Hallo Gemeinde,
Folgendes absolut fiktives erfundenes Szenario:
Familie X besteht aus den ELtern Herr A und Frau A. Diese haben einen Sohn der Einfachheithalber B genannt.
Die Eltern wohnen zur Miete in einem Reihenhaus, welches B gehört.
B wiederum wohnt mit Familie im Haus der Eheleute A. Er hat gebaut und wird „wohl“ in 2 Monaten ausziehen. Dann wollten Eheleute A renovieren und wieder in ihr eigenes Haus einziehen. Der Mietvertrag wurde unbefristet abgeschlossen.
Da Streit besteht hat B die Eheleute A informiert, dass er ihnen kündigen wird. Das Haus verkaufe er zum 01.02.2010. Sie müssen besenrein zum 31.01.2010 übergeben. Heute sei z.B. der 28.10.2009
Meine Fragen:
- kann B einen solchen normalen Mietvertrag überhaupt ohne Eigenbedarf kündigen?
- wenn ja, welche Fristen muss er einhalten?
- reicht eine Kündigung per Fax?
- Wenn er nicht kündigen kann, dann kann vermutlich der neue Besitzer ab 01.02.2010 bei Eigenbedarf schon kündigen - aber auch hier, mit welchen Fristen? 3 Monate?
Ich hoffe auf Eure Antworten und verbleibe mit lieben Grüßen
Bleihand Melchior
Hallo,
Der Mietvertrag wurde unbefristet abgeschlossen.
Da Streit besteht hat B die Eheleute A informiert, dass er
ihnen kündigen wird. Das Haus verkaufe er zum 01.02.2010. Sie
müssen besenrein zum 31.01.2010 übergeben. Heute sei z.B. der
28.10.2009
Meine Fragen:
- kann B einen solchen normalen Mietvertrag überhaupt ohne
Eigenbedarf kündigen?
Ohne Grund kann er nicht kündigen, Kündigungsgründe sind im § 573 BGB Abs. 2 angegeben. (http://dejure.org/gesetze/BGB/573.html)
- wenn ja, welche Fristen muss er einhalten?
Liegt ein Grund zur ordentlichen Kündigung vor, so regelt § 573c (http://dejure.org/gesetze/BGB/573c.html) die Fristen.
- reicht eine Kündigung per Fax?
Nein, die Kündigung bedarf der Schriftform nach § 568 BGB (http://dejure.org/gesetze/BGB/568.html)
- Wenn er nicht kündigen kann, dann kann vermutlich der neue
Besitzer ab 01.02.2010 bei Eigenbedarf schon kündigen - aber
auch hier, mit welchen Fristen? 3 Monate?
Der neue Eigentümer kann wegen Eigenbedarf kündigen. Dieser muß aber auch vorliegen. Fristen regelt ebenfalls § 573c BGB und ist abhängig von der Mietdauer (dies umfasst die gesamte Mietdauer und nicht seit Beginn des Eigentumüberganges).
Gruß
Joschi
kleine Ergänzung
Hi,
Der neue Eigentümer kann wegen Eigenbedarf kündigen. Dieser
muß aber auch vorliegen. Fristen regelt ebenfalls § 573c BGB
und ist abhängig von der Mietdauer (dies umfasst die gesamte
Mietdauer und nicht seit Beginn des Eigentumüberganges).
und der neue Eigentümer kann die Kündigung auch erst dann aussprechen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Wobei die Zeitspanne zwischen dem Übergang von Nutzen und Lasten (dies kann noch recht schnell nach dem Vertragsabschluß sein) und der Eintragung im Grundbuch häufig mehrere Monate lang ist.
Und natürlich muß auch erst mal ein Käufer gefunden werden. Das kann gerade bei vermieteten EFH zu einem größeren Problem werden, vor allem wenn die Mieter eigentlich gar nicht ausziehen wollen.
Gruß Stefan
Für den Alteigentümer gibt es auch noch den 573.2.3 BGB
"… der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; … "
Dünnes Eis, aber trotzdem vorhanden.
vnA
Hallo Goosi,
und der neue Eigentümer kann die Kündigung auch erst dann
aussprechen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen
ist. Wobei die Zeitspanne zwischen dem Übergang von Nutzen und
Lasten (dies kann noch recht schnell nach dem Vertragsabschluß
sein) und der Eintragung im Grundbuch häufig mehrere Monate
lang ist.
Das habe ich schon oft gelesen und nie wirklich geglaubt. Warum muß man Eigentümer sein, also warum langt es nicht Vermieter zu sein (was man ja nach Übergang von Nutzen und Lasten ist)?
§ 573 BGB spricht hier doch ganz klar von Vermieter und nicht Eigentümer.
Hast Du da einen Verweis auf ein Urteil oder Fachliteratur?
Gruß
Joschi
Hi,
Das habe ich schon oft gelesen und nie wirklich geglaubt.
Warum muß man Eigentümer sein, also warum langt es nicht
Vermieter zu sein (was man ja nach Übergang von Nutzen und
Lasten ist)?
§ 573 BGB spricht hier doch ganz klar von Vermieter und nicht
Eigentümer.
Hast Du da einen Verweis auf ein Urteil oder Fachliteratur?
nein, habe ich nicht. Aber dieser Anwalt trifft die Aussage auch: http://www.frag-einen-anwalt.de/Eigenbedarf-nach-Hau…
Ich verlasse jetzt den Bereich meines sicheren Wissens:
Ich halte Deine Aussage, man würde mit dem Übergang von Nutzen und Lasten zum Vermieter, für falsch.
Zum Vermieter wird man normalerweise durch einen Vertragsabschluß. Und sofern man diesen Vertrag nicht wirksam gekündigt hat (was für einen VM ja an enge Bedingungen geknüpft ist), bleibt man es auch.
Nun ist natürlich auch der Gesetzgeber nicht völlig weltfremd und weiß, daß es möglich sein muß als Vermieter aus einem Vertrag zu verschwinden, weil man z.B. wegen eines Verkaufs seiner Vertragspflicht den Wohnraum zur Verfügung zu stellen nicht mehr nachkommen kann. Er muß für diesen Fall also eine Regelung treffen: http://dejure.org/gesetze/BGB/566.html
„der Erwerber (tritt) anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“
Eigentümer wird man halt erst mit dem Grundbucheintrag und so lange ist der „alte“ Eigentümer weiter der Vermieter.
Gruß Stefan
Hallo Goosi,
Ich halte Deine Aussage, man würde mit dem Übergang von Nutzen
und Lasten zum Vermieter, für falsch.
da liegt dann wohl mein Denkfehler.
Danke für die Antwort
Gruß
Joschi