Vermieter: erst ohne ust, jetzt mit ust?

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo,

ich bin Mieterin in einem Bürohaus. Angefangen haben wir als Verein, der nicht zur USt optiert (Kleinunternehmer). Dementsprechend hat der Vermieter im Mietvertrag auch keine USt ausgewiesen. Jetzt haben wir eine GmbH gegründet und wollen den Mietvertrag umschreiben lassen. Dieser wird jetzt mit Ausweisung der USt sein. Wird die USt jetzt auf die bisher gezahlte Miete oben drauf gelegt, oder wird unsere Nettomiete geringer ausfallen? Der Vermieter meinte nämlich mal, er führe auf die bisher gezahlte Miete USt ab. Und sagte jetzt, dass die USt noch rauf käme im neuen Mietvertrag.
Was ist jetzt korrekt?
Danke für eure Hilfe…

#2

Hallo,

ich sehe das schon so, daß die USt auf die (bisher gezahlte) „Netto“-Miete drauf kommt.
Ihr habt ja auch einen Vorsteuerabzug in gleicher Höhe.
Sh. auch hier unter Bemessungsgrundlage
http://www.steuerlinks.de/steuerlexikon/lexikon/beme…

Sonst würde der Vermieter ja seine Mieteinnahmen mindern, wenn er vom bisher (also von Euch als Verein)
bezahlte Miete die Steuer abführt.

Also Nettomiete = 100 %, Bruttomiete =119%, bleiben beim Vermieter 100% übrig (weil USt wird ja abgeführt) u ihr zieht euch die Vorsteuer in gleicher Höhe ab, so bleibt euer Mietaufwand ja letzen endes gleich.

Hoffe ich konnte euch weiterhelfen.

Viele Grüße und Erfolg!

#3

Hallo, der Vermieter kann nur die UST abführen, wenn es auch explizit im Mietvertrag gestanden hat. Wenn nicht dann gab es auch nichts abzuführen.
Beim neuen Mietvertrag ist alles erst einmal Verhandlungssache (hier stehen sich zwei Vollkaufmänner gegenüber). Wenn er mit den Konditionen des Vermieters einverstanden seid, dann kommt die UST auf die Nettomiete selbstverständlich drau, Viel Erfolg, Dein www.homeoundjulia. de Team

#4

Ich gebe zu rein rechtlich bin ich überfragt, gewerbliche Mietverträge sind nicht unbedingt unser „Steckenpferd“ :wink: . Aber: ich denke, als Ihr angemietet habt, habt Ihr zu einem damals üblichen Marktpreis gemietet. Also eine übliche Kaltmiete netto ( ohne Mehrwertsteuer). Hätte der Vermieter 19 % abgeführt, hätte er offensichtlich diesen Verlust einkalkuliert. Das ist nicht nachvollziehbar. Ich vermute Ihr werdet jetzt die MwSt extra zahlen sollen. Für den Vermieter bleibt dann finanziell eigentlich alles beim Alten. Für eine rechtlich einwandfreie Antwort würde ich aber einen Steuerberater und gegebenen Falls auch die Hausverwaltung fragen. www.web-wohnungen.de

#5

Die Umsatzsteuer ist für Sie wie auch für den Vermieter ein durchlaufender Posten, der Ihre alte Nettomiete dardurch nicht berührt. Sie Optieren zur Mehrwertsteuer und können dementsprechend die von Ihen gezahlte Vorsteuer mit eigenen vereinnahmten Mehrwertsteuerbeträgen ausgleichen. Innerhalb der ursprünglich mit dem Vermiter vereinbarten Endmiete sollte das aber keine auswirkung nach oben hin haben. Hier bietet sich ein neuer Mietvertrag an, bei dem die Brutto und die Nettomeite neu verhandelt werden.

#6

Hallo, nun ich bin kein Steuerexperte.
Ich würde das als Vermieter genauso sehen. Wenn ich jetzt auf diese Miete , die bisher gezahlt wurde nun MWST abführen muss, würde dich die auch auf den Betrag draufrechnen wollen. Das bleib für Euch ja gleich, die MWST geht für Euch wieder als Vorsteuer weg und damit in der Regel neutral.
Die angebliche Aussage des Vermieters er würde MWSt abführen auf den früheren Mietpreis ist meines Erachtens nicht richtig - oder er hat nicht richtig gearbeitet!?
Generell, wenn das vorher nicht richtig eingestielt war oder der jetztige Fall nicht vereinbart, kommt’s meines Erachtens auf Euer Verhandlungsgeschick an. Ich könnte mir keine rechtliche Grundlage hierfür vorstellen. Fragt doch mal gemeinsam mit dem Vermieter den MWSt-Experten des Finanzamtes !? - DIe geben auf klare Fragen auch Antworten.
Vielleicht klärt sich dann die Sache in Wohlgefallen auf …

#7

Hallo,
erst einmal, wieso wollen Sie als GmbH zur Umsatzsteuer optieren? - Wenn Sie als GmbH weiterhin die Grenzen des § 19 UStG nicht überschreiten, können Sie auch in Form einer GmbH Kleinunternehmer bleiben.

Sollten Sie aber die Grenzen überschreiten bzw. freiwillig zur Umsatzsteuer optieren, dann ist es immer noch nicht zwingend erforderlich, dass der Vermieter deshalb mit Ihnen einen Vertrag mit Umsatzsteuer macht.

Was mich etwas wundert, ist die Tatsache, dass ihr Vermieter angeblich bisher schon Umsatzsteuer abgeführt hat. Da kann ich mir nur vorstellen, dass er einfach für alle Büros Umsatzsteuer abführt, weil er wahrscheinlich aus dem Kauf bzw. dem Bau des Bürogebäudes Vorsteuer zu 100 % abgezogen hat und diese nun nciht wieder an das Finanzamt zurückbezahlen möchte.

Wie dem auch sei: Ob sie ein Brutto- oder Netto-Entgelt vereinbart haben, liegt ganz in ihren Verhandlungen. grds. bedeutet es, dass man unter Unternehmern von einem Netto-Betrag spricht und bei Privatleuten bzw. Kleinunternehmern von einem vereinbarten Brutto-Betrag.
Ich würde an Ihrer Stelle mich auf das Argument stützen, dass ihr Vermieter bereits jetzt schon die Miete als Brutto-Miete behandelt hat, weil er ja vorher schon die Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt hat, so wie er sagt. Also nix von USt oben drauf, sondern rausrechnen.

Wobei, Ihnen kann es ja egal sein. Sie bekommen die Umsatzsteuer ja vom Finanzamt zurück. Ist bei ihnen also kein Kostenfaktor, außer sie erbringen Umsätze, die den Vorsteuerabzug ausschließen.

Mehr kann ich ihnen leider nicht helfen.

Viele Grüße, Moni

#8

Hallo, kann leider nicht helfen.

#9

so ein unfug!?
wenn er behauptet, er habe die ust. schon im alten MV abgeführt, so kann er sie nun auf die bruttomiete nich noch mal aufschlagen. ich gehe davon aus, dass der dummes zeug labert, weil er keine ahnung hat und denkt, er müssen nun ust. nehmen, weil euere gmbh ust.-pflichtige umsätze haben könnte. fragt ihn, ob er euch seine diesbzgl. ust.-voranmeldung zeigen würde und wenn er eine vorlegt, fragt, warum er die ust. noch einmal abführen will. zeigt es nix oder windet er sich, so nervt er nur. ust.-pflichtige mieteinnahmen entstehen nur, wenn vermieter vorher aus den herstellungskosten die ust. gezogen hat und dann ist es verpflichtet bzw. schuldet er für 10 jahre die ust., welche er sich gewöhnlich vom mieter holt. falls er euch quält, zahlt ihm die ust. dazu, weil euch das ja auch nix kostet. die grundsatzfrage bleibt halt offen: wieso soll der staat reicher gemacht werden?

#10

Hallo und guten Abend,
hier kann ich etwas detaillierter sagen:
Ein Vermieter handelt im Normalfall steuerpflichtig unter dem Oberbegriff „Vermietung und Verpachtung“ und ist nicht zum Vorstauerausweis verpflichtet, d.h. er handelt als „Privatperson“.
Somit muss er auf die erhaltene Miete keine Ust. (Mwst.) abführen - oder ausweisen.
Sollten Sie auf einen Mietvertrag mit ausgewiesener Mwst. Wert legen, so kommt diese zu der bis jetzt erhobenen Nettomiete hinzu.
Kurzum: (Leider) hat Ihr Vermieter recht…
Sorry, hoffe trotzdem gedient zu haben
MfG
A.Schüler

#11

Vermieter: erst ohne ust, jetzt mit ust?

@ all: Danke für die hilfreichen Antworten…nun kann ich heute beruhigt ins Gespräch mit dem Vermieter gehen…

#12

Hi
ja das ist ok so. Du musst jetzt noch ab dem Moment in dem du zur MwSt. optierst die Miete mit MwSt bezahlen die kommt noch obendrauf es ist ja auch nicht schlimm, das du jetzt selbst die MwSt. auf deine Rechnungen aufschlagen kannst und somit ist dide Steuer ein durchlaufender Posten.
Gruß Peter
Sorry war in Urlaub und konnte erst jet meine Anfragen lesen…

#13

entschuldige dass ich mich erst jetzt melde aber ich war im urlaub

ich denke wenn der vermieter bisher keine steuern ans finanzamt abgeführt hat dann vermeidert er dies auch in zukunft, wenn du jetzt aber die miete -weil du eventuell diese wohnung für die firma nutzt und die miete bei deiner steuererklärung gegensetzt -dann wird dein vermieter schon diese einnahmen angeben müssen -denn das finanzamt prüft dann seine steuererklärung diesbezüglich , er wird sonst saftige strafgelder zahlen