Wir haben vor 6 Wochen ein Haus gekauft. Es ist 40 Jahre alt und erweckte nach 3-maligem Besichtigen einen soliden Eindruck. Es besteht größerer Renovierungsbedarf, das war klar ersichtlich. Auch die Fenster sind noch die ersten. Beim Erneuern des Bades im Erdgeschoss sind wir nun auf verrostete Heizungsrohre gestoßen, die nun tropfen und die auch nicht fachmännisch verlegt wurden. Teilweise sind die Rohre nicht mal isoliert sondern einfach so in den Estrich gelegt worden. Das waren Dinge, die für uns nicht zu sehen waren und die auch ein Sachverständiger nicht hätte sehen können.
Wir müssen nun scheinbar die Heizungsstränge erneuern, was mit erheblichen Kosten verbunden ist, die wir in unserer Modernisierungskalkulation aber noch nicht vorgesehen haben. Zählt so etwas zum versteckten Mangel? Der Ex-Eigentümer war der Bauherr und der hat sicher gesehen wie hier verlegt wurde. Da es aber von Anfang an nur vermietet werden sollte und ihm somit die Nebenkosten egal waren, hat er wohl keinen Wert auf anständige Arbeit und Isolation gelegt.
Kann man da im Nachhinein noch was machen?
Danke und Gruß
Annasusanna
Ich verstehe die Frage nicht: Wieso kommt es dir darauf an, ob ein „versteckter Mangel“ vorliegt? Welche Rolle soll das spielen?
Entscheidend ist, ob es sich um einen Sachmangel handelt. Hierzu ist § 434 BGB zu lesen. Wenn ein Sachmangel vorliegt, kommt es für Gewährleistungsansprüche darauf an, ob ein Ausschluss der Sachmangelhaftung vereinbart wurde. Ist dies der Fall, kommt es noch auf etwaiges arglistiges Verschweigen an, hierzu bitte § 444 BGB lesen.
Levay
Ich habe gedacht, es gäbe auch eine gewisse Gewährleistung des Verkäufers. Er hätte uns meiner Meinung nach darauf hinweisen müssen das damals nicht fachgerecht gearbeitet wurde. Beinahe hätten wir das Bad nur neu gefliest, dann aber noch mehr Schaden gehabt wenn alles wieder aufgemacht worden wäre.
Nun habe ich aber im Kaufvertrag nachgelesen und gesehen, daß jegliche Haftung durch den Verkäufer ausgeschlossen wurde, es sei denn bei Vorsatz oder Arglist. Das Wissen über nicht fachgerechte Arbeit und dieses zu verschweigen finde ich schon ein wenig arglistig. Rechtlich wird dies aber sicher keine Grundlage sein.
Danke und Gruß
Annasusanna
Hallo Annasusanna,
prinzipiell hast Du Recht, auch bei Immobilienverkäufen muß der Verkäufer jetzt auf versteckte Mängel hinweisen. Allerdings schreibst Du selber, dass das Haus 40 Jahre alt ist. Damals wurde eben anders gebaut als heute. Vor den Ölpreiskrisen der 70er Jahre wurde kein Wert auf Isolierung gelegt. Darauf muß Dich ein Verkäufer nicht hinweisen. Und das Rohre nach 40 Jahren undicht werden können, ist nicht wirklich überraschend
Kann man da im Nachhinein noch was machen?
Nur wenn Du dem Verkäufer nachweisen kannst, dass er von einem Mangel wußte und ihn Dir verschwiegen hat, kannst Du gegen ihn vorgehen. Diesen Nachweis wirst Du kaum führen können, fürchte ich.
Gruß
Nordlicht
Hallo,
Entscheidend ist, ob es sich um einen Sachmangel handelt.
Hierzu ist § 434 BGB zu lesen.
Es reicht nicht aus irgendwelche Paragraphen zu zitieren, sondern man muß diese Paragraphen auch interpretieren können.
§ 434 BGB besagt:
>>Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist (scheint ja im vorliegenden Fall nicht zu sein und ist auch bei einem Haus schlechterdings nicht möglich), ist die Sache frei von Sachmängeln,
- wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet (ist ja wohl der Fall,oder ist das Haus vollständig unbrauchbar/unbewohnbar?), oder
- wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. (Das Haus ist 40 Jahre alt, damals wurde eben anders gearbeitet und Rohre aus Eisen rosten halt irgendwann einmal durch, somit ist es als üblich anzusehen und wäre bei vergleichbaren Objekten wohl mit hoher Wahrscheinlichkeit auch so anzutreffen.)
ERGO: Das Haus ist im rechtlichen Sinne frei von Sachmängeln.
Hätte der Verkäufer NACHWEISLICH vom Zustand der Rohre gewusst und diesen Zustand verschwiegen, wäre es wohl arglistig zu nennen. Dafür muß es ihm aber nachgewiesen werden.
Mit freundlichen Grüßen,
Frank Scholtysek
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Hallo!
Wir haben vor 6 Wochen ein Haus gekauft. Es ist 40 Jahre alt…
Aus technischer Sicht: Bei einem 40 Jahre alten Haus muß man davon ausgehen, daß die Erstausstattung der Trinkwasser- und Heizungsrohre, für die damals zumeist Stahlrohre verwendet wurden, das Ende ihrer Lebensdauer erreicht haben. Jedenfalls muß man jederzeit mit Schäden rechnen. Es ist natürlich auch möglich, daß die Rohre noch sehr lange halten. Wenn aber größere Sanierungsarbeiten durchgeführt werden, halte ich es für leichtfertig, solches alte Zeug liegen zu lassen.
Zum Pfusch: Auch in den 60ern war Handwerkern bekannt, daß man Stahlrohre in Betondecken und Estrich mit einem Schutzmantel zu umwickeln hat. Man muß aber bei Häusern aus den ersten Nachkriegsjahrzehnten an jeder Ecke mit Pfusch rechnen. Andererseits kann das Versäumnis so wahnsinnig gravierend nicht gewesen sein, wenn ein Rohr 40 Jahre lang seinen Zweck erfüllt.
Zu möglichen Ansprüchen: Du hast schon geschrieben, daß Du das Haus unter Auschluß der Sachmängelhaftung gekauft hast. Wie auch sonst?! Kein vernünftiger Mensch steigt bei solchem Objekt in die Sachmängelhaftung. So hast Du das Haus also gekauft, wie es in § 434 BGB steht: „Die Sache ist frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat“. Gefahrübergang war vor 6 Wochen. Das wird also nichts. Bleibt arglistige Täuschung. Glaubst Du allen Ernstes, nachweisen zu können, daß sich der Verkäufer nach 40 Jahren (!) an die möglicherweise mangelhafte Herstellung einer bestimmten Rohrdurchführung erinnert oder daß er überhaupt jemals Kenntnis davon hatte? Wird also auch nichts.
Bei realistischer Betrachtung kann man bei einem durchschnittlichen Haus aus den 60ern restlos alles bis auf den Rohbau unbesehen rausreißen. Man braucht i. d. R. ein neues Dach nebst thermischer Isolation, neue Schornsteinköpfe und Regenrinnen, eine neue (zusätzliche) Außenhaut mit thermischer Isolierung und in diesem Zuge rundherum neue Fenster. Dazu kommt die komplette Erneuerung von Heizungs-, Wasser- und E-Installation. Von Änderungen des zumeist verwinkelten Grundrisses mit vielen kleinen Zimmern ganz zu schweigen.
Gruß
Wolfgang