundlichen Grūssen
Klaus Franke
Hallo, vielen Dank für die ausführlichen Erläuterungen. Mich hat es nur gewundert, da eine ähnliche Immobilie mit 180000-200000 geschätzt wurde in der direkten Nachbarschaft und diese Immobilie jetzt mit einem Verkehrswert von 280000 EUR bewertet wurde. dies wurde durch einen andern Gutachter erstellt und ich war jetzt eben auf der Suche nach dem Fehler.
- Hallo, vielen Dank für die ausführlichen Erläuterungen. Mich hat es nur gewundert, da eine ähnliche Immobilie mit 180000-200000 geschätzt wurde in der direkten Nachbarschaft und diese Immobilie jetzt mit einem Verkehrswert von 280000 EUR bewertet wurde. dies wurde durch einen andern Gutachter erstellt und ich war jetzt eben auf der Suche nach dem Fehler.
Hallo SRI,
kann es sein, dass der Bewerter das Grundstück oder zugehörige Grundstücksfläche mitberechnet hat.
Aufpassen, so mancher sogenannter Immobilienbewerter führt nur eine Vergleichswertberechnung aufgrund von Angebotswerten durch, um einen Vergleich zu erhalten, solltest du die von dir angegebenen anderen Gutachten mal ansehen.
Was wurde bewertet, wie wurde bewertet, welche Ausstattung wurde mitbewertet, ist das Grundstück auf dem die Immobilie steht miteingeflossen.
Gruß
BHS-Huber