… Kreditwürdigkeit?
Ich habe eine Frage zum Thema Baufinanzierung:
Ich spiele aufgrund meines Einkommens mit dem Gedanken mir eine Wohnung inmitten des Münchner Stadtzentrums zu kaufen und diese zu vermieten. Dabei soll die Miete die Raten abdecken. Meine Liquidität ist soweit wunderbar, da ich noch nie einen Kredit hatte und eine blütenreine Schufa habe.
Meine Frage ist jetzt:
Wenn ich diese Finanzierung mache, bei der ich ja dann als Kapitalanleger gewertet werde (soweit ich weis) wirkt sich das dann positiv oder negativ aus wenn ich in ca. 5 Jahren ein Haus kaufen/bauen will und dabei dann einen viel höheren Kredit benötige. Die Wohnung wird bis dahin mit Sicherheit noch nicht abbezahlt sein.
Mein Gedankengang, den die Bank haben könnte, ist:
Der Mann hat schon einen Kredit in Höhe von ca 100.000€ und jetzt will er nochmal einen in Höhe von 400.000€ - das ist zu viel. (Weil die Miete ja nicht als sichere Einnahmequelle gewertet wird, obwohl eine Wohnung im Stadtzentrum von München in meinen Augen sehr selten leer stehen wird…)
Also, positiv oder negativ - das ist hier die Frage 
Vielen Dank an alle Experten die mir versuchen weiterzuhelfen
Viele Grüße
Chriss
Hallo,
Dein Gedankengang ist gar nicht so verkehrt. Die Mieten als auch der Wert der Immobilie kann / wird gerne von Banken kleingerechnet, wogegen die Verbindlichkeiten immer voll angesetzt werden. Hier ist es wichtig, die Liquidität genau zu beobachten. Trotz positivem Vermögenssaldo scheitern Finanzierungen gerade an einer - aus Sicht der Banken - nicht aussreichenden Liqudität. Erschwerend kommt hinzu, dass wir heute nicht wissen, wie die Geldgeber in ein paar Jahren die Werte in der Haushaltsrechnung ansetzen.
Fazit: ja, kann sein, nein, kann nicht sein, vielleicht - wer weiß es heute?
Mal eine ketzerische Frage: Bist Du sicher, dass es eine rentable Anlage ist? Theoretisch vermutlich schon, irgendwas mit Mietrendite um die 5 % (Statistik). Nicht eingerechnet Dein Erstaufwand für den Kauf der Immobilie. Dann der Aufwand für die laufende Betreuung der Immobilie. Und wenn dann mal was nicht absolut glatt läuft beim Vermieten = Vermieterrisiko (Leerstand, Beschädigungen die nicht durch die Kaution abgedeckt sind, kleiner Fehler in der NK-Abrechnung und dadurch bedingt keine NK-Zahlungen des Mieters, etc.) wird Deine Rendite auf Jahrzehnte negativ sein. Schau Dir mal die Mietrechtsprechung aus Vermietersicht an - siehst Du da irgend etwas Positives?
Grüße Georg
Hallo,
ob es für 100.000 Euro in München eine mietertragstarke Wohnung in der richtigen Lage gibt?
Die Finanzierung ist sicher kein Problem - die 100.000 Euro sind bei 20 Jahren Festzins inkl. Tilgung für
rund 500 Euro zu finanzieren. Und wenns dann 400 Euro Miete gibt und 100 Euro Steuervorteil: Dann passts doch! - bitte keine Lebensversicherung als Tilgungsersatz!! -
Das 2. Objekt ist dann das selbstgenützte Einfamilienhaus zu 400.000 Euro, das mit den heutigen Zinsen mit 20 Jahren Festzins inkl. Tilgung mit 2.000 Euro im MOnat zu finanzieren ist. Mit Eigenkapital ist die Monatsrate geringer - kann ich gerne rechnen.
Bei beiden Berechnungen wird davon ausgegangen, dass die Kaufnebenkosten (Notar, GrErwSteuer und evtl. Maklercourtage) aus Eigenmitteln bezahlt werden.
Viele Grüße
Heinz
http://www.hs-baufinanzierung.de
(seit 1982)
Hallo, da ich in diesem Bereich nicht mehr tätig bin, kann ich leider nicht weiter helfen
viel Glück
Jürgen
Hallo Christian. Ich habe in der Deutschen Bank vor meiner Selbstständigkeit Kreditentscheidungen getroffen und kenne die Entscheidungsprozesse sehr gut. Eine Kreditbelastung aus eine Kapitalanlage wird in jedem Falle die Bonität für das eigengenutzte Objekt negativ beeinflussen, sofern noch nicht viel getilgt wurde bzw. keine Zusatzsicherheiten gebildet wurden. Die reine Wirtschaftlichkeit der Wohnung in München interessiert die Bank eher zweitrangig.
Die Bank zieht von der Mieteinnahme vorerst zwischen 20 und 35% als Bewirtschaftungskosten und Mietausfallwagnis ab. Aus steuerlichen Gründen wird man bei der Kapitalanlage tendenziell eher wenig tilgen und wenig Eigenkapital einsetzen. Ich halte es für sinnvoll hier trotz der steuerlichen Nachteile Eigenkapital von ca. 20% einzusetzen, um diesen Bankabzug zu kompensieren.
Außerdem kann man die Bank schon für später auf seine Seite bringen, wenn man die Differenz zwischen der zu erwartenden Kreditrate und der Kaltmiete auf einem Sparkonto weglegt. Dadurch demonstriert man seine Kapitaldienstfähigkeit (Fähigkeit, die Rate zu zahlen) und bildet wichtiges für die eigengenutzte Immobilie. Da man hier steuerlich nichts nutzen kann gilt hier nämlich: so wenig Kredit wie möglich und tilgen tilgen tilgen. Also als Bsp. ETW in München ist mit 80% finanziert. Die Miete deckt die Finanzierungskosten.
Die aktuelle Kaltmiete liegt bei 1000,-€ mtl. Bei 400.000,-€ Kreditsumme muss man aktuell ca. 4,5% Zins und 1,5% Anfangstilgung rechnen. Das sind 6% pro Jahr = 24.000,-€ / 12 Monate = 2.000,-€ Rate. Wenn man die Differenz zwischen Kreditrate und Kaltmiete also 1.000,-€ mtl. auf ein Konto legt, werden jährlich 12 Teur Eigenkapital gebildet. Nach 5 Jahren kann man der Bank also nicht nur sagen, dass man in der Lage ist, die 2.000,-€ zu zahlen, sondern man kann auch mit 60.000,-€ Eigenkapital aufwarten.
Also Fazit: die Wohnung wird die Finanzierung erschweren. Daher muss man jetzt schon die Bonität für später verbessern und mit Eigenkapital vorsorgen.
Ich hoffe, ich konnte Dir helfen. Ich denke, du wirst die Wohnung auf jeden Fall anschaffen. Aber den Rat mit dem „Differenz weglegen“ kann ich dir nur wärmstens ans Herz legen. Einerseits kannst du es stoppen und neu planen, wenn das nicht klappt, bevor ein Kreditvertrag dich dazu zwingt. Und andererseits habe ich pro Woche ca. 3 Finanzierungsgespräche die an Mangel an Eigenkapital scheitern.
Ich wünsche Dir viel Glück bei der Immobilienplanung. Falls du noch Fragen hast schreibe gern eine Mail.
Raphael Toussaint
Hallo Chriss,
da muss ich leider passen. Ich habe meinen Klienten immer von Immobilien abgeraten. Meine Empfehlung war immer in ein Parkhaus zu investieren, da es da absolut keine Probleme gab. Lass es Dir mal durch den Kopf gehen.
Manfred
guten morgen,
wenn die miete höher ist als die raten und mit der wohnung gewinn erzielt wird oder mit ohen raten schnell abgezahlt wird ist das denoch positiv.
allerding wenn sie die wohnung von einem makler kaufen wird diese wahrscheinlich etwas überteuert sein.
wie viel soll sie kosten und wie hoch sind raten und mieteinnahmen?
mfg
bernhard
Hallo Herr Reubel,
Ihr Gedankengang ist gar nicht so abwegig: eine vorhandene vermietete Immobilie, zumal wenn sie voll finanziert ist, kann tatsächlich bei der ein oder anderen Bank die Finanzierung einer selbstgenutzten erschweren. Da spielt zum einen das gesamte Kreditvolumen eine Rolle, zum anderen aber auch die Tatsache, dass Mieten oft nicht in voller Höhe als Einnahmen angerechnet werden. Einige Banken setzen für Kapitalanleger gar höhere Lebenshaltungskosten an.
Positiv oder negativ? Lässt sich nicht eindeutig beantworten, zumal sich in 5 Jahren auch bei der Risikobewertung der Banken einiges geändert haben kann. Dennoch ist meine Empfehlung grundsätzlich: erst die eigengenutzte Immobilie erwerben, danach ggf. die Kapitalanlage.
Freundliche Grüße vom Rhein an die Isar
Wolfgang Berger
Hi Chriss,
das hat keinerlei Auswirkungen auf Deine Kreditwürdigkeit in 5 Jahren, vorausgesetzt, Deine Bonität ist da auch noch o.k. Die Wohnung in München zählt in Dein Vermögen, auch wenn sie noch finanziert ist und das ist positiv.
Viele Grüsse
Ute
kann man so nicht pauschal sagen. Kommt auf die Einkommens- & Vermögensverhältnisse und dem entsprechenden 2. Objekt zu diesem Zeitpunkt an. Richtig ist, dass natürlich die Belastung und die Mieteinnahme aus dem 1. Objekt in die Beurteilung einfließen. Gruß Wilfried
bei Immobilienfinanzierungen ist das anders als bei Konsumkrediten: für das gewährte Darlehen ist ja eine Sicherheit - die Immobilie- als Gegenwert vorhanden. Insofern wird die Bank zwar nicht in ein paar Jahren die Finanzierung eines weiteren Objekts ablehnen, aber prüfen wollen, ob die Gesamt-Belastung beim vorhandenen Einkommen getragen werden kann. Dazu zählen auch vorhandene Mieteinnahmen. Ich habe eine ähnliche Finanzierung auch bekommen. Dabei war es mein eigenes Risiko, ob die Miete denn auch reinkommt- die Bank könnte schlimmstenfalls die ETW versteigern, wenn ich die nicht mehr zahlen könnte.
Hallo Chriss,
folgende Anmerkung:
Das Ideale Szenario einer Anlageimmobilie sieht in etwa so aus.
- kein Eigenkapitaleinsatz
- sollte sich selber tragen
- sollte kein Renovierungsstau aufweisen, auch nicht im Gemeinschatseigentum
- sollte keinen Verwaltungsaufwand verursachen
- sollte kein Vermietungsrisiko haben
- sollte beim Verkauf eine reale Wertsteigerung erziehlen
zumindest die ersten 2 Punkte sind im Stadtzentrum von München kaum zu erziehlen. Experten raten eher dazu Anlageimmobilien nicht unter den Top 5 Hochpreisigen Lagen zu kaufen sondern nur im unteren 1. Drittel. Sonst ist es wahrscheinlich, dass die Immobilie sich selber nicht trägt. Das ist jedenfalls was ich meinen Kunden rate. Ich biete meinen Mandanten daher z.B. immer Lagen im unteren Bereich des 1. Drittels der Top Lagen an, außerdem erhalten meine Mandanten auch einen 15 oder 20 Jahre Mietvertrag für die Wohnung, so dass kein Vermitungsrisiko besteht… und noch ein paar Extras ohne hier weiter darauf eingehen zu wollen.
Ich gehe davon aus, dass die Kapitalanlage in der Innenstadt von München zum Thema Sicherheit und Rendite eher kontraproduktiv ist. Vielleicht solltest Du Dich hier mal mit einem Fachmann zum Thema Rendite und Sicherheit bei Immobilienanlagen beraten, um weitere Informationen zu erhalten. - Nicht bei einem Immoblienmakler…
Ist die Immobilie Werthaltig, die Finanzierung angemessen und fließt regelmäßig die Miete und das Darlehen wird regelmäßig bezahlt, so hat die Finanzierung kaum negativen Einfluss auf das Scoring. Nach angemessener Zeit verbessert der Immobilienbesitz sogar das Scoring. Dem Kauf der selbstgenutzten Immobilie steht die finanzierte Eigentumswohnung nicht im Wege und ist sicherlich eine sinnvolle Anlage - wenn mann alles richtig macht. Fehler können allerdings weireichende Auswirkungen haben.
Es grüßt
Der Ruhestandsplaner
Hallo,
zu deiner Anfrage Folgendes:
wenn du dir jetzt eine Wohnung als Kapitalanlage zulegst und die Darlehen anschließend über einige Jahre ordnungsgemäß bedient werden, dürfte eine spätere Finanzierung eines selbstgenutzten Hauses keine Probleme bereiten.
Ausschlaggebend wird hier deine Bonität sein, d.h. ist die Gesamtbelastung mit dem zur Verfügung stehenden Einkommen nachhaltig verkraftbar. ( die Einnahmen aus der vermieteten Wohnung werden mit eingerechnet).
Zum zweiten ist die Werthaltigkeit der Immobilie so wie die Höhe des eingesetzten Eigenkapitals zu berücksichtigen.
Ich hoffe , ich konnt mit dieser Auskunft weiterhelfen.