Vermögensaufbau durch Eigentumswohnungen?

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo,

dass es in der Regel
„höchstens“
2 Termine und nicht, dasss es „mindestens“ 2 Termine gibt.

Tut mir leid, das habe ich falsch verstanden.

Meine Erfahrung zeigt (habe allerdings erst einige …zig mal
an
Versteigerungen teilgenommen), dass für Objekte im 1.Termin
kein Gebot gegeben wurde, im 2.Termin plötzlich bis 65%.

Nun, das mag regional unterschiedlich sein. Ich kenne es anders.

Abzuraten ist auf jeden Fall von der Hoffnung, sich auf den zweiten Termin zu verlassen und dann ein „Schnäppchen“ zu machen. Sowas dürfte Zufall sein. Entweder sind andere genau so schlau oder die Immobilie hat einen Haken.

Gruß
Jörg Zabel

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Ich würde dir auch den Rat geben, keinen „Handel“ wie du ihn beschreibst zu betreiben sondern immer Ausschau nach renditestarken ETW´s zu halten, auch ausserhalb von ZV´s. Ich habe in deinem Alter meine erste ETW erworben, mit einer stabilen Nettorendite von 6% bis heute, und weitere Wohnungen in Berlin hinzugekauft. Glaube mir, auch auf diesem Weg wirst du früher oder später ein deutlich komfortableres Einkommen haben als der Durchschittsverdiener, und das (fast) ohne Stress :wink:

Ich bin gelegentlich auf Zwansversteigerungen, ich habe jedoch schon des öfteren festgestellt, dass die Verkehrswertgutachten im Ertragswert der Realität recht fern sind, weil Erwerbskosten, Steuern und meistens auch die nicht umlagefähige BK nicht berücksichtigt werden. So erwirtschaftest du beispielsweise selbst bei einem Erwerb um 50% des Verkehrswertes im Endeffekt nich mehr als 5 - 6 % p.a.

Einen Tipp noch, vermeide den Kauf von ETW in Häusern mit Fahrstuhl, die Betriebskosten desselben treiben nur unnötig die Warmmiete in die Höhe und mindern indirekt deinen Mietertrag, weil die meisten Mietinteressenten sich an der WM orientieren, nicht an der NKM.

Viele Grüße

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Hallo Johnny vielen Dank für deine Antwort gibt mir mehr Einblicke. Weil du Berlin erwähnst, bist du in Berlin Wohnhaft?

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Ja ich wohne in Berlin, was aber nicht zwingend erforderlich ist um Wohnungen hier zu erwerben. Ich besitze beispielsweise noch eine ETW in Magdeburg, die Hausverwaltung besorgt die Vermietung und alles weitere, so dass für mich keine Notwendigkeit besteht, vorort zu sein.

Gruß

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Hallo Johnny, ich habe dich das gefragt weil ich selbst auch aus Berlin komme, und ich mich auf dem hiesigen Immobilienmarkt umsehen will. Ich habe hier viele neue Denkanstöße bekommen, wobei ich mittlerweile denke das der „Handel“ so wie ich es vorhatte wirklich ein Reinfall werden könnte, und ich mich lieber dem Erwerb und der Vermietung widmen sollte, da ich doch davon „ausgehen kann oder?“ das hierfür der Kundenkreis höher liegt.

Woran erkenne ich ein Renditestarkes Objekt? Was sind die Merkmale ist es die Lage ist es das Baujahr? Wie gesagt für solche Fragen wollte ich eben Berater konsultieren bevor es losgeht.

Gruss

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Die Rendite ist nicht zwangsläufig von der Lage abhängig. Ich sehe mich meistens in den Aussenbezirken um, über´n Daumen kannst du rechnen wenn du ca. 6 €/m² vermieten kannst sollte der Kaufpreis nicht mehr als 700 €/m² betragen, das ist aber nur ein grober Richtwert.
Die Rendite errechnest du einfach indem du die NKM anhand des Mietspiegels und der Wohnungsgröße errechnest, also als Beispiel 40 m² x 6 € minus der nichtumlagefähigen Betriebskosten (Hausgeld minus Wohngeld) = deine Monatliche Mietrendite.

Oder, wenn du eine vermietete Wohnung kaufst,
Bruttowarmmiete minus Hausgeld = dein Mietertrag.
Den multiplizierst du mit 12 um den Jahresertrag zu bekommen, ziehst 30% Steuer/Sozialabgaben ab (mach ich pauschal, rechnet sich im Kopf schneller) und dividierst das Ergebnis durch den Kaufpreis (+5 bis 10% Erwerbskosten). Dann sollten mehr als 5% herauskommen, dann ist der Kaufpreis ok.
Immer vorausgesetzt, es gibt keinen Reparaturstau an Haus und Wohnung und es ist eine Ausreichend hohe Instandhaltungsrücklage vorhanden, sonst kann es zu bei größeren Reparaturen oder Schäden am Haus zu unangenehmen Sonderumlagen auf den Eigentümer kommen.

Hierzu dürftest du aber einiges an Literatur online finden.

Obwohl von viele Anlegern nicht beachtet, finde ich Wohnlagen wie Hohenschönhausen interessant, die Plattenbauten sind fast durchweg solide saniert und in den Eigentumsanlagen ist die Mietklientel auch nicht so Hartz4 lastig. Leerstandsquoten von 3% sind auch ok. Allerdings werden die Wohnungen dort mittlerweile auch schon zu mehr als 1100,-/m² angeboten.
Oder du suchst im Suden, von Köpenick bis Steglitz/Zehlendorf findest du in den Randlagen das eine oder andere Schnäppchen, allerdings musst du intensiv suchen und wenn möglich ohne Makler direkt vom Eigentümer kaufen. Oder direkt auf der Zwangsversteigerung, da sparst du dir zusätzlich noch die Notarkosten.

Am renditestärksten sind übrigens i.d.R. kleine Wohnungen bis 40m².

Das alles ist nur ein grober Umriss und stellt meine persönliche Meinung dar.

Gruß

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Hallo Johnny danke für die tolle Antwort wirklich! Wenn ich soweit bin und der Verkauf meiner jetzigen Immobilie über den Tisch ist, vielleicht könnten wir uns dann mal auf´n Kaffee treffen, würde mich sehr freuen. Bin mir sicher das ich von dir noch viel lernen könnte. Habe deinen Beitrag abgespeichert. Ich bedanke mich nochmals für die zwar grobe aber ausführliche Erläuterung.

Gruss

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Ja mal schaun, du kannst mich ja einfach mal anschreiben.

Bis dann

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Ich habe die zahlreichen Antworten auf Ihre Frage nicht gelesen, aber kann noch folgendes ganz pauschal sagen.

Zwangsversteigerung ist ein spannendes (auch tragisches) Geschäft, oft sehr kompliziert und der Erfolg ist von sehr vielen Faktoren abhängig.

Man sollte sich erstmal sehr mit der Materie befasssen und die rechtlichen Voraussetzungen (ZVG) gut kennen. Dazu gehört auch das Grundbuchrecht. Da Sie ja sagen, sie sind nicht auf den Kopf gefallen, können Sie sich das ja aneignen (ich schlage vor, zumindest das Brot und Butter Wissen vorher! zu haben, um zumindest für die ersten einfachen Fälle gerüstet zu sein, dann an den weiteren Fällen dazulernen).

Aber natürlich ist das wichtigste die Markteinschätzung. Und vergessen wir nicht, dass es die Fehleinschätzung zur Entwicklung des Immobilienmarktes (und zwar für kleine Immobilieneinheiten! wie Einfamilienhäuser und ETW) durch die weiltweite sogenannte Finanzmarktelite war, die zur größten Finanzmarktkrise seit zumindest 1920 geführt hat. Dieser Markt ist schwierig.

Zugegeben er ist in Deutschland viel weniger volatil als zum Beispiel in den USA oder auch in anderen Ländern. Das hat verschiedene Gründe. Eines allerdings zeichnet sich auch hier seit Jahren ab: Es ist die Mikrolage, die entscheidend ist. Das bedeutet: Man muss das Haus sehr gut kennen und auch die Lage sehr gut kennen! Es gibt nicht selten Fälle, wo Häuser eines Viertels sehr gut verwertbar sind und nur wenige Häuser weiter stehen ganze Viertel jahrelang leer. Das ist zwar öfter eher bei Büro- und Geschäftsgebäuden so, kommt aber auch bei Wohneinheiten vor. Was will der Markt wirklich gestern - heute und morgen - ist die Frage.

Es sind viele in- und ausländische sehr professionelle Immobilienexperten in Deutschland tätig. Geld ist genug vorhanden. Sicher beschäftigen die sich mehr mit großen Einheiten. Also es gibt immer wieder Schnäppchen. Ob es allerdings eins war, weiß man erst später. Wenn die Gläubigerbank überzeugt ist, dass das Objekt aus welchen Gründen auch immer, zur Zeit unter Wert gehandelt wird, wird sie lieber weiter warten und Makler beschäftigen (es gibt da so viele, die Geschäft machen wollen und emsig Käufer suchen).

Und die Makrolage spielt natürlich auch eine Rolle. Es gibt tausende Objekte in Ostdeutschland die überhaupt keinen Käufer finden. Keinen heißt auch der zweite ZV Termin ging ohne Gebot ab (bekanntlich gibt es da keine Grenzen mehr) Warum kauft das nicht jemand wenigstens für ein paar Euro? Weil man sich nicht die Folgekosten ans Bein binden will, es trotz toller Straßen Infrastrukturprobleme gibt (wo ist der Arbeitsplatz??), schlechtes Einkommen im Osten Mietpreissteigerungen erschweren und die Prognose für den Osten immer noch als unzureichend angesehen wird.

Man kann natürlich anderer Meinung sein und dagegen Wetten. Sicher gibt es auch im Westen noch Schnäppchen. Wenn sie viel Zeit und Geduld und das nötige Fingerspitzengefühl und die Abgeklärtheit für dieses Geschäft haben, warum nicht.

Viel Erfolg wünscht

ikarusfly