Vermietung wird nicht anerkannt - Liebhaberei

Geld & Sparen Steuern
1

Hallo zusammen,

hier also eine hypothetische Frage.

Man stelle sich vor, x hat vor 3 Jahren ein Haus gekauft.
Ab diesem Zeitpunkt schließt X mit Y einen normalen Mietvertrag. Y nutzt das Obergeschoss allein, X das Untergeschoss. Die mittlere Etage teilen sich X und Y.
Sozusagen eine WG, nur dass einer der WGler der Eigentümer des Hauses ist.

2010 will X die Werbungskosten für den vermieteten Teil des Hauses geltend machen und reicht alles mit der Steuererklärung ein.

Das Finanzamt stolpert darüber, dass X für nur 66 % der ortsüblichen Miete an Y vermietet.
Der Steuerbescheid erfolgt vorrübergehend und in die Steuererklärung 2011 soll eine Totalüberschussprognose beigelegt werden.

X wusste nicht, dass er zu wenig Miete nahm, also erhöhte er zum 1.1.2011 die Miete auf 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.
Und wähnte sich auf der sicheren Seite.

X reichte die Steuererklärung 2011 ohne Totalüberschussprognose, aber mit geändertem Mietvertrag ein.

Das Finanzamt verlangt trotzdem danach.

X setzte ein Schreiben auf, mit dem Hinweis, er nimmt nun 80 % und geht davon aus, die Totalüberschussprognose beziehe sich nur auf 2010, weil 2011 ja im grünen Bereich liegt.

Im Steuerbescheid 2011 steht dann, dass die Vermietung in der Steuererklärung trotz erhöhter Miete nicht berücksichtig werden kann.
Begründung: Die negative Totalüberschussprognose
Eine Einkunftserzielungsabsicht ist zu verneinen (BMF vom 08.10.2004, BStBl I S.933)

X hat große Verständnisprobleme.
Warum, wenn nicht zum Zwecke des Gewinns sollte er an Y vermieten???
Y ist nicht der Partner von X!

Ist der Steuerbescheid rechtens?
Oder lohnt sich ein Einspruch??

Warum zählt die Prognose auch für 2011, obwohl die Voraussetzungen für eine Gewinnerzielungsabsicht gegeben sind?

Es sein noch angemerkt, selbst wenn X zu 200 % der ortsüblichen Miete vermieten würde, wäre die Prognose negativ.

Danke an alle die mitdiskutieren wollen!!

2

Hallo zusammen,

Hallo

X setzte ein Schreiben auf, mit dem Hinweis, er nimmt nun 80 %
und geht davon aus, die Totalüberschussprognose beziehe sich
nur auf 2010, weil 2011 ja im grünen Bereich liegt.

Überschussprognose soll aufzeigen, ob du innerhalb der nächsten 20 Jahre tatsächlich Gewinne erwirtschaften könntest oder ob die V + V nur ein Steuersparmodell sein soll.

Ist der Steuerbescheid rechtens? :

rein rechtlich sicherlich ja, du kannst aber natürlich Einspruch einlegen.

Warum zählt die Prognose auch für 2011, obwohl die
Voraussetzungen für eine Gewinnerzielungsabsicht gegeben sind?

Es sein noch angemerkt, selbst wenn X zu 200 % der
ortsüblichen Miete vermieten würde, wäre die Prognose negativ.

verstehe ich nicht…wenn du anhand einer überschussprognose quasi niemals gewinne erwarten kannst , kannst du m.E. auch schwer eine Gewinnerzielungsabsicht haben da du dann ggf. die Miete noch höher angesetzt hättest…

3

Hallo,

Man stelle sich vor, x hat vor 3 Jahren ein Haus gekauft.
Ab diesem Zeitpunkt schließt X mit Y einen normalen Mietvertrag. Y nutzt das Obergeschoss allein, X das Untergeschoss. Die mittlere Etage teilen sich X und Y. Sozusagen eine WG, nur dass einer der WGler der Eigentümer des Hauses ist.

2010 will X die Werbungskosten für den vermieteten Teil

Also nur das OG oder OG und die Hälfte der mittleren Etage??

des Hauses geltend machen und reicht alles mit der Steuererklärung ein.
Das Finanzamt stolpert darüber, dass X für nur 66 % der ortsüblichen Miete an Y vermietet.
Der Steuerbescheid erfolgt vorrübergehend und in die Steuererklärung 2011 soll eine Totalüberschussprognose beigelegt werden.
X wusste nicht, dass er zu wenig Miete nahm, also erhöhte er zum 1.1.2011 die Miete auf 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Einfach mal so die Miete von jetzt auf gleich um über 20% erhöht? „Normale“ Mieter würden dies sicher nicht klaglos hinnehmen.

Und wähnte sich auf der sicheren Seite.

Oder hat dem Bearbeiter nun erst recht angestachelt.

X reichte die Steuererklärung 2011 ohne Totalüberschussprognose, aber mit geändertem Mietvertrag ein.
Das Finanzamt verlangt trotzdem danach.

Ja, dazu ist es bei 66% verpflichtet gewesen.

X setzte ein Schreiben auf, mit dem Hinweis, er nimmt nun 80 % und geht davon aus, die Totalüberschussprognose beziehe sich nur auf 2010, weil 2011 ja im grünen Bereich liegt.

Na wenn im Bescheid eine solche Prognose verlangt wird, muss sie nun mal eingereicht werden. Der Begriff Totalüberschussprognose bezieht sich eben auch nicht nur auch ein Jahr sondern auf einem wesentlich längeren Zeitraum.

Im Steuerbescheid 2011 steht dann, dass die Vermietung in der Steuererklärung trotz erhöhter Miete nicht berücksichtig werden kann.
Begründung: Die negative Totalüberschussprognose

Das ist wohl korrekt.

Eine Einkunftserzielungsabsicht ist zu verneinen (BMF vom
08.10.2004, BStBl I S.933)
X hat große Verständnisprobleme.
Warum, wenn nicht zum Zwecke des Gewinns sollte er an Y vermieten???

Steuersparmodell/Liebhaberei.

Y ist nicht der Partner von X!

Ist doch egal. Ein „normaler“ Mieter scheint es nicht zu sein.

Ist der Steuerbescheid rechtens?

Erstmal ja.

Oder lohnt sich ein Einspruch??

Kann man immer versuchnen.

Warum zählt die Prognose auch für 2011, obwohl die Voraussetzungen für eine Gewinnerzielungsabsicht gegeben sind?

Weil die eben für einen längeren Zeitraum erfüllt sein muss.

Es sein noch angemerkt, selbst wenn X zu 200 % der ortsüblichen Miete vermieten würde, wäre die Prognose negativ.

Das ist doch nun ein Widerspruch zum Satz davor. Wenn es gar keine Möglichkeit zur Gewinnerzielung gibt, dann liegen auch keine Voraussetzungen dafür vor. Nur der Wunsch oder die Behauptung reichen dafür nicht aus.
Außerdem wäre vielleicht noch zu prüfen, ob hier von der richtigen Vergleichsmiete ausgegangen wurde.
Auch ansonsten sind hier niemanden die konkreten Umstände bekannt. Hier würde es sich vielleicht empfehlen einen Steuerberater aufzusuchen, der einen aufklärt, wie so eine TTotalüberschussprognose funktioniert und wie weiter vorgegangen werden kann. Denn wenn selbst bei 200% der ortsüblichen Miete noch kein Überschuss erzielt werden kann, wird vielleicht von einer falschen Datengrundlage ausgegangen.

Grüße

4

Es sein noch angemerkt, selbst wenn X zu 200 % der
ortsüblichen Miete vermieten würde, wäre die Prognose negativ.

das kann ich mir nicht vorstellen. die prognose macht man über 30 jahre (früher 50), wenn ich mich jetzt nicht irre.

evtl. könnte man diese fiktive prognose mal zum prüfen posten.

hat das FA überhaupt schon eine prognose gehabt?

gruß inder

5

Die Zahlen der hypothetischen Prognose, rückgemeldet vom Finanzamt:
Der Verlust über einen Zeitraum von 30 Jahren beträgt 60000 €
(Kaltmiete 49500 € [da muss schon ein Fehler sein, es sind tatsächlich nur 45000 €, aber das macht es ja noch schlimmer] abzgl Abschreibung 13350 €. Voraussichtliche Schuldzinsen 92000 €, Erhaltungsaufwendungen 15000 €)

Reicht das aus?

6

Hallo,

Man stelle sich vor, x hat vor 3 Jahren ein Haus gekauft.
Ab diesem Zeitpunkt schließt X mit Y einen normalen Mietvertrag. Y nutzt das Obergeschoss allein, X das Untergeschoss. Die mittlere Etage teilen sich X und Y. Sozusagen eine WG, nur dass einer der WGler der Eigentümer des Hauses ist.

2010 will X die Werbungskosten für den vermieteten Teil

Also nur das OG oder OG und die Hälfte der mittleren Etage??

OG + Hälfte mittlere Etage

des Hauses geltend machen und reicht alles mit der Steuererklärung ein.
Das Finanzamt stolpert darüber, dass X für nur 66 % der ortsüblichen Miete an Y vermietet.
Der Steuerbescheid erfolgt vorrübergehend und in die Steuererklärung 2011 soll eine Totalüberschussprognose beigelegt werden.
X wusste nicht, dass er zu wenig Miete nahm, also erhöhte er zum 1.1.2011 die Miete auf 80 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Einfach mal so die Miete von jetzt auf gleich um über 20%
erhöht? „Normale“ Mieter würden dies sicher nicht klaglos
hinnehmen.

Es handelt sich um lächerliche 25 € Mieterhöhung. Hier geht es nicht um hohe Beträge. Und soweit X bekannt ist, darf innerhalb eines Zeitraumes von einigen Jahren die Miete um 20 % erhöht werden.

Und wähnte sich auf der sicheren Seite.

Oder hat dem Bearbeiter nun erst recht angestachelt.

X reichte die Steuererklärung 2011 ohne Totalüberschussprognose, aber mit geändertem Mietvertrag ein.
Das Finanzamt verlangt trotzdem danach.

Ja, dazu ist es bei 66% verpflichtet gewesen.

Da sagt X auch nichts gegen. X hat sein Versäumnis eingeräumt. Es ist die allererste Vermietung im Leben von X und man wusste nicht recht, was man nehmen könne für so eine WG - Geschichte.

X setzte ein Schreiben auf, mit dem Hinweis, er nimmt nun 80 % und geht davon aus, die Totalüberschussprognose beziehe sich nur auf 2010, weil 2011 ja im grünen Bereich liegt.

Na wenn im Bescheid eine solche Prognose verlangt wird, muss
sie nun mal eingereicht werden. Der Begriff
Totalüberschussprognose bezieht sich eben auch nicht nur auch
ein Jahr sondern auf einem wesentlich längeren Zeitraum.

Auf 30 Jahre bezieht sich die Prognose. Das ist X bekannt.

Im Steuerbescheid 2011 steht dann, dass die Vermietung in der Steuererklärung trotz erhöhter Miete nicht berücksichtig werden kann.
Begründung: Die negative Totalüberschussprognose

Das ist wohl korrekt.

Eine Einkunftserzielungsabsicht ist zu verneinen (BMF vom
08.10.2004, BStBl I S.933)
X hat große Verständnisprobleme.
Warum, wenn nicht zum Zwecke des Gewinns sollte er an Y vermieten???

Steuersparmodell/Liebhaberei.

Y ist nicht der Partner von X!

Ist doch egal. Ein „normaler“ Mieter scheint es nicht zu sein.

Doch, es ist ein normaler Mieter, zu dem X allerdings ein eher freundschaftliches Verhältnis pflegt.

Ist der Steuerbescheid rechtens?

Erstmal ja.

Oder lohnt sich ein Einspruch??

Kann man immer versuchnen.

Warum zählt die Prognose auch für 2011, obwohl die Voraussetzungen für eine Gewinnerzielungsabsicht gegeben sind?

Weil die eben für einen längeren Zeitraum erfüllt sein muss.

Es sein noch angemerkt, selbst wenn X zu 200 % der ortsüblichen Miete vermieten würde, wäre die Prognose negativ.

Das ist doch nun ein Widerspruch zum Satz davor. Wenn es gar
keine Möglichkeit zur Gewinnerzielung gibt, dann liegen auch
keine Voraussetzungen dafür vor. Nur der Wunsch oder die
Behauptung reichen dafür nicht aus.
Außerdem wäre vielleicht noch zu prüfen, ob hier von der
richtigen Vergleichsmiete ausgegangen wurde.
Auch ansonsten sind hier niemanden die konkreten Umstände
bekannt. Hier würde es sich vielleicht empfehlen einen
Steuerberater aufzusuchen, der einen aufklärt, wie so eine
TTotalüberschussprognose funktioniert und wie weiter
vorgegangen werden kann. Denn wenn selbst bei 200% der
ortsüblichen Miete noch kein Überschuss erzielt werden kann,
wird vielleicht von einer falschen Datengrundlage ausgegangen.

Grüße

Was X eigentlich wissen wollte:
Mal angenommen, dieser Fehler mit den 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wäre nie passiert und X hätte von Anfang an 80 % Miete verlangt.
Dann wäre es nie zu der Anforderung einer Totalüberschussprognose gekommen. Denn laut einem Urteil vom BGH muss ab 75 % von einer Gewinnerzielungsabsicht ausgegangen werden.
Alles wäre gut.

Hat sich X durch seinen Fehler nun selbst in den A*** gekniffen, oder gibt es eine Möglichkeit alles auf Anfang zu drehen?

War das verständlich, was X gerne wissen möchte?

Danke und Gruß!

7

verstehe ich nicht…wenn du anhand einer überschussprognose
quasi niemals gewinne erwarten kannst , kannst du m.E. auch
schwer eine Gewinnerzielungsabsicht haben da du dann ggf. die
Miete noch höher angesetzt hättest…

Nicht ich, X! Das ist hier rein hypothetisch, wie es hier verlangt wurde.
Das Problem an der Überschussprognose ist, dass da die Zinsen (das Haus wird ja noch abgezahlt) berechnet werden, wie sie im Augenblick sind. Das bleibt ja nicht so, das ist ja nur das Augenblickliche Finanzierungsmodell, von dem ausgegangen werden muss. Aufgrund der immensen Zinsen und den geringen Mieteinnahmen, kann sich keine positive Prognose einstellen.

Schau mal bitte in eine meiner anderen Antworten, da wird hoffentlich klarer, was X eigentlich wissen will.

Dank Dir!

8

Die Zahlen der hypothetischen Prognose, rückgemeldet vom
Finanzamt:
Der Verlust über einen Zeitraum von 30 Jahren beträgt 60000 €
(Kaltmiete 49500 € [da muss schon ein Fehler sein, es sind
tatsächlich nur 45000 €

wir reden also von 125 € miete im monat !?

, aber das macht es ja noch schlimmer]
abzgl Abschreibung 13350 €.

nur für den verm. anteil berechnet - ich nehm es an…

Voraussichtliche Schuldzinsen
92000 €,

das sind 3000 p.a. nur für den vermieteten anteil. die miete deckt ja nicht mal zur hälfte die schuldzinsen!? was ist denn das fürn kokolores?

und bei der überschussprognose muss man den tilgungsanteil für die folgejahre höher ziehen, denn aus der annuität wird der zinsanteil immer geringer. das muss auch das finanzamt so berücksichtigen.

Erhaltungsaufwendungen 15000 €)

Reicht das aus?

ne, das passt vorne und hinten nicht…

gruß inder

9

Die Zahlen der hypothetischen Prognose, rückgemeldet vom
Finanzamt:
Der Verlust über einen Zeitraum von 30 Jahren beträgt 60000 €
(Kaltmiete 49500 € [da muss schon ein Fehler sein, es sind
tatsächlich nur 45000 €

wir reden also von 125 € miete im monat !?

Genau, läppische 125 €

, aber das macht es ja noch schlimmer]
abzgl Abschreibung 13350 €.

nur für den verm. anteil berechnet - ich nehm es an…

Voraussichtliche Schuldzinsen
92000 €,

das sind 3000 p.a. nur für den vermieteten anteil. die miete
deckt ja nicht mal zur hälfte die schuldzinsen!? was ist denn
das fürn kokolores?

und bei der überschussprognose muss man den tilgungsanteil für
die folgejahre höher ziehen, denn aus der annuität wird der
zinsanteil immer geringer. das muss auch das finanzamt so
berücksichtigen.

Erhaltungsaufwendungen 15000 €)

Reicht das aus?

ne, das passt vorne und hinten nicht…

gruß inder

So, also offensichtlich wurde die Prognose falsch erstellt.
Die wurde von einem Steuerberater angefertigt, lediglich die Zinsberechnung wurde von X gemacht, weil der Steuerberater nicht wusste wie. Dieser verwies auf den Kreditvertrag, wo die Zinsen für 30 Jahre drin stehen müssten. Tun sie aber nicht. X hat keine Ahnung wie man sowas berechnet, hat sich aus dem Internet eine Formel gesucht…

Wie würde man denn rein hypothetisch richtig rechnen?
Kreditsumme 85000 €
10 Jahre Zinsfestschreibung
Annuitätendarlehen
Zinssatz (festgeschrieben) %p.a. 4,908
Anfänglicher effektiver Jahreszins % 5,020
monatliche Annuität EUR 419
rechnerische Restschuld EUR 73.974,98

mehr Angaben gibt es nicht.

Fließen eigentlich die Nebenkosten des Mieters in die Prognose mit ein? Die 125 € sind die Kaltmiete.

Danke mal wieder und Gruß!