Vermietete Eigentumswohnung kaufen- was habe ich tatsächlich an Miete raus?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

ich informiere mich gerade zwecks kleinen Eigentumswohnungen, da ich mein geld so anlegen möchte. Interessant sind nur 1-2 kleine Eigentumswohnungen in guter Lage, die schon vermietet sind.

Ich möchte die Wohnung gleich komplett zahlen und habe somit keinen Kredit laufen.

Nun lese ich immer Bsp.:   Mieteinnahme pro Monat 360 Euro
                                          Hausgeld pro Monat: 240 Euro.

WEnn dann noch die nebenrechnung dazu kommt, was habe ich als Vermieter denn da tatsächlich an Miete für mich raus??? 30 / 40 Euro im Monat??? Kommt mir ziemlich komisch vor oder ist in dem Hausgeld schon ein teil der Nebenkosten erhalten?

Wenn dort steht: Mieteinnamehn pro Monat 360 Euro kalt und 240 Hausgeld pro Monat, wie ist das dann tatsächlich gemeint???

#2

Moin,

mal aussen vorgelassen, wie sinnvoll es ist, Eigentum vermietet zu kaufen und das ohne Kredit - das sollte dir mal ein Steuerberater auseinandersortieren, weil du dann auf die Mieteinnahmen Steuern zu zahlen hast, was die Einnahmen deutlich reduzieren wird, je nachdem, wofür du das Geld (eigentlich) haben wolltest.

Das HAUSGELD ist die Summe im Monat, die ein Eigentümer zur Finanzierung der laufenden Kosten des Hauses zu zahlen hat, also alles, was gemeinhin in den Bereich der Nebenkosten fällt plus Kosten der Verwaltung, Instandhaltung, Rücklagen etc. Die NEBENKOSTEN, die der jeweilige Mieter zu tragen hat bzw. mit diesem abgerechnet werden könnten, sind ein TEIL des Hausgeldes, weil z.B. Kosten der Verwaltung und die INstandhaltung nicht auf den Mieter umgelegt werden kann. MIthin: deine Einnahme sind die Mieteinnahmen, davon abgezogen der TEil des Hausgeldes, den du nicht mit den MIetern abrechnen kannst. Wenn du also 360 Euro Miete bekommst und z.B. 50 Euro des Hausgeldes auf besagte Kosten entfällt, dann hast du noch 310 Euro Einnahmen. Und es kommt natürlich noch drauf an, ob der Mieter ggf. Kosten direkt trägt (Energieversorgung) oder ob die auch über eine Zentralanlage abgerechnet werden. Was heisst: bei Leerstand hast du keine Mieteinnahmen, aber die Kosten sind trotzdem zu zahlen.

Guck dir mal die letzten Abrechnungen an, dann kriegst du einen ungefähren Überblick.

Gruss
Ex.

#3

Hallo!
Die (vom Vermiter zu bezahlenden) Nebenkosten sind im Hausgeld enthalten außer der Rücklage der Wohnung. (Hausgeld = Nebenkosten + Rücklage)
MFG
Sparmeier

#4

Einnahmen:
Kaltmiete + NK-Vorauszahlung

Ausgaben:
Wohngeld + 1/12 (Grundsteuer+ggf.Haftpflichtversicherung)+ggf.Sonderumlagen

vnA

#5

mal aussen vorgelassen, wie sinnvoll es ist, Eigentum
vermietet zu kaufen und das ohne Kredit - das sollte dir mal
ein Steuerberater auseinandersortieren, weil du dann auf die
Mieteinnahmen Steuern zu zahlen hast, was die Einnahmen
deutlich reduzieren wird, je nachdem, wofür du das Geld
(eigentlich) haben wolltest.

Also am besten das Geld zu 0,25% auf das Sparbuch. Dann zahlt man am wenigsten Steuern.

vnA

#6

Instandhaltungsrücklagen sind im Wohngeld enthalten.

vnA

#7

Habe ich weder geschrieben noch gemeint. Wenn die Verfasserin das Geld in voller Höhe allerdings für bestimmte eigene Zwecke verwenden möchte, sollte die Steuer nicht vergessen werden. Kommt immer auf die persönlichen Verhältnisse an, daher ist es wohl kaum hinderlich, sich auch damit zu befassen, BEVOR man eine Wohnung kauft. Zumal es sinnvoll sein kann, Geld zurückzubehalten, falls unvorhergesehene Ausgaben kommen, wie z.B. Hausgeldzahlungen während Leerstand, Sonderumlagen etc.

Und auch von den Zinsen auf ein Sparbuch sind ggf. Steuern zu zahlen.

#8

Oh nein: Das Hausgeld kann zu mehr als 80% auf den Mieter umgelegt werden. Der Rest kann von der Steuer abgesetz werden. Es beinhaltet Versicherungen, Müllabfuhr, Heizung, Gemeinschaftsstrom, Grundsteuer etc.
Aus steuerlicher Sicht ist es besser Schulden zu haben und die Wohnung nicht komplett zu bezahlen. Wenn Du also das Geld besser für eine selbst genutze ausgibst und für die Wohnung einen kleinen Kredit aufnimmst ist das steuerlich sinnvoller. Nur wenn die mit der Kohle rumschmeissen kannst, ist es egal.

#9

Oh nein: Das Hausgeld bekommst Du zu über 80% von den Mietern zurück. Es sind Heizkosten, Wasser, Grundsteuer, Versicherungen, Gemeinschaftsstrom etc. Den Rest kannst Du von den Steuern absetzen.

#10

Hausgeld kannst Du zu über 80% auf die Mieter umlegen. Es sind Heizkosten, Wasser, Versicherungen, etc.

#11

vielen Dank :smile: ich dachte das komplette Hausgeld und die Nebenkosten sind 2 verschiedene Dinge, die ich komplett zu 100 % übernehmen müsste. Ich weiss, für was das Hausgeld genau ist, jedoch dachte ich, dass das ganze Hausgeld zu den ganzen nebenkosten oben drauf kommen.
Ich hatte mich schon gewundert, das dann meinetwegen nur 30 Euro Mieteinnahmen übrigbleiben oder so. jedoch wenn dort steht: MIeteinnahmen im Jahr: 3200 Euro zuzüglich Nebenkosten. Ziehe ich die Nebenkosten dann von den 3200 Euro ab im Jahr und der Rest, sind meine Mieteinnahmen? Verstehe ich das richtig? Nebenkosten bei so einer Kleinen wohnung sind ja meist 50-100 Euro im Monat, also ca. 1000 Euro im Jahr. das hiesse Mieteinnahmen im Jahr: 3200 Euro- 1000 Euro Nebenosten= 2200 Euro mieteinnahmen? Und dann Minus 20 % Steuern? Verstehe ich das ungefair richtig? Denn wenn ich mir die Eigentumswohnungen anschaue, steh überall: Mieteinnahmen im Jahr BsP. 3000 oder 4000 Euro, zuzüglich Nebenkosten. Die muss ich abziehen oder?

#12

Das Hausgeld kann zu 80% auf die Mieter umgelegt werden. Es beinhaltet Heizkosten, Wasser, Gemeinschaftsstrom, Versicherungen, Grundsteuer etc.

#13

mit dem Hausgeld sind die Nebenkosten gemeint.
Diese sind für den Vermieter (zunächst einmal) neutral,
mindern also nicht die Kaltmiete-Einnahmen.
Das hausgeld bezahlt der Mieter.
Aber :
Bestimmte Kosten sind NICHT auf den Mieter umzulegen
und verbleiben also dann beim Vermieter,
und mindern dadurch seine Mieteinnahmen.
Beispiel: Kosten der Hausverwaltung sowie Reparaturen,
Erhaltungsaufwand oder behördliche Auflagen (Brandschutz etc.)
VG
Aira92

#14

Die gestellte Frage hast du ja umfangreich beantwortet. Warum also dieser überflüssige Eingangssatz. Der UP schreibt klipp und klar, dass er die Objekte bar bezahlen möchte und wohl offensichtlich auch kann. Jetzt hier irgendwas aufzubauen mit Liquiditätsengpass ist einfach nur am Thema vorbei.
Dass auch auf Bankzinsen Steuern zu zahlen sind, schrieb ich schon

Dann zahlt man am wenigsten Steuern

vnA

#15

Keine Zinsen absetzen zu können ist billiger als extra dafür einen Kredit aufzunehmen. Von einer noch nicht bezahlten selbstgenutzten Immobilie lese ich im UP nichts.

vnA

#16

Das Hausgeld zahlt der Eigentümer nicht der Mieter.

vnA

#17

OK, dann frag ich nochmal ganz gezielt: WAS genau ist dann damit gemeint, wenn eine Eigentumswohnung angeboten wird und dort steht: Mieteinnahmen pro Jahr: 3400 Euro zuzüglich Nebenkosten. Das steht bei jeder Wohnung die vermietet ist und verkauft werden soll. Die Mieteinnahmen pro Jahr, zzgl. Nebenkosten. Muss ich denn von dem Jahresmieteinnahmen noch das Hausgeld abziehen? Also von den 3400 Euro Jahresmietteinnahmen oder sind dann immer die tatsächlichen Mieteinnahmen gemeint?

#18

Hast du u.a. mein Post mal wirklich gelesen? Das ist doch eindeutig.

#19

Ob Mieteinnahmen erzielt werden interessiert die Eigentümergemeinschaft nicht. Der Eigentümer hat 12xWohngeld zu zahlen. Dazu kommt noch die Abrechnung mit einer möglichen Nachzahlung. Die Jahresabrechnung wird in der Eigentümerversammlung verabschiedet, ebenso der Wirtschaftsplan für das Folgejahr. Ebenso wird dort über mögliche Sonderumlagen abgestimmt. Daher ist es sehr wichtig sich die Protokolle der vergangen Jahre zu besorgen, durchzulesen und zu verstehen.
Als weitere Kosten sind Grundsteuer und eine möglicherweise abgeschlossene Vermieterhaftpflicht zu zahlen.
Auf der anderen Seite sind die 12xEinnahmen durch Miete und NK-Vorauszahlung. Diese sind jährlich abzurechnen.

vnA

#20

Beispiel:

+Kaltmiete 360€
+Nebenkosten(für den Mieter) 150€
-Hausgeld(was der Vermieter zahlen muss) 240€

Gewinn 270€

Vom Hausgeld sind im Beispiel nur 150€ an den Vermieter umlegbar, der fetteste nicht umlegbare Posten ist meist die Instandhaltungsrücklage.