Mein Vater ist Eigentümer einer Wohnung. Da er selbst schon über 80 Jahre ist, wollte er nicht mehr auf der Versammlung sprechen (da er die komplizierte Sachlage bei einigen Themen, wie Rechtsstreitigkeiten, etc. nicht mehr vernünftig einzuschätzen weiss) und so hat mich, seinen Sohn, auf die Versammlung mitgenommen, um für ihn zu sprechen. Abgestimmt hat er dann selbst per Handzeichen (nach persönlicher Rücksprache mit mir). Die Versammlung hat mich nach Abstimmung zu dieser Sprecherfunktion hinausgeworfen, mit Verweis auf die Vertretungsvollmacht, welche laut Teilungserklärung nur einem anderen Eigentümer oder dem Verwalter zugestanden werden kann.
Frage: Ist es möglich, als Sprecher auf einer WE-Versammlung zu fungieren, im Beisein des Stimmberechtigten und unter der Bedingung, dass die Vertretung per Teilungserklärung ausgeschlossen ist. Falls ja, wäre dann m.E. der Hinauswurf unrechtens, mit der Folge der Anfechtbarkeit der Versammlung oder einzelner Beschlüsse?
Sie können sich für den zu Vertretenden vom zuständigen Amtsgericht als Gebrechlichkeitkeitspfleger bestellen lassen. Die gerichtliche Bestallung weist Sie dann amtlich als solche Alleinvertretungsberechtigte Person aus und ist auch im Sinne der Teilunggserklärung für die Eigentümerversammlung bindend, ohne dass darüber abzustimmen wäre. Ein andere Weg wäre die Übertragung des Eigentums im Grundbuch auf Sie selber, wobei der Übertragende zu seinem Schutz ein lebensenslängliches Wohnrecht oder gar Nießbrauchrecht für sich eintragen lassen könnte, das im ersten, für Sie günstigeren Falle bei aufgabe der Wohnung und im Zweiten wie auch im ersten Falle löschbar mit Todesnachweis des Berechtigten wäre. Sie sind danach alleine berrechtigt an der Versammlung teilzunehmen, wobei Sie ja auch dann immer noch die Interessen des Übertragenden wahren können.
wenn lt. Teilungserklärung nur Vollmachten für Eigentümer oder den Verwalter zulässig sind, können Sie als Sohn der Versammlung verwiesen werden, da der Versammlungsleiter ein Hausrecht hat.
M.E. sind die Beschlüsse nicht angreifbar.
Mein Hinweis: lassen Sie sich die Wohnung überschreiben mit Nießbrauch für ihren Vater.
Frage: Ist es möglich, als Sprecher auf einer WE-Versammlung
zu fungieren, im Beisein des Stimmberechtigten und unter der
Bedingung, dass die Vertretung per Teilungserklärung
ausgeschlossen ist. Falls ja, wäre dann m.E. der Hinauswurf
unrechtens, mit der Folge der Anfechtbarkeit der Versammlung
oder einzelner Beschlüsse?
Sollte es sich um essentielle Beschlüsse von wesentlicher Tragweite handeln, dann würde ich unbedingt einen Fachanwalt aufsuchen, weil dann u.U. andere Gründe zur Anfechtung gesucht werden könnten!
Meine persönliche Einschätzung lautet allerdings: Der Gesetzgeber hat der WE-Selbstverwaltung einen sehr hohen Stellenwert eingeräumt, insbesondere auch der TE! Wenn also Vorschriften der TE zu einem bestimmten Thema existieren, dann ist dagegen „kein Kraut gewachsen“, es sei denn, es würde z.B. gegen Menschenrechte verstossen.
Was aber auf diese Vertretungsregelung wohl nicht zutrifft. Zudem gibt es höchstrichterliche Beschlüsse, wonach Dritte kein Zutrittsrecht zu den WE-Versammlungen haben, was natürlich auch auf einen Sohn zutrifft. Somit war der „Hinauswurf“ gerechtfertigt.
Eine Einschränkung: Die Rechtsprechung könnte u.U. Regelungen erarbeitet haben, die in Fällen wie dem vorliegenden greifen, ich würde aber als sicher annehmen, dass dabei der Eigentümer (wegen gesundheitlicher Gründe) verhindert sein muss. Aber das ist eine Spekulation am Rande.
In Beantwortung der Frage würde ich sagen, dass alles korrekt zugegangen ist und dass es keine Chance zur Anfechtung gibt. Sollte ein Beschluss aus einem anderen Grund angefochten werden, dann bitte die Verfristung von vier Wochen beachten.
Zuziehung eines Beraters zur Eigentümerversammlung
Ob die Zuziehung eines Beraters zu einer Eigentümerversammlung zulässig ist, ist für jede Eigentümerversammlung gesondert zu prüfen. Grundsätzlich sind Eigentümerversammlungen nicht öffentlich. Die Teilnahme ist grundsätzlich nur den Wohnungseigentümern/Teileigentümern selbst und deren bevollmächtigten Vertreter möglich. Dennoch kann je nach Beratungsgegenstand ein berechtigtes Interesse eines Wohnungseigentümers/Teileigentümers bestehen, sich zu den anstehenden Tagesordnungspunkten und der anstehenden Problematik juristisch oder wirtschaftlich beraten zu lassen. In diesem Fall kann die Teilnahme Dritter (Berater) nicht verboten werden.
Meine unverbindliche Meinung:
Wenn das in der Teilungserklärung so festgelegt ist war es zunächst offensichtlich rechtens. Ob jedoch nicht eine andere höherrangige Rechtsvorschrift, die die Vertretung bei eingeschränkter oder eingebüßter Rechtsfähigkeit regelt, existiert, ist eine juristische Frage und kann von mir nicht beantwortet werden.
Gegen Beschlüssen der Vollversammlung kann auch noch später Einspruch erhoben werden.
Eine prinzipielle Lösung wäre die Übertragung des Wohneigentums an Sie vor dem Erbfall und der damit zusammenhängenden notwendigen und auf diesen Fall zutreffenden Regelungen und der Einräumung eines lebenslangen Wohnrecht Ihres Vaters als Mieter.
Mein Vater ist Eigentümer einer Wohnung. Da er selbst schon
über 80 Jahre ist, wollte er nicht mehr auf der Versammlung
sprechen (da er die komplizierte Sachlage bei einigen Themen,
wie Rechtsstreitigkeiten, etc. nicht mehr vernünftig
einzuschätzen weiss) und so hat mich, seinen Sohn, auf die
Versammlung mitgenommen, um für ihn zu sprechen. Abgestimmt
hat er dann selbst per Handzeichen (nach persönlicher
Rücksprache mit mir). Die Versammlung hat mich nach Abstimmung
zu dieser Sprecherfunktion hinausgeworfen, mit Verweis auf die
Vertretungsvollmacht, welche laut Teilungserklärung nur einem
anderen Eigentümer oder dem Verwalter zugestanden werden kann.
Frage: Ist es möglich, als Sprecher auf einer WE-Versammlung
zu fungieren, im Beisein des Stimmberechtigten und unter der
Bedingung, dass die Vertretung per Teilungserklärung
ausgeschlossen ist. Falls ja, wäre dann m.E. der Hinauswurf
unrechtens, mit der Folge der Anfechtbarkeit der Versammlung
Hallo,
das ist ziemlich kompliziert. Offensichtlich ist eine vertretung in Deinem fall wegen der teilungserklärung nicht möglich. Ich kenne zwar den fall, dass ein eigentümer seinen anwalt als berater mitgebracht hat, aber so direkt als sprecher zu fungieren, kenne ich das nicht.
Wenn Du das genau wissen willst, solltest Du einen anwalt fragen.
gruss
JAB
vielen Dank für die schnellen und umfassenden Antworten. So wie es aussieht, kann man nun keinen Sprecher auf die Versammlung mitnehmen, allenfalls einen persönlichen Berater, der aber kein Rederecht hätte.
Interessant erscheint mir insbesondere der Hinweis mit dem Gebrechlichkeitspfleger zu sein. Das wird wohl nur für zukünftige Versammlungen gelten.
Andererseits war die Situation vorliegend so, dass vor 2 Jahren meine Sprecherfunktion im Beisein des Vaters von der Versammlungsleitung akzeptiert wurde. Nur diesmal hat der Verwalter kurzhand die Rauswurf-Karte gezogen und das erst, nachdem die ersten 2 Abstimmungen bereits gelaufen waren. Erst als es um die Verwalterentlastung ging, da befürchtete er wohl Ungemach für sich selbst und hat deshalb mit einer schnell angesetzten Abstimmung gegen mich operiert. Ist diese Vorgehensweise eventuell angreifbar, also zuerst sozusagen ein-einhalb Versammlungen lang die Sprecherfunktion erlauben und dann plötzlich nicht mehr?
Ich empfinde übrigena diese Beschränkung der Vertretung in der Teilungserklärung als ein Relikt aus alter Zeit. Es müsste doch in Eigentumsangelegehnheiten jedem möglich sein, eine Person des Vertrauens zu bevollmächtigen. Stattdessen wird man genötigt einen anderen Eigentümer zu bevollmächtigen, den man aber vielleicht nicht so vertraut, oder aber man geht gar nicht auf die Versammlung. Gerade bei den relativ hohen Vermögenswerten, die hinter dem Wohneigentum in der Regel stehen, da sollte die Vertretungsregelung besser sein. Kann man da nicht mal den Gesetzgeber auf diesen Missstand aufmerksam machen? Es würde mich freuen, wenn das mal aufgegriffen würde.
Also, ich kann mir nicht vorstellen, dass eine Vertretung lt.Teilungserklärung ausgeschlossen sein soll.Maßgeblich sind nach wie vor die gesetzlichen Regelungen im Gesetz für Wohnungseigentum.Dort ist ganz klar geregelt, dass sich jeder Eigentümer durch einen Dritten per Vollmacht vertreten lassen kann.
Alles andere wäre gesetzwidrig und damit anfechtbar.
Anstatt für den anwesenden und selbst abstimmenden Vater als „Sprecher“ zu fungieren wäre es zweifellos sinnvoller gewesen Ihr Vater hätte ihnen eine schriftliche Vollmacht erteilt.
Dann wären Sie laut Gesetz voll stimmberechtigter Vertreter des Eigentümers gewesen.Ob der „Rauswurf“ berechtigt war kann ohne Kenntnis der Situation nicht beurteilt werden.
Sie sollten sich aber auf jeden Fall einmal das Protokoll dieser Sitzung besorgen, Dort müßte ja über den Rauswurf und seine Gründe etwas stehen.
Da Ihr Vater ja selber abgestimmt hat ist es höchst problematisch ob er(und nur er)
gegen den Rauswurf im Nachhinein innerhalb der 4 Wochenfrist mit Erfolg Protest einlegen kann.
Interessant wäre ja einmal die Teilungserklärung zu sehen.
Sollte dort tatsächlich derartige Einschränkungen der Rechte Ihres Vaters bestehen, kommen Sie an einer Anfechtungsklage nicht vorbei.
Hierzu ist aber die Einschaltung eines Anwaltes dringend erforderlich.
ich glaube, da kann ich auch nicht weiter helfen. In unserer Wohnungseigentümergemeinschaft können wir jeden bevollmächtigen (was auch nicht immer von Vorteil ist).
Tut mir leid, dass ich nicht helfen konnte.
Rechtsgrundlagen für die Vertretungsberechtigung bei Eigentümerversammlungen ist §§ 5 Abs. 4, 25 WEG und §§ 164 ff. BGB. Allerdings regelt das Wohnungseigentumsgesetz die Stimmrechtsvertretung des Wohnungseigentümers nicht ausdrücklich. Sie ergibt sich nur mittelbar aus § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG. Es ist herrschende Rechtsmeinung, dass das Stimmrecht kein höchstpersönliches Recht darstellt und so ein Wohnungseigentümer grundsätzlich auch einen jeden Dritten (natürlich auch einen direkten Verwandten) zu seiner Vertretung in einer Eigentümerversammlung und zur Ausübung des Stimmrechts in eigenem Namen (für den Vertretenen) bevollmächtigen und ermächtigen kann. Das Stimmrecht ist zwar nicht übertragbar, jedoch durch einen Vertreter aufgrund eines Auftrags- oder Gefälligkeitsverhältnisses ausübbar. Spezielle, grundsätzlich zu beachtende Vollmachtsregelungen finden sich im Übrigen häufig auch in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung. Insoweit existieren häufig vertretungseinschränkende Klauseln, etwa des Inhalts, dass “Vertretung nur durch einen anderen Miteigentümer oder den Verwalter oder …” zulässig ist. Einer nicht vertretungsberechtigten Person könnte hier die Teilnahme und Stimmrechtsvertretung – für diesen konkreten Versammlungstermin – nur über einen einfachen Mehrheitsbeschluss ermöglicht und gestattet werden.
Von Stimmrechtsvertretungen ist das Teilnahmerecht Dritter (Berater/Begleitpersonen) in Versammlungen zusammen mit einem Eigentümer zu unterscheiden. Eine Versammlung ist grds. nicht öffentlich (der BGH); nur ausnahmsweise ist deshalb die Teilnahme Dritter zu gestatten. Möglich sind allerdings auch hier Geschäftsordnungsbeschlüsse.
manche unaustehlche oberdämlche verwalter und noch bekloptere miteigentümer verhalten sich so, wenn das die teilungserklärung her gibt. wenn mir der genauer wortlaut der versammlung bekannt würde, könnte ch dir mehr dazu sagen.
tut mir leid, aber da kann ich Ihnen auch nicht weiterhelfen. Wenn die TE eine Vertretung nur durch den Verwalter oder andere Eigentümer vorsieht, wird es wohl schwierig werden. Am besten einen Anwalt fragen.
Wenn laut Teilungserklärung nur ein anderen Eigentümer oder der Verwalter vertretungsberechtigt sein können, hat auch der Sohn eines Eigentümers nichts in der Versammlung zu suchen, es sei denn die Eigentümer in der Versammlung würde dies dulden.
etwas schwierig, aber als Verwalter muss ich vor Beginn der Versammlung fragen, ob jemand Einwände gegen die Anwesenheit einer dritten Person( also Ihnen) hat, da die Wohnung durch die Anwesenheit des Vaters vertreten war.
Falls dies nicht gemacht wurde, wurde die Anwesenheit von Ihnen stillschweigend geduldet!! Wichtig ist meines Erachtens nach, dass bei der Abstimmung der Vater und nicht Sie, als Gast, abgestimmt haben.
Wichtig! Sie haben Ihren Vater nicht vertreten, was wohl per TE nicht möglich ist, Sie haben eher in der Funktion eines „Dolmetschers“ den Vater betreut.
Ob eine Anfechtung Erfolg hat ist zweifelhaft, da der Vater abgestimmt hat, und Sie erst nach der Abstimmung hinausgeworfen wurden.
Meiner Meinung nach, schlechter Stil des Verwalters.
tut mir leid, hier kann ich Dir leider nicht helfen
Mein Vater ist Eigentümer einer Wohnung. Da er selbst schon
über 80 Jahre ist, wollte er nicht mehr auf der Versammlung
sprechen (da er die komplizierte Sachlage bei einigen Themen,
wie Rechtsstreitigkeiten, etc. nicht mehr vernünftig
einzuschätzen weiss) und so hat mich, seinen Stutohn, auf die
Versammlung mitgenommen, um für ihn zu sprechen. Abgestimmt
hat er dann selbst per Handzeichen (nach persönlicher
Rücksprache mit mir). Die Versammlung hat mich nach Abstimmung
zu dieser Sprecherfunktion hinausgeworfen, mit Verweis auf die
Vertretungsvollmacht, welche laut Teilungserklärung nur einem
anderen Eigentümer oder dem Verwalter zugestanden werden kann.
Frage: Ist es möglich, als Sprecher auf einer WE-Versammlung
zu fungieren, im Beisein des Stimmberechtigten und unter der
Bedingung, dass die Vertretung per Teilungserklärung
ausgeschlossen ist. Falls ja, wäre dann m.E. der Hinauswurf
unrechtens, mit der Folge der Anfechtbarkeit der Versammlung
oder einzelner Beschlüsse?