Vermieter akzeptiert meine Kündigung nicht!

Ethan_Weir_c72b38 · 28. März 2003 um 17:22

Hallo,

Ich habe ein ganz großes Problem: Ich habe im September 2002 einen Mietvertrag unterschrieben, in dem steht das die gesetzliche Kündigungsfrist gilt, aber frühestens nach Ablauf von 3 Jahren gekündigt werden kann. Zusätzlich steht drin, das bei Abbruch einer Ausbildung/Studium normal nach drei Monaten gekündigt werden kann. Das Problem ist, das im Vertrag noch für weitere Jahre sogenannte Staffeln festgesetzt sind. Der Vermieter hat mir aber immer versichert, das ich immer nach drei Monaten kündigen könne. Ich war leider so blöd und habe das geglaubt. Ich habe jetzt mit 3 Monatsfrist gekündigt und bin ausgezogen, doch der Vermieter will weiter Geld haben, weil die Kündigung angeblich nicht möglich ist. Ich habe die Miete aber nicht gezahlt, und würde gern wissen welche Konsequenzen (Räumungsklage/Zahlungsklage?) mir jetzt drohen. Kann mir hier jemand helfen?

Anonym · 29. März 2003 um 10:04

Hallo Ethan,

Eine Räumungsklage kann nicht kommen, da Du die Wohnung schon geräumt hast.
Vertrag ist Vertrag. Was in dem Vertrag steht ist gültig
Wenn die 3-Monats-Regelung schriftlich fixiert, dann hast Du m.E. gute Chancen
Wenn die 3 Jahre Bestand haben versuch es mit einem Nachmieter.
Überlege eine Vereinbarung zu erzielen, welche den Mietvertrag für beendet erklärt. Sicherlich kostet diese Vereinbarung Geld.

Anmerkung: Lies Dir das nächste mal den Vertrag genauer [mehrmals !!] durch, den Du unterschreibst.

Christian

Anonym · 29. März 2003 um 10:46

Nachtrag
Der Vertrag ist durch Deine Kündigung einseitig beendet. Der Vermieter kann dieses Kündigung weder akzeptieren noch anerkennen, er kann die Kündigung nur hinnehmen. Der Vermieter kann aber noch Schadenersatz fordern, wenn er dazu aus dem Vertrag heraus berechtigt ist.

Christian

Ethan_Weir_c72b38 · 29. März 2003 um 11:45

Habe noch was gefunden…
§ 575 BGB
Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung verlangen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen. Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Danach wäre ja die 3-jährige Kündigungsfrist nicht wirksam.
Dagegen spricht aber leider das hier (punkt 3):

§ 557a
Staffelmiete

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Was gilt denn jetzt genau für mich?

G_nterW_d13683 · 29. März 2003 um 16:03

Hallo Ethan,

auf einige nachfolgende Antworten will ich nicht eingegen. Sie widersprechen der Rechtslage.

Ich habe ein ganz großes Problem: Ich habe im September 2002
einen Mietvertrag unterschrieben, in dem steht das die
gesetzliche Kündigungsfrist gilt, aber frühestens nach Ablauf
von 3 Jahren gekündigt werden kann. Zusätzlich steht drin, das
bei Abbruch einer Ausbildung/Studium normal nach drei Monaten
gekündigt werden kann. Das Problem ist, das im Vertrag noch
für weitere Jahre sogenannte Staffeln festgesetzt sind. Der
Vermieter hat mir aber immer versichert, das ich immer nach
drei Monaten kündigen könne. Ich war leider so blöd und habe
das geglaubt. Ich habe jetzt mit 3 Monatsfrist gekündigt und
bin ausgezogen, doch der Vermieter will weiter Geld haben,
weil die Kündigung angeblich nicht möglich ist. Ich habe die
Miete aber nicht gezahlt, und würde gern wissen welche
Konsequenzen (Räumungsklage/Zahlungsklage?) mir jetzt drohen.
Kann mir hier jemand helfen?

Ein Mietvertrag auf Zeit kann nur nach § 575 BGB eingegnagen werden, wenn die Räume nach der Frist für Eigenbedarf, wenn sie beseitigt oder total verändert werden sollen oder wenn es sich um Dienstwohnungne handelt. Jede andere Vereinbarung ist unwirksam. In § 575 (4) heisst es " Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam".

Du hast eine Kündigungsfrist von drei Monaten ( gesetzlich ). Du hast keinen wirksam abgeschlossenen Zeitmietvertrag. Der Mietvertrag ist wegen seiner Unwirksamkeit auf unbestimmte geschlossen und kann daher jederzeit mit der Drei-Monats-Frist gekündigt werden. Die vereinbarte Staffelmiete hat dabei keine Wirkungen. ´

Weise die Zahlungsaufforderung zurück und weise den Vermieter auf die Unwirksamkeit des Vertrages hin. Und - solange Du Schlüssel hast - bist Du zur Mietzahlung verpflichttet, auch wenn Du ordentlich gekündigt hast. Der Vermieter kann solange Du Schlüssel hast, nicht weiter vermieten. Also, unter Zeugen Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters, wenn er den Schlüssel nicht freiwillig annimmt. Wenn Schlüssel abgegeben sind, keine Miete mehr zahlen.

Vertrag mag zwar Vertrag sein, aber wenn ein Vertrag in wesentlichen Punkten nicht wirksam ist, gilt das Gesetz. Und das ist bei Dir der Fall. Drei Monate Kündigungsfrist.

Grüsse Günter

G_nterW_d13683 · 29. März 2003 um 16:09

Hallo Christian,

Dein Nachtrag ist falsch. Vorausgesetzt, es hätte hier ein wirksamer Vertrag auf drei Jahre bestanden, wäre der Vertrag nicht einseitig beendet, wenn der Mieter kündigt. Eine wirksame Vereinbarung auf Zeit kann nicht von einer Seite gekündigt werden. Der Vertrag kann nur aus rechtlicher Sicht im gegenseitigen Einvernehmen aufgehoben werden. gegenseitig, nicht einseitig.

Da jedoch kein wirksamer Vertrag bestanden hat, gilt auch Deine Auffassung nicht, dass Vertrag Vertrag ist und hier ein Nachmieter zu suchen wäre. Es gilt die Drei-Monats-Frist für die Kündigung.

Bitte bei derart kostenträchtigen Fragen und Problemen ins BGB schauen.

Grüsse Günter

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

G_nterW_d13683 · 29. März 2003 um 16:19

Hallo Ethan,

nun lasse Dich mal nicht durch die Absätze in § 575 BGB durcheinander bringen.

§ 575 BGB
Zeitmietvertrag

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen
werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen
oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,

in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich
verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch
eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert
würden, oder

die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten
vermieten will

und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss
schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als
auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Trifft für Deinen Fall zu.

(2) Der Mieter kann vom Vermieter frühestens vier Monate vor
Ablauf der Befristung verlangen, dass dieser ihm binnen eines
Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht. Erfolgt
die Mitteilung später, so kann der Mieter eine Verlängerung
des Mietverhältnisses um den Zeitraum der Verspätung
verlangen.

Trifft in Deinem Fall nicht zu, weil es hier darum geht, wenn einer der Gründe wegfällt, oder der Mieter wissen will, ob die Gründe noch zutreffen, dass er mit der oben genannten Frist den Vermieter auffordern kann, darzulegen, ob die Befristungsgründe noch zutreffen.

(3) Tritt der Grund der Befristung erst später ein, so kann
der Mieter eine Verlängerung des Mietverhältnisses um einen
entsprechenden Zeitraum verlangen. Entfällt der Grund, so kann
der Mieter eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen.
Die Beweislast für den Eintritt des Befristungsgrundes und die
Dauer der Verzögerung trifft den Vermieter.

Trifft für Dich nicht zu. Die Befristung wurde ja bei Vertragsabschluss vereinbart.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.

Danach wäre ja die 3-jährige Kündigungsfrist nicht wirksam.
Dagegen spricht aber leider das hier (punkt 3):

§ 557a
Staffelmiete

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in
unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der
Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige
Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert
bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine
Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier
Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung
ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf
dieses Zeitraums zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist
unwirksam.

Was gilt denn jetzt genau für mich?

Hier handelt es sich um einen unwirkamen Zeitmietvertrag. Also um einen unbefristeten Vertrag. Für diesen unbefristeten Vertrag gilt zwar die Staffelmiete, weil aber die Gründe des Zeitmietvertrages weggefallen sind, ist hier § 575 BGB anzuwenden. Du hast drei Monate Kündigungsfrist gehabt. Ein Zeitmietvertrag kann nicht mit einer Staffelmiete umgangen werden, um auf diesem Wege das Recht auf Kündigung zu unterlaufen.

Grüsse Günter

Anonym · 2. April 2003 um 12:17

Moment…

Hallo

Grundsätzlich richtig ist, daß die Umgehung der Best. für den Zeitmietvertrag zur Unwirksamkeit der Befristung (und nicht des gesamten Vertrages !) führen.
Allerdings sehe ich momentan ein Konflikt mit 557a Abs. 3BGB, in dem der Ausschluß des Kündigungsrechts bei Staffelmieten ausdrücklich zugelassen wurde.
Würde bedeuten, daß bei Verträgen ohne Staffelmiete der Ausschluß unwirksam sein könnte.
Warum solle der gesetzlich zugelassene Ausschluß nicht wirksam sein.
Ein Ausschluß des Kündigungsrechts ist schließlich nicht gleichzusetzen mit einer Befristung, auch wenn die Folgen ähnlich sein mögen.

Leider ist die Mietrechtsreform in vielen Teilen nicht ausgewogen und führt zu Konflikten und Widersprüchen.Warten wir auf eine BGH-Entscheidung in 5 Jahren !

Gruß
Harry