Versteckter Mangel, etwas kompliziert

Geld & Sparen Immobilien
#1

Wir haben ein älteres Haus gekauft, so weit so gut. Die Besitzerin ist eine alte Dame, die aufgrund einer Erkrankung in ein Pflegeheim kam. Um alles beim Notar zu regeln, hat sie ihren Großneffen eingesetzt, der uns bei der Besichtigung auf einige Mängel hinwies, aber nicht auf diesen, um den es jetzt geht.

Seit kurzem drückt sich das Abwasser zurück ins Haus. Jetzt kam heraus, dass das Abwasserrohr defekt ist, ca. 15 m von unserem Haus entfernt. Da nur wir an diesem Abwasserrohr hängen, sollen wir die Kosten der Reparatur tragen. Vor Ort heute morgen wurde uns gesagt, dass es sein kann, dass diese Stelle evtl. nicht die einzige Bruchstelle ist und die ganzen 15 - 20 m neu gemacht werden müssen. Es müsse ein Stahlrohr gelegt werden, da das Rohr nicht sehr tief liegt und vor Beschädigungen geschützt werden muss. Eine Nachbarin sagte, dass die Beschädigung schon seit Jahren bekannt sei und die alte Dame davon wusste (evtl. aber nicht der Großneffe). Das Haus gehört uns offiziell seit ca. 4 Wochen, da es 8 Monate beim Amtsgericht ausgeschrieben war, wegen einer Altlast in Goldmark, und es davon keinen Nachweis mehr gab. Bleiben die Kosten wirklich komplett an uns hängen???

Über eine schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen

Gruß Runa

#2

Sorry, hier kann ich nichts zu sagen.

#3

Hallo Runa!
Damit würde ich schnell zum Rechtsanwalt gehen.
Gruß
Rainer

#4

Das ist so schwierig zu beantworten. Ich würde auf jeden Fall den Notar, der den Kaufvertrag geschlossen hat, aufsuchen.

Viel Erfolg, Hulda aus Fulda

#5

Hallo,
ab zum Notar und auf diesen Umstand hinweisen.
Der Großneffe hat im Auftrag gehandelt. Die Verkäuferin haftet für verschwiegene Mängel,sollte im Vertrag stehen.
Zumindest eine Mitbeteiligung sollte machbar sein.
Soll der Notar mal für sein Geld arbeiten!
Gruß
falko

#6

Versteckte Mängel sind immer eine heikle Sache, da man dem Verkäufer ja beweisen muss, dass ihm dieser Mangel bekannt war! Genau das ist das Problem! Wenn allerdings eine Nachbarin dies bezeugen kann, bezieht sich natürlich das nicht auf den Neffen, er kann ja trotz alledem von diesem Mangel nichts gewußt haben! Ganz ehrlich? Wenn euch an dem Haus nicht ganz so viel liegt und ihr die Kosten nicht tragen wollt, so würde ich mir überlegen von dem Kaufvertrag zurück zu treten! Ich hoffe, ich konnte euch ein wenig helfen!

#7

wenn die alte Dame noch Geschäftsfähig ist, müsste man ihr bweisen, dass sie davon wusste. Der Neffe wird das wohl nicht gewusst haben können, aber er ist ja auch nicht der Verkäufer,

Sonst müssen die Kosten leider durch den Käufer getragen werden…

Rechtsverfahren sind teuer und häufig ungewiss…

#8

Vielen Dank, für eure Antworten.
Die ganze Aktion lief noch weiter gestern. Die vom Abwasser entdeckten noch einen Zugang zum Abwasser, aber hinter dem Haus. Nachdem sie mit Kameras ect. alles untersucht hatten, kam heraus, beide Abgänge sind nicht mehr zu gebrauchen. Wir müssen einen neuen Hausanschluss zum Abwassersystem gelegt bekommen. Die gute Nachricht kam heute morgen: der Anschlusskosten werden übernommen, aber nicht von uns :smile: Tatsächlich ist es so, dass wir hätten bewusste Täuschung nachweisen müssen. Wir hatten also Glück im Unglück. Einen versteckten Mangel nachzuweisen ist faktisch kaum möglich und der Gerichtsweg sehr teuer. Lieber würde ich versuchen, aus dem Kaufvertrag wieder raus zu kommen. Das Alles bleibt uns Gott sei Dank erspart.

#9

Das ist durchaus ein versteckter Mangel. Sie könnten evt.vom Kaufvertrag zurücktreten.
Wie eine Rückabwicklung aussieht, wer welche Kosten trägt müssten Sie in Erfahrung bringen. Dass Sie die Dame jetzt an den Kosten beteiligen können, bezweifel ich. Ich habe vier Häuser gekauft mit versteckten Mängeln. Bei einem Haus war sogar eine Wohnung gar nicht an der Kanalisation angeschossen. Das kam erst nach vier Jahren ans Tageslicht, durch eine Klage die ich plötzlich am Hals hatte.
Ich denke es kommt auf den Preis an, den man bezahlt hat. Bei alten Häusern muss man mit allem rechnen.
Rechtsstreitigkeiten kosten vor allem Nerven. So ein Prozess zieht sich oft in die Länge. Ich kann das nicht empfehlen. Das ist ärgerlich, keine Frage. Ich musste von einem Tag auf den anderen den ganzen Hofplatz aufstemmen. Um die Kosten zu senken, kann man durch Freunde und Bekannte oft Hilfe bekommen und einen grossen Teil vielleicht selbst erledigen. Lassen Sie sich einen Kostenvoranschlag geben und schauen Sie welche arbeiten Sie sich davon selbst zutrauen. Ein Beispiel dazu: Ein Zimmer renovieren sollte lt Kostenvoranschlag 1800€kosten, mit Tapeten abreissen, spachteln. Gekostet hat es nachher ca. 500€. Meinem Sohn konnte ich grossszügig 100€ in die Hand drücken fürs abreissen, gespachtelt habe ich selbst, übrig blieb nur noch Tapeten anbauen 300€, ein bischen Material.
Einfach Ärmel hochkrempeln und loslegen.
Ich würde mir einen Kostenvoranschlag machen lassen und dann mit dem Neffen Kontakt aufnehmen und versuchen noch ein paar € raus zu schlagen. Drohen Sie ruhig mit Rücktritt. Ihnen kann ja nichts passieren.An seiner Reaktion sehen Sie dann schon wie hoch die Chancen stehen.
Es ist ja wirklich möglich dass er von dem Mangel nichts wusste und Ihnen entgegen kommt.
Würde mich sehr interessieren was daei raus kommt, vielleicht meldenSie sich nochmal.
Nur zu Ihrer Info noch. Ich bin selbst keine Anwältin und kenne auch nicht jedes Gesetz. Ich kenne aber Anwälte und Ihre Honorare, bei Anwälten gibt es grosse Unterschiede. Verlieren Sie, zahlen Sie beides.
Viel Glück bei der richtigen Entscheidung.
Lg SusaneDethloff

#10

Schwierige Sache… Ich kann aber definitiv Euren Frust verstehen. Ich sehe unterm Strich auch 2 Möglichkeiten. Entweder ihr holt euch einen Anwalt zum Thema Mietrecht (z.B. hier ) oder aber ihr übernehmt einfach die Kosten (wobei ich hier vorher einen Sachverständigen fragen würde mit konkreter Bewertung)

#11

Leider kenne ich mich beim Immobilienrecht nicht aus. Eine erste kompetente Auskunft könnte einem ein Online-Anwalt geben, um festzustellen, ob sich ein Regress lohnt oder nicht.

#12

Hallo, leider haben Sie nicht erwähnt, ob das defekte Rohr noch auf Ihrem Grundstück liegt. Prinzipiell hat der Verkäufer (oder dessen Beauftragter) VOR Vertragsabschluß auf alle Mängel hinzuweisen. Da die Nachbarin davon weiß -das klingt auch glaubwürdig- ist anzunehmen, daß zumindest die alte Dame auch von dem Mangel wusste, aber evtl. aufgrund ihrer Krankheit diesen Mangel nicht erwähnte.- Der Neffe haftet nur für den Schaden und Mangelfolgeschaden, wenn er den Mangel ARGLISTIG, d.h. trotz Kenntnis, verschwiegen hat. Die Sache ist juristisch kompliziert und kann so oder so ausgelegt werden. Ich kann Ihnen deshalb die Frage nicht verbindlich beantworten, rate Ihnen aber, einen Fachanwalt für Immobilienrecht zu rate zu ziehen. Sie können einen Online-Fachanwalt im Internet googeln. Das Anwaltshonorar wird nach Zeittakten berechnet. Meist können diese Anwälte sofort bzw. nach sehr kurzer Zeit eine verbindliche Aussage treffen. Die Kosten belaufen sich dann im Schnitt auf ca. 50,-- bis 100,-- Euro, welche über die Telefonrechnung abgebucht werden- und die Aussage ist rechtsverbindlich. Da bei Ihrem Problem enorme Rep.-Kosten anfallen können, denke ich, es ist diese Anfrage wert. Mehr kann ich Ihnen nicht weiterhelfen- Viel Erfolg Gruß Achim

#13

Leider kann ich dir da keine Antwort drauf geben. Hast du vielleicht einen Anwalt deines Vertrauens zur Hand? Irgendjemand im Bekanntenkreis? Ich denke, dass könnte ein heikles Thema sein, zumal die Vorbesitzerin eine alte Dame ist, die von Rohren sicher keine Ahnung hat. Der Neffe kann ja auch nicht durch Erde gucken, wenn man annimmt das er von dem Problem nicht wusste.

Aber ich könnte mir vorstellen (kein Expertentipp nur eigene Meinung), dass ihr da drauf sitzen bleibt. Zumal das Haus eine Weile gestanden hat und nicht bewohnt war. Mit Aussagen der Nachbarn wäre ich auch sehr vorsichtig :wink: Da würde ich mich nicht drauf verlassen.

Ich drücke dir die Daumen, dass euch bei dem Problem geholfen wird und es nciht zu teuer wird.