ich habe mir heute mal eine Teilungsversteigerung im Amtsgericht angesehen und wurde nicht ganz schlau.
Versteigert wurde ein Haus, welches gemeinsam einem inzwischen geschiedenen Ehepaar gehört. Frau wohnt mit neuem Partner drin.
Als Verkehrswert waren laut einem Gutachten 11.020,15€ ermittelt worden. Ja, ist das Datum von heute, soll aber auch nur ein Beispiel und kein echter Fall sein ;o)
Eine Bank hatte noch ein dingliches Recht von 25.000€ zu 14% Zinsen seit irgendwann, außerdem noch ein paar Kosten. Jedenfalls war das Mindest(bar?)gebot 15.000€, welches sich aus den bisher aufgelaufenen Zinsen und Kosten zusammensetzte.
Wenn ich es richtig verstanden habe, dann sollte für einen Verkehrswert von knapp 11.000€ also schon ein höheres Mindestgebot abgegeben werden.
Oder habe ich da schon einen Denkfehler?
Hinzu kommen dann noch die 25.000€ Grundschuld.
Grob überschlagen also letztlich 36.000€ (plus Steuer und noch ein paar Gebühren) für einen Bieter bei einem festgestellten Verkehrswert von 11.000€?
Da nun der neue Partner das Mindestgebot geboten hat, bekam er auch den Zuschlag. Die Frau stellte keinen anderslautenden Antrag, also ging das so über die Bühne.
Ich vermute hier irgendwo einen Denkfehler bei mir. Denn wenn ich alles richtig verfolgt habe, dann geht von den 11.000€ kein Cent an die alten Eigentümer, also auch nicht an die Frau, sondern Bank und Gericht teilen das unter sich auf.
Der neue Partner (das neue Paar) hat jetzt also 36.000€ ausgegeben, um die Hälfte eines Hauses zu kaufen, dass insgesamt nur 11.000€ wert ist?
Denn die Bank wird doch die 25.000€ haben wollen bzw. wird man die 25.000€ wegen der traumhaften Zinsen so schnell wie möglich begleichen wollen?
Macht irgendwie finanziell wirtschaftlich keinen Sinn, denke ich mir so die ganze Zeit? Ich vermute daher, dass ich da irgendeinen Punkt rechtlich nicht verstanden habe.
Oder hatten die sich einfach nur so dolle lieb, dass das Finanzielle hier keine Rolle gespielt hat?
die Grundschuld lautete auf den Betrag, zu dem sie seinerzeit eingetragen worden war.
Ob und wieviel von dem damit besicherten Kredit zu tilgen war, wusste die Bank, außerdem die Frau und somit ihr neuer Partner, aber andere Bieter wussten das nicht. Es ist gut möglich, dass die Einleitung der Teilungsversteigerung für die Bank oder für die Frau eine ziemlich attraktive Möglichkeit war, aus der verknautschten Kiste herauszukommen.
eine Teilung-Zwangsversteigerung (§ 180 ZVG) ist etwas anders gelagert als eine normale Versteigerung.
Insoweit kann an deiner Schilderung auch was nicht stimmen, denn bei einer Teilungszwangsversteigerung
gilt der Deckungsgrundsatz.
D.h. der Bieter muss mindestens die 25.000,- € der Hypothek plus den 50% Anteil des einen Eigentümers
(hier also 5.500,-€) plus sämtliche Gerichtskosten und Steuern als Mindestgebot abgegeben bzw. so muss es festgesetzt werden.
Na das macht es mich noch unlogischer/verwirrender. Wieso muss denn ein Bieter nur den Anteil des einen Eigentümers bieten? Es wird doch die gesamte Immobilie versteigert und nicht nur ein Anteil?
Und wieso muss er die eingetragene Grundschuld bieten? Das ist doch „nur“ eine Sicherheit und nicht der eigentliche Darlehensvertrag.
Habe inzwischen mal rumgelesen. Die 14% auf die Grundschuld seit Bekanntgabe/Eintragung der Versteigerung gehen zwar in Mindestgebot ein, müssen aber gar nicht der Bank zustehen, falls das Darlehen längst abbezahlt bzw. ordnungsgemäß bedient wird. Das weiß ja der Partner des Bieters. Die Bank müsste dann die hier die 13.000€ an die Alteigentümer auskehren. Die müssen sich dann nur einig sein, haha. Auch die 25.000€ Grundschuld sind dann kein echtes Geld, das der Bieter zahlen müsste. Damit relativiert sich der „Kaufpreis“. Der liegt zwar immer noch über dem Verkehrswert, aber nicht mehr um ein Vielfaches. Dann macht das natürlich auch Sinn.
nein, eine Teilungszwangsversteigerung ist wesentlich komplizierter als eine normale.
Und wieso muss er die eingetragene Grundschuld bieten? Das ist doch „nur“ eine Sicherheit und nicht der eigentliche Darlehensvertrag.
Ganz einfach , weil diese Grundschuld das Grundstück als ganzes mit 25.000,-€ belastet.
Ob und in welcher Höhe da welche Schulden bestehen ist irrelevant, die Eintragung alleine zählt.
Solange die Grundschuld nicht aus dem Grundbuch gelöscht wird, ist das Grundstück real mit in diesem Falle 25.000,- € belastet.
Denn der Inhaber des Grundschuldbriefes kann jederzeit vom Eigentümer des Grundstückes die Zahlung dieser Grundschuld verlangen bzw. daraus die Zwangsvollstreckung betreiben.
Gerade Bei Ehepaaren die zu 50/50 Eigentümer von Grundstücken kann diese Fallkonstellation bei Tod eines Ehepartners schnell eintreten..
Oder der eine Partner erhebt Einspruch beim Gericht.
Noch schlimmer wird das ganze, wenn auch noch andere Familienmitglieder als Eigentümer (vielfach in der Landwirtschaft) beteiligt sind.
Daher sollte man von solchen Angeboten die Finger lassen und lieber in einer normalem Zwangsversteigerung bieten.
Aha, aber es braucht nur der Anteil des einen Teileigentümers geboten werden? Das ist doch irgendwie ein bißchen inkonsistent?
Ich rede jetzt von einer eingetragenen Grundschuld. Die kann auch noch 100 Jahre nach ordnungsgemäßer Tilgung des Darlehens eingetragen sein. Ich würde vermute, dass die Bank damit nichts mehr anfangen kann. Wenn das Gegenteil der Fall ist, würde ich mich über einen belastbaren Beleg freuen.
Man erwirbt als Bieter diese „Belastung“ mit. Aber man muss sie beim Bieten nicht bezahlen, denn sie wird ja auch nicht gelöscht. Bei einer normalen Versteigerung würde sowas gelöscht, wenn sie nicht vorrangig ist.