Verschwiegener Mangel?

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Hallo, ich habe vor Kurzem mit meinem Mann ein Haus gekauft und heute Morgen traf mich fast der Schlag!

Ich ging in den Keller, um den Staubsauger zu holen und: die Waschküche steht unter Wasser!

WIr sind noch nicht eingezogen, sondern renovieren noch.
Vor dem Haus standen über 9 m hohe Bäume, die wir fällen ließen. Wahrscheinlich haben sich die Wurzeln schon so sehr ins Mauerwerk verfangen, dass beim gestrigen sehr heftigen Regen alles durchgelaufen ist. Ich habe zwei große Pfützen in einer Höhe von ca. 3 cm in der Waschküche.

Nun wußte ich von diesem AUsmaß nichts. Die Verkäuferin hat uns nichts davon gesagt. Ich habe das Haus jedoch laut Vertrag „wie es steht und liegt“ gekauft.

Ist das jetzt nciht ein arglistig verschiegener Mangel? Wahrscheinlich müssen wir das ganze Haus rundherum aufgraben und neu isolieren, evtl. die Drainage tiefer legen… Das sind Kosten, mit denen wir natürlich nciht gerechnet hatten.

Jetzt ist mir auch klar geworden, warum im Keller ein Backstein auf der Erde liegt: damit die Kellertür nicht zufliegt, wenn der FUßdoden trocknet!!!
Klar geworden ist mir jetzt auch, warum die alte Dame keinerlei Adresse oder Telefonnummer hinterlassen hat. Nciht wegen der Nachbarschaft, sondern wegen evtl. Nachforderungen von uns. Aber das herauszubekommen, dürfte ja das geringste Problem sein.

Was kann ich unternehmen? Kann ich überhaupt etwas übernehmen oder haben wir den schwarzen Peter gezogen?

Bitte dringend um Rat!!

Danke!!

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Hallo,

wie ich die Situation einschätze, habt ihr hier ein Problem. Das Haus wurde besichtigt, gekauft.

Die Rechtssprechung geht nun in mehreren Fällen davon aus, dass jemand keinen Anspruch hat, wenn er nicht die Frage nach Mängeln stellt. Wird danach gefragt und der Verkäufer verneint und ist ein mangel dann feststellbar, kann Kaufpreisminderung und wenn zu gravierend aoch Rückabwicklung des Vertrages vorgenommen werden. Und selbstverständlich ist es auch sinnvoll, dass bei der Überschreibung im notarilelen Vertrag ausdrücklich hingewiesen wird, dass die Immobilie keine wesentlichen Mängel ( dann sind die Mängel sogar zu beschreiben) hat oder dass sie keine hat.

Ist das jetzt nciht ein arglistig verschiegener Mangel?
Wahrscheinlich müssen wir das ganze Haus rundherum aufgraben
und neu isolieren, evtl. die Drainage tiefer legen… Das sind
Kosten, mit denen wir natürlich nciht gerechnet hatten.

Aber, hallo. Mich überrascht immer wieder in der Praxis, dass jemand mehrer hunderttausend DM ausgibt und nicht daran denkt, die Frage zu stellen, ob es Feuchtigkeit, Schimmel, Abflussprobleme gibt, ob es Nachbarschaftsstreitigkeiten, oder wie bei euch, Probleme mit der Entwässerung gibt.

Jetzt ist mir auch klar geworden, warum im Keller ein
Backstein auf der Erde liegt: damit die Kellertür nicht
zufliegt, wenn der FUßdoden trocknet!!!

Wenn Du hier in einem Rechtssatreit diese Bemerkung aufführst, kannst Du die Anwalts- und Gerichtskosten gleich spenden. Wenn ein Backstein eine Türe offenhalten muss, ihr habt den Backstein gesehen, würde ich mal unterstellen, dass ein Richter meiner Rehctsauffassung folgt und meint, wenn solch ein Verdacht sich ergibt, muss der Käufer bei der Besichtigung fragen, warum der Backstein auf dem Boden liegt. Stellt er die Frage nicht, muss er sich auch anrechnen lassen, dass er beim Kauf nicht die notwendige Sorgfalt aufgebracht hat und somit keinen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen kann.

Ich würde trotzdem zuraten, einen Anwalt einzuschalten und mit diesem den Sachverhalt klären. Wegen des Kostenrisikos bitte mit einem Anwalt einen Beratungstermin vereinbaren und dort auch den Preis der Beratung vereinbaren. Beim Anwalt - sollte er zu einem Prozess raten - die Kostenfrage klären, insbesondere durchaus auf eienr schriftlichen Mitteilung über die Chancen eines Prozessausganges sich informieren lassen. Und bitte beachten, wenn Privatrechtsschutz besteht, dass dort z.B. Rechtsschutz auch für Eigentum oder erworbenes Eigentum (im Vertragsrecht) enthalten ist. Wie hingewiesen, ich schätze das Risiko, in dem Fall vor Gericht zu verlieren auf 99,9 % ein.

Gruss Günter

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Hallo,

leider keinen wirklichen Rat nur Mitgefühl:

Uns ist (fast) genau dasselbe passiert. Wir haben im Sommer ein Haus gekauft. Im November dann derselbe Schock: Zentimeterhoch Wasser im Keller. Pro Tag pumpe ich derzeit so an die 1000 Liter raus.

Ich habe mich hier, bei einem Rechtsanwalt und einem Freund, der Bau-Gutachter ist erkundigt. Die Aussage lautet: Es ist sehr schwer, rechtlich etwas in Richtung Schadenersatz zu unternehmen.
Dem Vorbesitzer muss eindeutig nachgewiesen werden, dass er den Mangel kannte. Ob dazu der Stein zum Offenhalten der Tür reicht…?
Aber du solltest am Besten mal einen Termin mit einem (auf Baurecht spezialisierten) Anwalt machen, die erste Stunde kostet nicht viel und reicht zum Vorlegen aller Fakten. Dann wird er euch schon eure Chancen benennen können.

Wir haben die Hoffnung auf Schadenersatz inzwischen fast ganz aufgegeben. Demnächst kommt nochmal der befreundete Gutachter vorbei und sieht nach, ob sich nicht Beweise finden lassen, dass der Keller auch im Vorjahr schon unter Wasser stand.

mitfühlende Grüße,
Salzmann

PS: Solltet ihr in der Nähe von Hamburg wohnen, kann ich euch dort einen Anwalt empfehlen.

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natürlich haben wir nach Mängeln gefragt und zur ANtwort erhalten, dass die Wände ein wenig feucht sind, was von der schlechten DUrchlüftung komme…

Als Mangel steht z.b. im Vertrag, dass die Heizung defekt ist und ich die Kosten dafür übernehme.

Aber mit so etwas habe ich doch nicht gerechnet! Wäre das erst Übermorgen passiert, hätte ich lautrer Schränke im Keller stehen gehabt, denn Morgen ziehen wir um!

Heike

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Hallo Heike,

nach dieser weiteren Inormatione rate ich dringend, einen Anwalt für Baurecht und Bausachen einzuschalten. Der Hinweis, auf die Frage, ob Mängel vorhanden sind, dass es sich um feuchte Wände wegen schlechter Durchlüftung handelt, kann meines Erachtens nach dem Wassereinbruch erschüttert werden und hier muss damit die Frage geklärt werden, kann man dem Verkäufer beweisen, dass er arglistig den Mangel verniedlicht hat, obwohl er den Schaden kannte, der offenbar schon mehrfach geschehen ist. Ein Bausachverständiger könnte hierbei möglicherweise größere Wasserschäden von früher finden.

Gruss Günter

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Hallo,

nach Deiner Beschreibung vermute ich, daß das Haus schon etliche Jahre hinter sich hat. Falls es so ist, sollte ein Käufer immer mit unerwartet auftauchenden Instandsetzungen rechnen.

Unabhängig davon hinterläßt früher durch die Kellerwände eingedrungene Feuchtigkeit meistens irgendwelche Spuren. War da wirklich nichts zu sehen, die Wände glatt und schier?

Bei etwas älteren Gebäuden ist der Qualität der Feuchtigkeitssperren oft nicht zu trauen. Versprödet, durch Bepflanzung beschädigt, von Setzrissen durchzogen ist für ältere Abdichtungen eigentlich der Normalzustand.

Der Verkäufer wird nicht erfreut und freiwillig fragen, wieviel er jetzt überweisen darf. Er wird wahrscheinlich erzählen, von Feuchtigkeit in der jetzt aufgetretenen Form nie etwas bemerkt zu haben. Beweise das Gegenteil!

Wenn ich das zuvor Gesagte berücksichtige, den Aufwand, bei einem Anwalt herum zu hocken und das (erhebliche) Prozessrisiko einrechne, dann rate ich Dir: Setze Zeit und Geld sinnvoller ein. Vergiß einen Rechtsstreit. Mache Nägel mit Köpfen, greife zu Spaten und Schaufel und grabe die Bude rundherum auf. Insgesamt sind eine ordentliche Isolierung, eine Drainage und die spätere Kiesfüllung nicht teuer. Es ist nur viel Arbeit. Wenn Du den Keller bei der Gelegenheit auch noch von außen thermisch isolierst, tust Du viel für die Nutzbarkeit des Kellers. Die ganze Arbeit trägt wesentlich zur dauerhaften Substanzerhaltung des Hauses bei.

Gruß
Wolfgang

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Hallo Wolfgang,

wenn Du die nachträglichen Hinweise beachtest, dass nachgefagt wurde und der Hinweis kam, es müsse nur gelüftet werden, weil die Belüftung zu schlecht sei, während man nun feststellen muss, dass Wasser eindringt, ist dies tatsächlich - immer unterstellt es gibt einen Zeugen für solche Aussagen - eine arglistige Täuschung. Hier kann sogar das Recht auf Rückabwicklung des Kaufvertrages möglich werden, zumindest jedoch Minderung des Kaufpreises. Und bei den noch in der Zukunft zu erwartenden Kosten aus diesem Problem scheint es sinnvoll zu sein, dass hier am Ort ein Anwalt eingeschaltet wird und die Fragen umfassend geprüft werden.

Wobei ich nochmals hinweise, dass hier im Vorfeld die Kostenfrage der Prüfung mit dem Anwalt besprochen werden muss und auch klar besprochen werden muss, welche weitere Kosten bei einer möglichen Klage zu erwarten sind.

Gruss Günter

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Hallo Günter,

werde mich hüten, hier zu missionieren. Wer klagen will, soll es tun. Er geht aber in jedem Fall ein Prozessrisiko ein, das auch ein Anwalt in solchen Fällen vorher nicht ausschließen kann.

Mit einer gewissen Wahrscheinlichkeit läßt sich aber das Ende vorhersagen: Aussagen aller Parteien stellen sich regelmäßig als butterweich heraus und werden während des Streits noch ein klein wenig in die gewünschte Richtung gedreht. Die Sache endet dann in einem Vergleich. Immerhin war der feuchte Keller Gesprächsthema und man wird dem Verkäufer seinen Glauben an schlechte Lüftung schwer widerlegen können. Der Verkäufer hat dann allenfalls noch ein paar Mark zu erstatten, die aber vom eigenen Anwalt und von den anteiligen Gerichts- und Gutachterkosten im wesentlichen aufgefressen werden. Schließlich hat man auch noch viel Zeit für Schriftsätze, Anwaltssitzungen und Gerichtsverfahren gebraucht.

Dann darf man sich nichts vormachen: Das komplette Aufgraben, eine neue Drainage und Kiesverfüllung etc. ist unter keinen Umständen der Streitpunkt. Es geht dann allenfalls um die Wand oder Ecke, in der das Wasser eindrang. Weißt Du, über was man sich da unterhält, wenn der gegnerische Anwalt nicht ganz blöd ist? Genau. Über die berühmten Peanuts.

Das Ende vom Lied und der juristischen Nullnummer ist dann, daß man doch die ganze Hütte aufgräbt, weil man gemerkt hat, daß die Abdichtung überall ein bißchen mau aussieht, daß die Drainage ein bißchen tiefer besser wäre und überhaupt eine thermische Isolierung nichts schadet. Ach ja, bei der Gelegenheit auch gleich noch die Kasematten… und hier ein größeres Fenster…

Du bekommst es jedenfalls nicht durch, auf Kosten des Verkäufers die gesamte Kellerisolierung auf einen zeitgemäßen Stand bringen zu lassen. Es läuft mit Glück, Nerven- und Zeiteinsatz darauf hinaus, daß man einen Tag lang einen Hiwi beschäftigen kann, der etwas herumbuddelt und ein bißchen Bitumen auf ein paar Quadratmeter pinselt. Kann aber auch sein, daß man am Ende 2 Anwälte, volle Gerichtskosten sowie einen Gutachter alleine bezahlt und auch noch eigenhändig buddelt. Das war dann die durchaus mögliche Arschkarte.

Ich halte die Vorgehensweise in solchen Fällen für eine Mentalitätsfrage. Wenn es nicht gerade um große Beträge bei sicherem Sachverhalt geht, halte ich Rechtsstreitigkeiten für sinnlos verbratenes Geld und vertrödelte Zeit. Aber jeder soll es halten, wie er es für richtig hält.

Gruß
Wolfgang

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