gehen wir einmal von folgendem Sachverhalt aus:
Ein Paar mietet in einem sanierten Altbau (ehemalige Kaserne) eine Wohnung. Von Seiten des Vermieters wird weder bei der Besichtigung der Wohnung, noch im Mietvertrag explizit auf vorhandene Mängel hingewiesen. Nach Unterzeichnung des Mietvertrags stellt das Paar fest, dass u.a. die Fenster undicht und einige Oberlichter mit Spaxschrauben zugeschraubt sind. Das Paar informiert den Vermieter über diese Feststellung und bittet um Mangelbeseitigung. Erst nach mehrmaliger Aufforderung und fast ein halbes Jahr später schickt der Vermieter einen Fenstermonteur. Dieser setzt die Mieter darüber in Kenntnis, dass die Fenster bereits 40 Jahre alt sind und aus seiner Sicht nicht mehr effektiv abgedichtet werden können. Auf den Umstand der zugeschraubten Oberlichter wird überhaupt nicht eingegangen. In den folgenden 18 Monaten finden nach weiteren Mängelrügen noch mehrere Instandsetzungsversuche statt, u.a. werden an den Hauptfenstern neue Dichtungen angebracht. Die Oberlichter bleiben jedoch erneut unangetastet. Alle Reparaturversuche führen jedoch nicht zu einer nachhaltigen Beseitigung des Mangels. Vor allem in den Wintermonaten dringt permanent kalte Zugluft in die Wohnung ein und - trotz voll aufgedrehter Heizkörper - können in den Räumen lediglich Temperaturen von 15 bis 18 Grad Celsius erreicht werden. Das Paar beauftragt schließlich eine Fensterbaufirma mit der Begutachtung des Ist-Zustands. Dieser Monteur bestätigt ebenfalls, dass die Fenster nicht mehr effektiv abzudichten seien und ggf. ausgetauscht werden müssten. Das Paar setzt seinen Vermieter mehrfach über diese Tatsache in Kenntnis. Nachdem dieser weitere Instandsetzungsarbeiten bzw. den Austausch der Fenster verweigert, kürzt das Paar nach Rücksprache mit einem Fachanwalt für Mietrecht die Miete um 15 Prozent. Der Vermieter spricht daraufhin von Vertragsbruch und droht mit Kündigung.
Nun meine Frage:
Aufgrund der zugeschraubten Oberlichter und zahlreicher vorangegangener Mängelrügen von anderen Mietern ist dem Vermieter der Mangel bezüglich der undichten Fenster bereits vor Mietbeginn bekannt gewesen. Ist der Umstand, dass die Mieter auf diesen Mangel weder mündlich, noch schriftlich hingewiesen worden sind, als arglistige Täuschung zu werten? Welche Forderungen können die Mieter ggf. daraus ableiten bzw. geltend machen?
Dass in einem Altbau alte Fenster sind, kann nicht wirklich als Überraschung angesehen werden. Neue Fenster sehen halt nun mal anders aus als alte. Dass alte Fenster andere Eigenschaften bezüglich der Dichtigkeit haben, dürfte auch als Allgemeinwissen vorausgesetzt werden.
Als Mangel sehe ich lediglich die Nichtfunktionsfähigkeit des Oberlichtfensters, wobei selbst abzuwägen ist, ob das bei der Erst-Besichtigung offensichtlich gewesen sein könnte. Dann gilt nämlich der Grundsatz: Gemietet wie gesehen.
Als weiteren Mangel sehe ich die Beheitzbarkeit. Diese muss den Vereinbarungen des Mietvertrages entsprechen.
Nicht jeder Vermieter von Altbauten ist per se ein arglistiger Täuscher wenn er keine seitenlange Mängelliste an den Mieter weitergibt. Dem Mietinteressent obliegen auch verschiedene Aufmerksamkeitspflichten. Üblicherweise ist ein Energiemangel auf dem Energiepass abzulesen, den sich der fiktive Mieter sicherlich hat vorlegen lassen und sicherlich ist der Energiemangel im Mietpreis eingepreist. Altbaumiete zahlen, Neubaustandart wohnen, diesem Luxusbegehren hat die Justiz schon lange ein eindeutiges „Nein“ entgegengesetzt.
Von Seiten des Vermieters wird weder bei der
Besichtigung der Wohnung, noch im Mietvertrag explizit auf
vorhandene Mängel hingewiesen.
Das muss auch niemand…
Ist der Umstand, dass die
Mieter auf diesen Mangel weder mündlich, noch schriftlich
hingewiesen worden sind, als arglistige Täuschung zu werten?
Nein, das würde voraussetzen, dass der Vermieter auf Nachfrage gelogen hat und dies auch beweisbar ist, was aber hier offensichtlich nicht der Fall ist. Reines Verschweigen, ohne dass jemand fragt, ist keine Arglist…
Welche Forderungen können die Mieter ggf. daraus ableiten bzw.
geltend machen?
Von Seiten des Vermieters wird weder bei der
Besichtigung der Wohnung, noch im Mietvertrag explizit auf
vorhandene Mängel hingewiesen.
Das muss auch niemand…
das stimmt so pauschal nicht. denn danach würde es keine arglistige täuschung durch unterlassen geben.
-> eine arglistige täuschung durch unterlassen ist gegeben, wenn eine offenbarungspflicht bzgl. der mängel bestand. eine solche pflicht besteht „,wenn aus Sicht eines redlichen, nicht nur auf den eigenen Vorteil bedachten Vermieters anzunehmen ist, der Mieter kenne einen Mangel nicht, dessen Existenz ihn vom Vertragsschluss abhalten oder wenigstens zur Modifizierung der Konditionen Anlass geben würde.“
man wird daher umso eher eine argl. täuschung bejahen können, je weniger der mangel für den mieter erkennbar war.
Nein, das würde voraussetzen, dass der Vermieter auf Nachfrage
gelogen hat und dies auch beweisbar ist, was aber hier
offensichtlich nicht der Fall ist. Reines Verschweigen, ohne
dass jemand fragt, ist keine Arglist…