Vermietung

[balma]

Liebe/-r Experte/-in,

Hallo erst einmal.

Wir bewohnen zur Zeit eine kleine Eigentumswohnung, die aber für 2 Personen zu klein ist.

Die Wohnungen in diesem Haus (insgesamt 8 Einheiten) werden von einer Verwalterin
verwaltet wird; es handelt sich um eine Eigentümergemeinschaft

Wir stehen nun kurz vor dem Kauf eines Hauses (in einer anderen Stadt !!!), haben aber einige Sorgen, was die alte Wohnung betrifft.

Im Eigentümervertrag sind die Sachen u. E. nach nicht bzw. nur sehr schwammig geregelt.

Also:

1. Kann die Hausgemeinschaft oder die Verwalterin einen von uns ausgesuchten Mieter ablehnen ?

2. darf die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden (diese Alternative
   ist allerdings nur bedingt sinnvoll)

3. Sollte die Wohnung zeitweise nicht vermietet werden können, sind wir als Eigentümer
   dann bsw. zum Schnee räumen, Rasenmähen, Flurdienst usw, verpflichtet
   (wie gesagt wir wohnen dann in einer anderen Stadt)

4. Sollte die Wohnung zeitweise nicht vermietet werden können, Welche Nebenkosten müssen wir übernehmen, auch wenn wir nicht im Haus wohnen ?
   Welche Kosten nicht ?

Danke für die guten Ratschläge

Balma

[Thomas_62ab1b]

Hallo,
ich versuch mal zu helfen.
Zu Frage 1: Meiner meinung nach kann die Hausverwaltung oder Eigentümergemeinschaft einen Mieter nicht ablehnen.

Zu Frage 2: Eine Nutzung als Ferienwohnung müsste meiner Meinung nach auch gehen, da die Wohnung weiterhing zu Wohnzwecken genutzt wird. bin mir da nur nicht ganz sicher in wie weit das dann mit Gewerblichen zwecken zu tun haben kann.

Zu Frage 3: Durch abwesenheit ist man nicht von seinen Pflichten befreit. Diese Pflichten muss man dann für diese Zeit auf eine andere Person übertragen.

Zu Frage 4: Es müssen zunächst die ganz normal weiterlaufenden Nebenkosten übernommen werden. Die kosten werden durch Nichtanwesenheit u. Nichtverbrauch natürlich niedriger sein als bisher, das Geld gibts ja dann wieder zurück.

Ich hoffe ich konnte etwas heiterhelfen.

Gruss Thomas

[Monika_Hester]

Hallo,
Was der Verkauf der Wohnung angeht , so hat die Verwaltung kein Mitspracherecht , was der neue Eigentümer damit macht und was erlaubt ist sollte er dann selbst mit der Verwaltung klären ( gewerbl. Nutzung )oder sonstiges . Wenn die Wohnung leer steht , sind Sie Verantwortlich für das kehren und Schnee räumen .Das Wohngeld muss bezahlt werden auch wenn dort niemand wohnt , die Mülltonne abmelden macht wenig Sinn und Strom braucht man bei der Wohnungsbesichtigung ( Stromkosten ohne Mieter ca 10 euro im Monat) Ich hoffe damit geholfen zu haben . Gruß M. Hester

[Andi_95dce1]

hi balma,

vielen dank für dein vertrauen!
leider jedoch kann ich dir diese fragen nicht beantworten.
M.E. sieht es so aus:

1. : ?, sollte im hausgemeinschaftsvertrag geregelt
   sein
2. : ?
3. : JA
4. : alle, wie im hausgemeinschaftsvertrag
   geregelt.

fröhlichen umzug wünschend

andi

[Heiko_6d34ea]

Hallo

ihr zwei
Zunächst möchte ich Euch sagen das ich kein Rechtsanwalt bin und jeder Fall immer anders gelagert ist. Vieles Eurer Fragen ist im WEG Gesetz geregelt.Dazu kommen noch Sonderreglungen, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft mal beschlossen worden sind.
zu 1. Im Prinzip erst mal nicht, aber krasses Beispiel, Ihr vermietet an eine Prostituierte, dann kann die Gemeinschaft beschließen die Mieterin nicht länger zu dulden. Weiter müßte dann die Gemeinschaft die Forderung gerichtlich durchsetzen.
zu 2. Ja
zu 3.und 4. Muß erledigt werden. Nk sind variabel und werden in der NK Abrechnung erstattet. Hausrücklagen , Umlagen für Reparaturen müssen sowie so bezahlt werden.

Es grüßt
Heiko
Liebe/-r Experte/-in,

Hallo erst einmal.

Wir bewohnen zur Zeit eine kleine Eigentumswohnung, die aber
für 2 Personen zu klein ist.

Die Wohnungen in diesem Haus (insgesamt 8 Einheiten) werden
von einer Verwalterin
verwaltet wird; es handelt sich um eine Eigentümergemeinschaft

Wir stehen nun kurz vor dem Kauf eines Hauses (in einer
anderen Stadt !!!), haben aber einige Sorgen, was die alte
Wohnung betrifft.

Im Eigentümervertrag sind die Sachen u. E. nach nicht bzw. nur
sehr schwammig geregelt.

Also:

1. Kann die Hausgemeinschaft oder die Verwalterin einen von
   uns ausgesuchten Mieter ablehnen ?

2. darf die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden (diese
   Alternative
   ist allerdings nur bedingt sinnvoll)

3. Sollte die Wohnung zeitweise nicht vermietet werden können,
   sind wir als Eigentümer
   dann bsw. zum Schnee räumen, Rasenmähen, Flurdienst
   usw, verpflichtet
   (wie gesagt wir wohnen dann in einer anderen Stadt)

4. Sollte die Wohnung zeitweise nicht vermietet werden können,
   Welche Nebenkosten müssen wir übernehmen, auch wenn wir nicht
   im Haus wohnen ?
   Welche Kosten nicht ?

Danke für die guten Ratschläge

Balma

[Wolfgang_Kiecksee]

Zu 1 Nein, solange der Mieter keine ungewöhnlichen Merkmale hat, wie Gewerbliche Dienste, oder ähnliches.

Zu 2 Spezialfall, gelegentlich denke ich ok, generell ist das eine gwerbliche Nutzung und dann so nicht zulässig

Zu 3 Ja sind Sie. Unabhängig wo Sie sind. Sie müssen dann jemanden damit beauftragen. Im Urlaub nicht unbedingt.

Zu 4 Die Nebenkosten die nicht nach Verbrauch anfallen, laufen in voller Höhe weiter.

Empfehlung: Aus einer anderen Stadt die Wohnung zu verwalten ist nicht sinnvoll. Sie ist dann ja jetzt leer. Ich würde versuchen Sie zu verkaufen.
Wenn das nicht sinnvoll erscheint( Zu erzielender Preis)Vermieten und vor Ort Verwalten lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfgang Kiecksee

[J_rgen46]

Hallo balma,

zu Punkt 1 nein, nur wenn sittenwidrig
2 kann nicht eindeutig beantwortet werden
was steht im Eigentümervertrag eher nein
3 als Teileigentümer volle Pflicht kann aber
auf einen Dritten übertragen werden.
4 als Eigentümer und dann als Vermieter
egal ob vermietet oder nicht Kosten wie
bisher, die Ihr im Rahmen des erlaubten
nach der jeweils gültigen Berechnungsverordnung wenn vermietet auf den Mieter
umlegen könnt.Wenn nicht vermietet fallen auch keine verbrauchsabhängigen Kosten wie Wasser/Abwasser an.
Allerdings werdet Ihr von der Hausverwaltung dann nicht bei den Nebenkosten mit 2 Personen erfasst sondern bei Leerstand nur als 1 Person gezählt.

[Norbert_Steins]

Hallo Balma,
interessante Fragestellungen…doch leider kann ich in diesem Fall nicht viel weiterhelfen, da Ihre Fragen möglicherweise von den „üblichen“ Antworten bei der klassischen Vermietung (Eigentümer/Verwalter eines Miethauses vermietet dessen Wohnung/en) abweicht. Wie die Spezialregelungen bei Mehrfacheigentum sind, davon habe ich zwar eine Ahnung, aber kein wirkliches Wissen.
Bin mir aber sicher, dass Sie hier entsprechende Antworten erhalten werden.
Gruß

[picabia_munich]

Hallo Balma,
wenn ich das richtig verstanden habe, bewohnst du mit noch jemandem eine Wohnung, die dir selbst gehört.
Davon gehe ich jetzt erstmal aus.
Ich schließe aus dem Geschriebenen, dass du die Wohnung nicht verkaufen, sondern vermieten willst.
Bei einer Vermietung deines Eigentums kann weder der Verwalter, noch die anderen Eigentümer mitentscheiden. Eine mögliche Hausordnung regelt das Zusammenleben in der Gemeinschaft.
Die Entscheidung (und auch das Risiko), was den Mieter anbelangt, trägst du.
Du entscheidest über alles selbst, d.h. die Konditionen, den Mietvertrag, die Höhe der Miete, usw. legst du fest. Wenn du dich bei der Entscheidung unsicher fühlst, tritt einem Vermieter-/Hausbesitzerverein bei, das kostet meist nicht sehr viel und bietet dir wichtige Hilfen und Sicherheit, die du vielleicht am Anfang brauchst!
Natürlich kannst du die Whg. auch als Ferienwohnung vermieten, dann allerdings musst du mit Mietausfällen rechnen und die Nebenkosten, die für die Leerstehzeiten auch anfallen, selber tragen. In der Regel kannst du bei Leerstand nur Heizungs- Warmwasser- und Stromkosten sparen, alle anderen Kosten fallen für die Gemeinschaft immer an, ob die Wohnung vermietet ist oder nicht. Sollten die Schneeräumdienste und das Rasenmähen nicht von einer von der Gemeinschaft beauftragten Firma erledigt werden, musst du deinen Teil dazu insofern beisteuern, dass du dafür sorgst, dass diese anfallenden Arbeiten auch erledigt werden.
Ich hoffe, meine Antworten konnten dir helfen!
Viele Grüße und viel Glück, Sigi

[Mc_Leo]

Liebe/-r Experte/-in,

Hallo erst einmal.

Hi

Wir bewohnen zur Zeit eine kleine Eigentumswohnung, die aber
für 2 Personen zu klein ist.

Die Wohnungen in diesem Haus (insgesamt 8 Einheiten) werden
von einer Verwalterin
verwaltet wird; es handelt sich um eine Eigentümergemeinschaft

Wir stehen nun kurz vor dem Kauf eines Hauses (in einer
anderen Stadt !!!), haben aber einige Sorgen, was die alte
Wohnung betrifft.

Im Eigentümervertrag sind die Sachen u. E. nach nicht bzw. nur
sehr schwammig geregelt.

Wir gehen mal davon aus ihnen die kleine Wohnung gehört.

Also:

1. Kann die Hausgemeinschaft oder die Verwalterin einen von
   uns ausgesuchten Mieter ablehnen ?

nein, auch nicht die Miteigentümer

Allerdings wäre die Vermietung ohne eine Verwaltung ein sehr unfangreicher Beruf bei der jeder Fehler recht teuer werden kann…

2. darf die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden (diese
   Alternative
   ist allerdings nur bedingt sinnvoll)

Dazu müßte man den Inhalt des Eigentümervertrages kennen. Einfach mal nachlesen ob dort etwas darüber steht.
IZ einfach mal dies in der Eigentümerversammung ansprechen. Gegen der Eigentümer einfach mal machen, würde meist Unwillen oder gar ungutes Blut hervorrufen.

3. Sollte die Wohnung zeitweise nicht vermietet werden können,
   sind wir als Eigentümer
   dann bsw. zum Schnee räumen, Rasenmähen, Flurdienst
   usw, verpflichtet
   (wie gesagt wir wohnen dann in einer anderen Stadt)

Kommt auch auf den Eigentümervertrag an. Wenn nichts geregelt würde ja. Dafür müßte dann wohl ein Unternehmen oder ein Hausmeister (-service) beauftragt und selbst bezahlt werden.

Manchmal werden aber für alle Eigner für das ganze Haus so ein Dienst beauftragt, dann entfällt die Eigenverantwortung dafür.

4. Sollte die Wohnung zeitweise nicht vermietet werden können,
   Welche Nebenkosten müssen wir übernehmen, auch wenn wir nicht
   im Haus wohnen ?

Alle die in Eigntümervertrag aufgelisten oder mal beschlossenen wären zu beachten. Für die nicht-verbrauchabhängigen wäre bei Leerstand ggf. dann eine Person einzusetzen.

Zusätzlich fällt weiter das Hausgeld an.

Welche Kosten nicht ?

Die bei verbrauchabhängiger Berechnung was eben nicht verbraucht wird, idR Ab-/+Wasser und ggf. ein Teil der Heizung. Es könnte ggf. die kleinste Tonne für die Wohnung bestellt werden, sofern jede Wohnung eine eigene Tonne vorgesehen wäre.

Danke für die guten Ratschläge

Wenn die Wohnung keine gute Verwendeung mehr findet und nur Kosten hervorruft, sollte man sie besser verkaufen. Es gibt auch soetwas wie eine Lebenabschnittsimobilie.

Balma

Da sich es meist nicht lohnt für eine Vermieteinheit sich in die Materie der Vermietung (sehr umfangreich und zeitaufwendig) einzuarbeiten und die Fremd-Verwaltung diese idR einen Großteil des Ertrages auffrist, sollte über eine Veräußerung nachgedacht werden. Gerade bei kleinen Wohnungen wäre der Ertrag zum Aufwand sehr unverhältnismäßig.

vlg MC

[Heiner_Kasten_63b1fa]

Liebe/-r Experte/-in,

Hallo erst einmal.

Wir bewohnen zur Zeit eine kleine Eigentumswohnung, die aber
für 2 Personen zu klein ist.

Die Wohnungen in diesem Haus (insgesamt 8 Einheiten) werden
von einer Verwalterin
verwaltet wird; es handelt sich um eine Eigentümergemeinschaft

Wir stehen nun kurz vor dem Kauf eines Hauses (in einer
anderen Stadt !!!), haben aber einige Sorgen, was die alte
Wohnung betrifft.

Im Eigentümervertrag sind die Sachen u. E. nach nicht bzw. nur
sehr schwammig geregelt.

Also:

1. Kann die Hausgemeinschaft oder die Verwalterin einen von
   uns ausgesuchten Mieter ablehnen ?

Antwort: Ich weis aus eigener Erfahrung, dass beim Verkauf einer ETW der Verwalter zustimmen muss. Alternativ müssen alle Wohneinheiten einzeln zustimmen.

2. darf die Wohnung als Ferienwohnung genutzt werden (diese Alternative ist allerdings nur bedingt sinnvoll)

Antwort: Wie Sie die Wohnung nutzen ist zunächst mal Ihre Angelegenheit. Schriftliches findet man hierzu auch in der Teilungserklärung.

3. Sollte die Wohnung zeitweise nicht vermietet werden können, sind wir als Eigentümer dann bsw. zum Schnee räumen, Rasenmähen, Flurdienst usw, verpflichtet
   (wie gesagt wir wohnen dann in einer anderen Stadt)

Antwort: Einige Sachen sind in der Hausordnung geregelt. grundsätzlich müssen Sie sich an allen Kosten beteiligen, die der WEG entstehen. Falls Sie sich nicht am Winterdienst beteiligen können müssten Sie für Ersatz sorgen oder finanziell ausgleichen.

4. Sollte die Wohnung zeitweise nicht vermietet werden können- Welche Nebenkosten müssen wir übernehmen, auch wenn wir nicht im Haus wohnen ?
   Welche Kosten nicht ?

Antwort: Lösung Analog zur Frage 3 -
also alle umlagefähigen Kosten (Eigentümer) und natürlich die gesamten Betriebskosten.

Gruß
HK

[J_rgen_1335be]

Naja, Eigentumswohungngen sollten eigentlich nicht Eigentumswohnungen genannt werden, weil ein wirkliches Eigentum, in dem man schalten und walten kann und selbst die Dinge lenkt ist das nicht …

zu Punkt 1 : nein , dass kann die Eigentümergemeinschaft nicht.
Es kann eine Menge Nörgelei und Mobbing und so weiter geben, was immer schlecht zu beweisen ist. Mieter sind halt in den Augen von Eigentümern oft nur Bewohner 2.Klasse, denen man als Eigentümer schon sagen muss wie man sich zu benehmen hat. (Sicher nicht immer so, habe das aber selbst schon mehrfach hautnah erlebt)
zu Punkt 2 : warum nicht !?
Bemerkung wie bei Punkt 1
zu Punkt 3 : Ja, das seit Ihr ! Die Pflichten, die eine Eigentümergemeinschaft sich auferlegt hat, gelten für den Miteigentümer auch, wenn er vermietet und/oder Leerstand hat. Da muss man dann jemanden beauftragen der diese Pflichten ausführt (und ihn notfalls auch bezahlen)
zu Punkt 4 : Alle, die nicht nach direktem Verbrauch gerechnet werden.
Das kann sicher in manchen Eigentümergemeinschaften schwierig werden, weil es Abrechnungsmodi gibt, die auf Personen ausgrichtet sind aber alles ausser direktem Wasser und Stromverbrauch muss man schon zahlen. Und wenn es da „Allgemeinverbräuche“ gibt, diese auch anteilig.

Mein Tip : wenn’s eben geht und sich rechnet, verkaufen, wenn man in eine andere Stadt zieht. Das ist eine Spardose, aus der man am ende nichtalles wieder raus bekommt.
Viele Grüße
Jürgen
(Sorry für die verspäätete Antwort)