Hallo Experten,
wenn ein bebautes Grundstück außerhalb eines gültigen Bebauungsplans liegt, dann wird i. d. R. keine Neubaugenehmigung mehr erteilt. Bei Bestandsschutz bleibt dann nur noch Renovieren. Welchen Abschlag (%) beim Verkehrswert des Grund und Bodens bedeutet denn dieses Neubauverbot grob geschätzt, reichen da 50%?
Natürlich kann das genauer nur ein Gutachter feststellen.
Dank und Gruß!
Franz
Hallo!
Warum sollte es eine Wertminderung geben ?
Es gab keinen B-Plan vorher,also hatte es den Wert X. Man konnte und durfte so bauen wie es in der Nachbarschaft üblich ist(vereinfacht,eben nach Bundesbaugesetz).
Nun gibts für Nachbargelände einen B-Plan,etwa weil da Neubauten angesiedelt werden sollen.
Was ändert sich für das Grundstück ? Nichts,oder ?
Nur Bestandsschutz ? Dann wäre das eine der wenigen Ausnahmen, Bau war schon vorher zweifelhaft, Außenbereich etwa. Hat aber grundsätzlich nichts mit dem nahegelegenen B-Plan zu tun.
MfG
duck313
Hallo duck313,
ein altes Haus im Außenbereich, das nur noch renoviert werden darf, findet kaum noch Kaufinteressenten. Insofern müsste es doch für den Grund und Boden einen deutlichen Preisunterschied geben, je nachdem, ob er neu bebaut werden darf oder nicht.
So war das gemeint.
Gruß Franz
Hallo Franz!
wenn ein bebautes Grundstück außerhalb eines gültigen
Bebauungsplans liegt, dann wird i. d. R. keine
Neubaugenehmigung mehr erteilt. Bei Bestandsschutz bleibt dann
nur noch Renovieren. Welchen Abschlag (%) beim Verkehrswert…
Warum Abschlag. Auf Anhieb weise ich dir Dutzende Grundstücke nach, bei denen die Preise aufgrund des Neubauverbots geradezu durch die Decke gingen.
Beispiel: Das Ansinnen, in einem Biosphärenreservat zu bauen, kann man sich abschminken. Trotzdem gibt’s dort Häuser. Da wurden eben längst in sich zusammengefallene traurige Gebäudereste saniert. Ein Anwesen mit kaum mehr als ein paar überwucherten Fundamentresten und vermodernden Balken kostet einen 7stelligen Betrag. Nach einer Weile und nach weiterer Investition ist aus der zusammengefallenen Bauernkate eine Traumvilla geworden.
Von solchen Fällen abgesehen, gibt es Leute, die gerne ein Objekt kaufen, wenn sie wissen, daß in der Gegend ansonsten keine Veränderungen durch Baumaßnahmen stattfinden. Dabei gibt es allerdings Fälle, bei denen der Bestandsschutz mit Eigentümerwechsel oder Umnutzung endet.
B-Plan hin oder her, im Außenbereich spielt sich mit Neubauten außer für landwirtschaftliche Nutzungen sowieso nichts ab.
Gruß
Wolfgang
Danke Wolfgang und duck, für eure Einschätzungen!
Da staunt der Laie: Dass alle Baulandsuchenden auf dem Absatz kehrt machen, hat keinen Einfluss auf den zu erwartenden Kaufpreis (=Verkehrswert).
Gruß Franz
Hallo Franz!
Da staunt der Laie:
Dass alle Baulandsuchenden auf dem Absatz
kehrt machen…
Klar machen Baulandsuchende kehrt, wenn gar kein Bauland angeboten wird. Wenn ich Socken anbiete, aber jemand will partout eine Badehose, macht er angesichts meines Sockenangebots auf dem Absatz kehrt.
Wenn ich Socken anbiete, aber lauter Badehoseninteressenten kommen. kann der unbefriedigende Zustand verschiedene Ursachen haben, z. B.
oder
Aber keine der Ursachen führt zum Verfall des Sockenpreises am Sockenmarkt.
Gruß
Wolfgang
Hallo Wolfgang,
in derartigen Fällen müssten also sanierungsbegeisterte Liebhaber alter Häuser gesucht werden, die ortsübliche Baulandpreise zu zahlen bereit wären.
Gruß Franz
Moin,
in derartigen Fällen müssten also sanierungsbegeisterte
Liebhaber alter Häuser gesucht werden, die ortsübliche
Baulandpreise zu zahlen bereit wären.
so in etwa.
Ich besitze auch eine recht spezielle Immobilie, die nur wenige Liebhaber hat und bei deren Verkauf ich wohl Probleme kriegen würde.
Alte Bausubstanz, riesiges Grundstück, das meiste davon kein Bauland und große, als Wohnraum nicht nutzbare Nebengebäude.
Die hab ich mir exakt so ausgesucht, aber das tun eben nur wenige.
Gandalf
Hallo Franz!
in derartigen Fällen müssten also sanierungsbegeisterte
Liebhaber alter Häuser gesucht werden, die ortsübliche
Baulandpreise zu zahlen bereit wären.
Genau das eben nicht. Wer eine kluge, attraktive Frau im reiferen Alter sucht, wil kein junges Mädchen. Für ein sanierungsfähiges Liebhaberstück sucht man Kenner, die den Liebhaberpreis bezahlen. Natürlich gibt es auch heruntergekommene Schabracken, wo man Liebenswertes vergeblich sucht. Die sind dann schwer los zu bekommen.
Für so gut wie jedes Objekt gibt es Interessenten. Die Kunst des Verkäufers besteht darin, sich an den passenden Interessentenkreis zu wenden, nicht an irgendwelche anderen. Wenn man gar kein Baugrundstück zu verkaufen hat, ist es nicht besonders zielführend, sich an Leute zu wenden, die ein Baugrundstück suchen.
Manche Leute suchen ein handtuchgroßes Grundstück, eigentlich nur einen Bauplatz, ausreichend für ein Typenhaus nebst Carport und Mülleimerstellplatz Das ist eine ganz andere Klientel als die, die von Weitläufigkeit, altem Baumbestand und einem ebenso alten Haus träumen, die in eine Gegend ziehen wollen, die sich durch Baumaßnahmen nichts mehr verändert. Mancher sucht die Alleinlage (die man in Baugebieten nun mal nicht findet), in die andere Suchende unter gar keinen Umständen ziehen würden. Beim Blick aus dem Küchenfenster auf den eigenen Hühner-, Pferde- oder Ziegenstall zu gucken, ist für manche Leute das Größte, während andere lieber den Nachbarn schön eng auf der Pelle hocken.
Überlege also, welche Zielgruppe für deine Immobilie in Frage kommen könnte und überlege dann weiter, wie du diese Zielgruppe erreichst.
Gruß
Wolfgang.
Hallo Wolfgang,
um eine letzte Metapher zu bemühen: Die Interessentenschlange wäre wohl kaum zu bändigen, wenn man Silber zum Preis von Gold anböte.
Gruß Franz
Moin,
Die Interessentenschlange
wäre wohl kaum zu bändigen, wenn man Silber zum Preis von Gold
anböte.
wohl eher umgekehrt 
Gandalf
Ergänzend - eine Wertminderung kann man so nicht sehen, weil es dazu einen Wert geben müsste, der reduziert wird durch ein Neubauverbot. Was aber unwahrscheinlich ist, weil das fragliche Grundstück wohl noch nie in einem B-Plan-Gebiet lag.
D.h. der Grund und Boden (mit Ausnahme der bebauten Fläche) würde eher als landwirtschaftliche Fläche oder Gartenland bewertet werden. Das kann 50% sein, das kann erheblich mehr sein. Wieviel genau, da hängen zahlreiche Faktoren dran, das kann niemand so pauschal sagen. Ich habe einen Fall erlebt, wo der Besitzer tatsächlich uralte Pläne gefunden hat und aufgrund dieser eine weitere Bebauung durchgesetzt hat. Ist immer eine Einzelfallentscheidung.
Im Zweifel kann ein Anruf beim zuständigen Gutachterausschuss gewisse Aufklärung liefern. PRobier’s einfach mal, bevor du einen Gutachter selber beauftragst, zumal dir der Ausschuss auch sicherlich einen Gutachter nennen kann, der entweder viel Erfahrung in dieser Art der Bewertung hat oder sich auch gleich darauf spezialisiert hat.
Gruß
Ex.