Hallo,
ich hätte gerne eure fachliche Meinung zu folgendem Fall:
A und B erben von ihren Eltern gemeinsam ein Haus. Wert: 500 000 bis 600 000 Euro.
A hat ein gesichertes Einkommen als Bankangestellter, ein schuldenfreies Einfamilienhaus und würde das geerbte Haus gerne vermieten. Geschätzte Mieteinnahme: 2000 Euro.
B ist selbstständig und besitzt ein Einfamilienhaus im Wert von 500 000 Euro, das mit etwa 90 000 Euro belastet ist. Der Kredit läuft im kommenden Jahr aus und könnte für eine Rate von 530 Euro (für 10 Jahre) verlängert werden. Andere Banken bieten zwar grundsätzlich günstigere Konditionen, haben B aber wegen seiner Selbstständigkeit bereits als Kunde abgelehnt.
B würde außerdem gerne in sein Haus investieren, besitzt dafür aber keine Rücklagen und bekommt natürlich auch keinen Kredit von der Bank – siehe oben.
Mit Mieteinnahmen, die vermutlich die Bonität von A steigen lassen würden, ist frühestens nach dem Räumen des Hauses in drei Monaten zu rechnen. Aufgrund der Zinsentwicklung müsste der Kreditvertrag aber auf jeden Fall zeitnah verlängert werden.
B sagt sich nun: Wenn wir das Haus behalten, dann bleiben nach Abzug meiner Zinsen (530 Euro) und einer Rücklage für Investitionen im vermieteten Haus (10 %, also 100 Euro) nur 370 Euro im Monat übrig. Gleichzeitig bringen kleine Mietwohnungen in dieser süddeutschen Millionen deutlich mehr Rendite als Häuser. Mein Partner C besitzt zum Beispiel eine Wohnung im Wert von 100 000 Euro (lt. Gutachten), die nach Abzug der Nebenkosten und Rücklagen für Investitionen etwa 350 Euro Rendite im Monat abwirft.
Mal angenommen, wir verkaufen das Haus für 500 000 Euro, dann bekomme ich davon 250 000 Euro, zahle 90 000 Euro Kredit zurück, kaufe eine Wohnung für 100 000 zzgl. 10% Kaufnebenkosten (110 000 Euro), dann habe ich ebenfalls etwa 350 Euro Rendite - und mir bleiben 50 000 Euro übrig, die ich in mein Wohnhaus investieren kann. Außerdem sitzt mir keine Bank mehr im Nacken. Gibt es in der Wohnung einen Mietausfall, habe ich im schlimmsten Fall halt keine Rendite – gibt es im Haus einen Mietausfall, muss ich trotzdem die Zinsen weiter bedienen. Außerdem ist die Vermietung eines Hauses aufwändiger als die einer Wohnung, bei der sich die Hausverwaltung um alles kümmert. Wenn die Heizung im vermieteten Wohnhaus erneuert werden muss, muss ich am Ende noch tausende Euros nachschieben, bei der Mietwohnung beträgt mein Anteil vielleicht ein paar Hunderter.
A meint, es wäre ein Fehler, eine Immobilie zu verkaufen, um eine andere anzuschaffen; hier würde man nur unnötig Steuern und Abgaben zahlen.
Was sagt ihr zu den Überlegungen von A und B? Hat das Hand und Fuß? Hat A unrecht? Oder hat sich B an entscheidender Stelle verrechnet?
Liebe Grüße,
Max
