Vermietung wird nicht anerkannt - Liebhaberei

Geld & Sparen Steuern
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Hallo zusammen,

ich fang am besten mal ganz von vorne an, damit die Geschichte richtig verstanden wird.

Vor 3 Jahren habe ich ein Haus erworben.
Seitdem habe ich einen Mitbewohner. Einen Mieter. Es ist auch wirklich ein Mieter, nicht mein Partner oder sowas. Dieser bewohnt das Obergeschoss allein, die mittlere Etage (Küche, Bad und Flur) teilen wir uns, die untere Etage ist mein Reich.
Wir haben einen normalen, unbefristeten Mietvertrag geschlossen.

Ab 2010 wollte ich nun meine Ausgaben für den vermieteten Teil des Hauses steuerlich geltend machen.
Ich habe also meine Steuererklärung eingereicht, nach bestem Wissen und Gewissen und musste schon bald diverse Unterlagen nachreichen.
Das Finanzamt stolperte nun darüber, dass ich nur zu 66 % der ortsüblichen Miete vermiete und deshalb der Steuerbescheid nur vorläufig sei und ich in der nächsten Steuererklärung eine Totalüberschussprognose beilegen soll.

Mein Fehler, ich wusste nicht, dass ich mindestens 75 % der ortsüblichen Miete nehmen muss um eine Gewinnerzielungsabsicht nachzuweisen.

Also habe ich die Miete erhöht. Ich nehme seit 01.01.2011 80 % der ortsüblichen Miete.

Bei der Steuererklärung 2011 habe ich den Wunsch nach der Totalüberschussprognose außen vor gelassen und habe statt dessen, die höhere Miete angegeben, bzw. die Änderung des Mietvertrages eingereicht.

Natürlich war das nicht genug, es kam erneut die Frage nach der Totalüberschussprognose.

Nun musste ich sie einreichen. Und sie ist negativ. Selbst wenn ich 200 % von der ortsüblichen Miete nehmen würde, wäre sie nicht positiv.

Nun wird mir Liebhaberei unterstellt. Absolut gar nichts von der Vermietung wird anerkannt. Alles rausgestrichen aus dem Steuerbescheid.

Ich bin nun davon ausgegangen, dass mir das Finanzamt für 2010 nichts zahlt, da ich dummerweise für zu wenig Geld vermietet habe, aber das 2011 dann alles hinhaut. Ich habe ja auch ein Urteil des BGH dazu gefunden. Wenn man mindestens 75 % nimmt, ist automatisch von einer Gewinnerzielungsabsicht auszugehen.

Nun ist es nicht so.
Warum? Mit welchem Recht??
Stellt das Finanzamt die Art der Vermietung (WG) in Frage?
Die Totalüberschussprognose dürfte doch ab 2011 gar keine Rolle mehr spielen, oder??

Kann mich bitte jemand aufklären?

Vielen, vielen Dank für eure Hilfe!
Viele Grüße,
Fenja

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Ja, Sie dürften sogar an Verwandte ür weniger als 50% vermieten.
Widersprechen Sie und legen Einspruch ein.

Die 80% wären sowieso nicht wichtig, da Sie keine komplette Wohnung vermieten (davon geht der Mietspiegel aus!!) und gemeinsame Nutzung. Ich habe auch ein oder 2 oder 3 Zimmer (immer, wenn die Kinder nicht da sind) in meiner Wohnung vermietet (an jeweils sepatate Mieter) und nutze Bad/Flur/Küche gemeinsam mitdenen. Ich versteuere ja die Mieten und NK und mir wird vom FA anteilig je eigengenutzter Wohnraum die NK angerechnet
Sie dürfen vermieten (der Mieter darf ja auch untervermieten, wenn Sie zustimmen) und geben das auch ehrlich an.
Die spinnen mit Liebhaberei und auch Überschussprognose. Wenn Sie den Mieter nicht angegeben hätten, wäre das Steuerhinterziehung.
Sie vermieten im üblichen Rahmen und dürfen Kosten und NK und Erhaltungsaufwand abziehen von Ihrem Einkommen. Sonst Steuerberater zur Klärung übergeben (1 x) und die 4 Wochen Einspruchfrist nicht vergessen! Die Begründung können Sie nachreichen!!!

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Hallo und danke für die Antwort.
Die einzige positive Reaktion bisher.

Meine Steuererklärung wurde von einer Steuerberaterin angefertigt. Sie wollte auch erst Einspruch einlegen, meinte dann aber, wir würden uns lächerlich machen.
(ich persönlich halte sie nicht unbedingt für die Kompetenteste)

Das ich vermieten darf, ist klar. Aber das Finanzamt will mir eben nicht den Erhaltungsaufwand anerkennen, weil ich keine Gewinnerzielungsabsicht verfolge.

Was könnte ich denn als Begründung für meinen Einspruch angeben?

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hallo,

gegen die vermutung der liebhaberi zu argumentieren, ist i.a. schwierig, vor dem von dir geschilderten hintergund noch schwerer.
das fa erkennt i.a. eine vermietung nur dann an, wenn es sich um eine abgeschlossene wohneinheit handelt. dies ist in der von dir geschilderten form nicht der fall.
hier würde ich - obgleich in unkenntnis des mietvertrages - vermuten, daß das fa hier die existenz einer wg und damit eine art „untermietverhältnis“ sieht - und das ist sicher nicht steuerlich absetzbar!
wenn du unter der allg. anerkannten grenze von 75% der ortsüblichen miete bleibst, plädiert das fa grundsätzlich auf „liebhaberei“ bzw. nicht erkennbare gewinnerzielungsabsicht.
auch wenn du jetzt auf 80% oder mehr die miete erhöhst, ist das für die vergangenheit nicht mehr rückgängig zu machen. du kannst also nur noch für die zukunft argumentieren.
die nichtanerkennung, auch für die zukunft, resultiert also aus fehlern in der vergangenheit.
was du machen kannst, ist (solange der bescheid nicht rechtskräftig ist): die geltendmachung des mietverhältnisses (NICHT: der mieteinnahmen!!!) und deiner ausgaben für den vermieteten teil aus der ekst-erklärung zurückziehen, alles wasserdicht gestalten und ab 2011 oder 2012 nochmal neu versuchen.
damit verlierst du zwar steuerliche vorteile für 2010 oder früher, aber du könntest ggfs. was für die zukunft retten. solltest du aber, bevor du weitere schritte einleitest, genau durchrechnen.
widerspruch gegen entscheid des fa´s einlegen ist auch eine möglichkeit, wobei ich aus der geschilderten sachlage nicht auf erfolg oder mißerfolg schließen kann.
generell gilt: „wünschen“ (=forderungen) des fa´s nicht zu entsprechen, ist immer schlecht. wenn das fa etwas einfordert, muß man gut argumentieren, warum man den forderungen nicht nachkommt.

saludos, borito

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Hallo Borito,

vielen Dank für Deine Antwort! Das ist im Grunde genommen das, was ich wissen wollte, wirft aber neue Fragen auf.

hier würde ich - obgleich in unkenntnis des mietvertrages -
vermuten, daß das fa hier die existenz einer wg und damit eine
art „untermietverhältnis“ sieht - und das ist sicher nicht
steuerlich absetzbar!

Also auf ein Untermietverhältnis hat sich das Finanzamt bisher nicht berufen.

auch wenn du jetzt auf 80% oder mehr die miete erhöhst, ist
das für die vergangenheit nicht mehr rückgängig zu machen. du
kannst also nur noch für die zukunft argumentieren.
die nichtanerkennung, auch für die zukunft, resultiert also
aus fehlern in der vergangenheit.
was du machen kannst, ist (solange der bescheid nicht
rechtskräftig ist): die geltendmachung des mietverhältnisses
(NICHT: der mieteinnahmen!!!) und deiner ausgaben für den
vermieteten teil aus der ekst-erklärung zurückziehen, alles
wasserdicht gestalten und ab 2011 oder 2012 nochmal neu
versuchen.

Ab wann ist denn eine Steuerbescheid rechtsgültig?
Nach Ablauf der Einspruchsfrist?

Wie ziehe ich die Geltendmachung des Mietverhältnisses zurück? Bzw. wie sieht das Ganze dann wasserdicht aus?

damit verlierst du zwar steuerliche vorteile für 2010 oder
früher, aber du könntest ggfs. was für die zukunft retten.
solltest du aber, bevor du weitere schritte einleitest, genau
durchrechnen.

Wenn ich die Anerkennung des Mietverhältnisses zurückziehe, muss ich sozusagen die Mieteinnahmen für 2010 versteuern, richtig? Wieviel wären das bei jährlichen Mieteinnahmen von 1200 €?

Ich dank Dir, Gruß Fenja

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hallo, antworten unten im text.

saludos, borito

Hallo Borito,

vielen Dank für Deine Antwort! Das ist im Grunde genommen das,
was ich wissen wollte, wirft aber neue Fragen auf.

hier würde ich - obgleich in unkenntnis des mietvertrages -
vermuten, daß das fa hier die existenz einer wg und damit eine
art „untermietverhältnis“ sieht - und das ist sicher nicht
steuerlich absetzbar!

Also auf ein Untermietverhältnis hat sich das Finanzamt bisher
nicht berufen.

müssen sie auch nicht zwingend - man kann auch „indirekt“ auf ein solches schließen (d.h. annehmen)

auch wenn du jetzt auf 80% oder mehr die miete erhöhst, ist
das für die vergangenheit nicht mehr rückgängig zu machen. du
kannst also nur noch für die zukunft argumentieren.
die nichtanerkennung, auch für die zukunft, resultiert also
aus fehlern in der vergangenheit.
was du machen kannst, ist (solange der bescheid nicht
rechtskräftig ist): die geltendmachung des mietverhältnisses
(NICHT: der mieteinnahmen!!!) und deiner ausgaben für den
vermieteten teil aus der ekst-erklärung zurückziehen, alles
wasserdicht gestalten und ab 2011 oder 2012 nochmal neu
versuchen.

Ab wann ist denn eine Steuerbescheid rechtsgültig?
Nach Ablauf der Einspruchsfrist?

exakt

Wie ziehe ich die Geltendmachung des Mietverhältnisses zurück?

formloses schreiben genügt. dazu dann die entsprechenden geänderten formulare (anlagen zur ekst-erklärung), das war´s.

damit verlierst du zwar steuerliche vorteile für 2010 oder
früher, aber du könntest ggfs. was für die zukunft retten.
solltest du aber, bevor du weitere schritte einleitest, genau
durchrechnen.

Wenn ich die Anerkennung des Mietverhältnisses zurückziehe,
muss ich sozusagen die Mieteinnahmen für 2010 :versteuern, richtig?

ja.

Wieviel wären das bei jährlichen Mieteinnahmen von
1200 €?

kommt auf deinen persönlichen steuersatz an, und der ist abhängig von deinem zu versteuernden einkommen.

Aber ganz was anderes: wenn du mieteinnahmen von netto 1200euro p.a. hast, also 100euro p.m., dann darfst du dich nicht wundern, daß das fa von „liebhaberei“ ausgeht.
ich vermute stark, daß deine ausgaben, die du geltend machen willst, deutlich höher liegen. und da wird das fa (und du ja auch) nur unter schmerzen auf eine amortisierung kommen.
liebhaberei heißt beim fa nicht nur, daß man etwas tut, weil man es „liebhat“, sondern auch, wenn man hohe kosten mit geringen einnahmen gegenrechnen will.