Versteigerung

Geld & Sparen Immobilien
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Hallo, ich hoffe, Du kannst dir etwas Zeit für mich nehmen!

Es geht um mehrere Versteigerungen von Eigentumswohnungen aus einem Gebäudekomplex. Es stehen 4-5 Wohnungen in einer Anlage zur Versteigerung. Die ersten Termine sind schon vorbei und die Grenzen (5/10-7/10) weggefallen. Es steht immer der selbe Gläubiger hinter den Versteigerungen. Die Verkehrswerte liegen zwischen 150 k€ und 220k€ und ich habe mich gefragt, ob ich nicht vielleicht jetzt zuschlagen sollte, da ich hier ein Schnäppchen vermute.

Da ich totaler Neuling bin, wäre ich jetzt für Tipps zur Vorgehensweise sehr verbunden. Ich will nicht zu wenig bieten, aber auch nicht zuviel. Da wahrscheinlich Makler anwesend sein werden, habe ich vielleicht nicht so große Chancen, wenn ich unvorbereitet und ohne Strategie komme.

Noch ein Hinweis: Der Zuschlag wurde beim teuersten Objekt gemäß Paragraph 85 a ZVG (unter 50% geboten) und bei 3 Objekten gemäß Paragraph 74 a ZVG (unter 70% geboten) abgelehnt.

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hallo,

totaler neuling bei (zwangs)versteigerungen oder totaler neuling bei immobilien?
falls ja/ja, würde ich ganz schnell die finger davon lassen! sowas ist kein cd-kauf, sondern eine fette investition, die man langfristig stemmen können muß.
wenn ja/nein, gibt´s sicher antworten darauf.

saludos, borito

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die Antwort ist „ja/ja“ :smiley:, aber wieso soll ich dann die Finger von lassen, wenn man noch keine Erfahrungen hat? Irgendwie muss man ja schließlich anfangen, oder? Ich habe schon ne Menge gelsen zu diesem Thema und die Gebäude liegen auch eher in einem Ballungsort (daher nicht in nem Kaff, wo niemand hinziehen will), und wo es daher keinen dramatischen Wertverlust geben wird! Ich hab genug Rücklagen, um alles ohne Kredit finanzieren zu können. Ausserdem handelt es sich um einen Neubau und es lohnt sich daher auch es vielleicht zu vermieten, wenn ich es nicht verkaufen will/ keine Käufer zu einem guten Preis finde.

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die Antwort ist „ja/ja“ :smiley:, aber wieso soll ich dann die
Finger von lassen, wenn man noch keine Erfahrungen hat?

Wie soll man erklären, dass ein Invest von 100.000 Euro in eine Bude, die sich als schimmelig und abbruchreif herausstellt, ein gefährliches Geschäft darstellt?

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Die ersten Termine sind schon vorbei und
die Grenzen (5/10-7/10) weggefallen.

= unverkäuflich aus irgendeinem Grund !

und dann

da ich hier ein
Schnäppchen vermute.

zusammen mit

Da ich totaler Neuling bin,

sollte doch wohl selbsterklärend sein.

Ansonsten sei dir empfohlen einmal kurz in dich zu gehen und zu überlegen: Warum hat noch kein anderer dieses Schnäppchen gekauft? Sind alle die Makler mit ihrer Berufserfahrung dusseliger als ich Neuling? ODER…

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Mir war nicht bekannt, dass ein Wohnkomplex schimmelig sein kann … ich dachte, sowas gibts nur bei Kellern, nicht bewohnten, oder beheizten Räumen … Aber da sind doch überall Wohnungen drummherum.
Und Bauschäden in nen Wohnkomplex, wo das Wasser durchsickert??? Das bezahlt normalerweise die Gemeinschaft.

Und ich dachte mir: Es hat noch keiner zugeschlagen, weil Makler meißtens (habe ich gelesen) nicht über 70% gehen, und es immer lieber drauf ankommen lassen, in die zweite Instanz zu gehen.
Wenns nach euch ginge, würde niemand mehr zum zweiten Termin kommen. Aber woher kommen dann die ganzen Berichte: ich hab meine Immobilie für 55% ersteigert … und es war nicht alles Baufällig. Ausserdem hab ich Handwerker in der Familie, die mir die Wohnung renovieren. Und wenn es was zu reparieren gibt, kann ich auch mit anpacken, damits nicht so teuer wird, wenn wirklich mal jemand kommen muss.

Es heißt auch IMHO nicht, dass, wenn was nicht gleich beim ersten Termin versteigert wird, es gleich Schrott ist. Es gibt ja auch viele Leute, die nur zu Terminen gehen, wo die Grenzen weggefallen sind.

Also Leute. Das hätt ich jetzt nicht erwartet. Ich bin echt enttäuscht. Ich mein, ich bin ja nicht blöd. Ihr stellt mich grad so dahin, als wär ich ein dummes Kind, das alles Kauft, was es will und nicht bezahlen kann. Ich mein, nur weil ichs noch nie gemacht hab, heißt nicht, dass ich kein gesunden Menschenverstand hab. Ich werd mir das Gutachten holen und versuchen mit dem Gläubiger zu sprechen und nachzufragen. Wenn ich noch nie bei ner Versteigerung war und kein Makler bin, heißt das also für euch, dass ich niemls eine Immobilie ersteigern darf - ausser beim ersten Termin, wenn es auch jemanden gibt, der schon deutlich über 70% geboten hat und ich daher sehe, dass ja das Objekt gut sein muss - oder wie darf ich das jetzt verstehen?

Nur in Sachen Verhandlung …wie erziele ich den besten Preis, bin ich überhaupt nicht fit.

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Du meine Güte: Du sagst selbst, dass du weder von Versteigerungen noch von Immobilien Ahnung hast (und zeigst das ja hier auch) und wunderst Dich ernsthaft, dass man dir von einer Kombination von beidem abrät???

Ja, auch neue Immobilien können bspw. reine Abschreibungsobjekte sein, die niemals mehr Veräußerungsgewinne oder regelmäßige Mieteinnahmen bringen. Gerade nach der Wende aber auch bis heute wurden und werden solche Dinge gebaut. Sagt dir „Wirtschaftskrise durch falsch bewertete Immobilien“ irgendetwas?

Gestern und heute lief eine schöne Sendung über Leute, die bei dem Versuch Traumrenditen zu erwirtschaften alles verloren hatten. Die haben auch nie nachgefragt… Die Sendung hieß „Gier“.

Also, der gesunde Menschenverstand besagt, dass man nichts geschenkt bekommt sondern hart oder schlau arbeiten muss, um ein gutes Geschäft zu machen. Dazu gehört eine genaue Kenntnis des Marktes und der Gepflogenheiten.

Wenn es dich nicht wundert, dass die Immobilien weit unter Preis weggehen und dass niemand anders dort ein Schnäppchen vermutet, dann bist du entweder sehr naiv oder … naja.

Sei es drum… Viel Glück.

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Nur in Sachen Verhandlung …wie erziele ich den besten Preis,
bin ich überhaupt nicht fit.

Dazu vielleicht dann noch: Bei einer Versteigerung ist das denkbar einfach, denn du bietest einfach bis zu dem Preis, den Du maximal ausgeben magst mit. Ob du das schnell oder langsam machst, wird keinen der Makler beeindrucken. Es ist kein Pokerturnier, sondern ein Treffen knallharter Rechner … und dir.

so long

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Menschen mit wenig Verstand haben viel Glück.
Danke, dass du mir zusätzlich Glück wünschst! ^^

„Als steuerliches Abschreibungsobjekt sind Immobilien inzwischen nicht mehr sooo interessant.“
Quelle: http://www.privatimmobilien.de/forum/about352.html

Natürlich hab ich nach längerer Recherche nicht gefunden, was eigentlich ein „Abschreibungsobjekt“ jetzt wirklich ist. Nur dass es jemand teuer kauft und billig verkauft, um Verluste geltend machen zu können und daher nicht so viel Steuern bezahlen zu müssen. Oder wie meinst du das jetzt?

Aber ich hab gelesen, dass diese unabhängigen Gutachter neutral sind und wieso soll denn ein Gutachter eine Immobilie um so viel falsch bewerten? Die Lage ist zudem zentral und gut!

Wenn ich das Gutachten eingesehen habe, kann ich dann hier noch psoten und mit Antworten rechnen, oder meint ihr, ich soll das Objekt nicht kaufen, egal wie das Gutachten jetzt ausfällt? Und wie kommt ihr überhaupt zum Schluss, dass diese Immobilie schlecht ist? Weil gleich 4 Wohnungen darin zur Versteigerung stehen oder wieso? Ich dachte jetzt eher, dass es sich um einen Erbstreit handelt und das ganze jetzt aufgeteilt wird?

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Moin,
bei Erbauseinandersetzungen lautet das Verfahren ‚Zwangsversteigerung zur Auflösung der Gemeinschaft‘

Klar kannst du mitsteigern, klar kannst du das Höchstgebot abgeben, klar kannst du danach Eigentümer dieses Objektes sein.
Dies alles geht recht einfach:
Sicherheit beim Gericht einzahlen oder bestätigten Scheck der Bank besorgen, hingehen, Hand heben, Zahl sagen, Ausweis zeigen. Wenn danach keiner eine höhere Zahl sagt oder der Rechtspfleger aus welchem Grund auch immer das Gebot ablehnt, erhältst du den Zuschlag.

Das war der einfache Teil. Aber was fängst du mit dem Ding dann an? Ist es vermietet? Steht es leer? Wohnt der Schuldner darin?
Ist es vermietet, ist das gut (wenn du nicht selbst einziehen möchtest) Ist es leer, kommt die Frage: warum? Wohnt der Schuldner darin muss er raus, oder macht er einen Mietvertrag mit dir(würde ich nicht machen, da er ja pleite ist)

Frage ist auch warum das Objekt versteigert wurde. Liegt es am Alteigentümer (Konkurs, Krankheit, Scheidung) oder am Objekt (Lage, Lage, Lage, Schäden)

Wie steht die Wohnungseigentümergemeinschaft da? Ist sie pleite? Welche Beschlüsse gibt es, die dich möglicherweise noch viel Geld kosten werden?

Wie du hier im Forum erkennen kannst, ist das Verhältnis Vermieter - Mieter manchmal nicht so einfach. Das Verhältnis Eigentümer - Verwaltung kann auch manchmal problembelastet sein. Das Dreieck Mieter - Vermieter - Wohnungsverwaltung kann manchmal einen Eigentümer zur Verzweiflung bringen. Hier ist juristisches Hintergrundwissen erforderlich (auch wenn es funktioniert) Das kann man haben, sich aneignen, oder erkaufen. Ohne geht es auf jeden Fall schief.

Sich das als Erst-tat anzutun ist mit einer erheblichen Gefährdung verbunden. Das ganze ohne Netz und doppelten Boden im Rahmen einer Zwangsversteigerung, macht es nicht einfacher, da das Objekt möglicherweise nicht problemfrei ist und es keinen Weg zurück gibt. Niemand haftet bei ZV für irgend etwas, außer dir selbst.

Auch mein Rat: Finger weg. Mal mit einer ‚normalen‘ ETW anfangen, Erfahrung in Vermietung und Umgang mit Verwaltungen sammeln und sich erst dann auf ZV einlassen. Vorher aber auf jeden Fall verschiedene ZV einfach mal besuchen um zuzuschauen und zu lernen.

Wenn es aber trotzdem sein soll:
Architekt an’s, wenn möglich in’s Objekt bringen. Gutachten besorgen und vorlegen. Beschlüsse der WEG besorgen, mit Mietern und/oder Nachbarn sprechen. Sich mal ein paar Tage am Objekt rumtreiben. Sich selbst die Frage beantworten: Würde ich selbst dort wohnen wollen?

Ich hoffe du triffst für dich die richtige Entscheidung.

Es gibt noch viele andere Fallen, in die man dabei tappen kann. Das investierte Geld auf jeden Fall abschreiben. Wenn es dann aber klappt: freuen.

vnA *außer vllt von zwangsversteigerten ETW’s*

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Vorab,

willst Du eine Kapitalanlage (vermieten) oder selbst einziehen?

Aber ich hab gelesen, dass diese unabhängigen Gutachter
neutral sind und wieso soll denn ein Gutachter eine Immobilie
um so viel falsch bewerten?

Du musst differenzieren. Was macht denn ein Gutachter? Er versucht (!) einen Wert für einen Gegenstand zu definieren. Was ist der Wert einer Sache?
Ich definier den mal mit dem Preis, den andere bereit sind dafür zu zahlen. Jetzt ist das mit einer Immobilie so eine Sache… keine gleicht 1:1 der anderen - im Gegensatz zu anderen Dingen des alltäglichen Lebens. Viele, viele Punkte beeinflussen den Preis, den andere zu zahlen bereit sind. Ein Haus das Baukosten von 500.000 Mio. € hat, aber irgendwo in der „Wallachei“ steht, kann pre ZV auch mal für 50.000 € verschachert werden. Warum? Weil da keiner hinziehen, oder einziehen möchte.
Geschmack lässt sich z.B. nicht bewerten.

Deine Etw. kann viele Pferdefüsse haben. Wie sind die Rücklagen des Hauses? Gibt es irgendwelche kostenintensiven Maßnahmen in der Zukunft? Sind die mtl. Hauskosten/Instandhaltungsrücklage/Nebenkosten normal?

Das Gutachten ist kein Baugutachten (!). Hier wird der Wert bestimmt und nicht nach Baumängeln gesucht. Nur offensichtliche Mängel beeinflussen das Gutachten.

Dazu noch kurz: Wenn alles Schnäppchen sind und die Gutachterpreise so stimmen… warum ersteigerst Du die Etw nicht und verkaufst diese direkt wieder am Markt zum -sagen wir mal Gutachterpreis abzüglich 10% ?
Andere Schnäppchenjäger gäben sich auch mit weitaus weniger Gewinn zufrieden. (10% Rendite ist ja Top). Warum hat nicht schon längst jemand zugegriffen?

Da siehst Du, was das Gutachten letztlich für Dich wert ist :smile:

Wieviele Einheiten sind in dem Gebäude und wieviele stehen denn im Gebäude leer? Wenn der Leerstand seit längerem besteht, was ist der Grund. Evtl. mal mit anderen Bewohnern (Eigentümern) sprechen?

Weil gleich 4 Wohnungen darin zur
Versteigerung stehen oder wieso? Ich dachte jetzt eher, dass
es sich um einen Erbstreit handelt und das ganze jetzt
aufgeteilt wird?

Wenn das der Grund ist, ok. Aber denken = wissen? Erbstreit und dann zu 50% versteigern? Wohl kaum, es sei denn, die Wohnungen sind unverkäuflich.

Einfach mal so eine Immobilie zu ersteigern ohne genau zu wissen worauf man sich einlässt ist ein echtes Glücksspiel. Man kann gewinnen, aber wahrscheinlicher ist die Niederlage. Und das bei der Größe der Einsätze?

Wie *von-nix-Ahnung* und *Birk* geschrieben haben. Du bist nicht der Einzige, der auf Schnäppchensuche ist.

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es lohnt sich daher auch es vielleicht zu vermieten

Hallo,
was zahlen die anderen an Kaltmiete, die in dem Haus wohnen, mal angesprochen? Wollen sie dort wohnen bleiben, warum, warum nicht, mal gefragt?
Gruss Helmut

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Hi Steffenkus,

Ich sag dir jetzt eines - alle haben recht - auch du.

Wenn ich so deine Antworten lesen dann scheinst du ein bischen eingemuckelt zu sein das niemand dir sagt „Mach es!“ - das war die Antwort die du erwartet hast und die gab dir keiner.

Andererseits hast du keine Vita eingegeben (nicht einmal das Alter) - wie soll man sich da auf jemanden einstellen?

Wenn ich dich richtig verstanden habe willst du dir ein Standbein mit Immo´s aufbauen… m.E. „dann mach es!“… aber nicht von 0 auf 100 - sondern paletti. Du wollest aus dem Objekt gleich mehrere Wohnungen haben… m.E. „Nein“… such dir eine oder zwei raus die dir, deiner Familie und deinen Freunden am besten gefällt. Checke deren Meinung ab hinsichtlich Vermietbarkeit und Sanier-/Renovierbarkeit - nutze die Erfahrung der Handwerker in der Family. Lass die einfach mal schätzen was sie mit und ohne Renovierung bereit wären als Miete zu zahlen oder wenn sie das Ding kaufen würden. Evtl. fällt nach diesem Exkurs schon eine oder beide Favoriten durch. Dann ist der erste Anlauf hier zu Ende - kommst Zeit kommt Rat in Dt. gibt es Millionen von Immobilien.

Mach dich schlau wieviel Stimmrecht du an der Eigentumsanlage hast - da zahlt keiner deine Schimmel mit wenn du 2 mal ja zu stimmst und 8 mal nein… dann wirds schimmeliger - fertig.

So und dann gehst du zur Versteigerung und machst mit. Ich würde erst einmal 50% bieten - höher kann man immer gehen. Wird’s nix - na ja morgen ist auch noch ein Tag… wie gesagt es gibt Millionen davon - aber du hast deine ersten Erfahrungen!

Gruss Keuper

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Vorab,

willst Du eine Kapitalanlage (vermieten) oder selbst
einziehen?
…
Ein
Haus das Baukosten von 500.000 Mio. € hat, aber irgendwo in
der „Wallachei“ steht, kann pre ZV auch mal für 50.000 €
verschachert werden. Warum? Weil da keiner hinziehen, oder
einziehen möchte.
…
Deine Etw. kann viele Pferdefüsse haben. Wie sind die
Rücklagen des Hauses? Gibt es irgendwelche kostenintensiven
Maßnahmen in der Zukunft? Sind die mtl.
Hauskosten/Instandhaltungsrücklage/Nebenkosten normal?
…
Wie *von-nix-Ahnung* und *Birk* geschrieben haben. Du bist
nicht der Einzige, der auf Schnäppchensuche ist.

Ich will sie kaufen und im gleichen Jahr sanieren und wieder verkaufen. Die Lage ist nicht abgeschieden, sondern zentral. Also Käuer werden sich finden, wenn das Haus keine gravierenden Mängel hat. WENN es demnächst kostenintensive Reparaturen zu tätigen gäbe. Aber da ich Handwerker in der Familie habe, werden diese nicht so teuer, wie wenn ich es in Auftrag geben würde. Ich spare die Unmengen an Personalkosten. Das ist mein Riesenvorteil. Ich bin auf der Suche nach Immobilien, die genau auf diese Strategie passen und sich für nicht-Handewrker nicht lohnen würden.

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Auf die Idee kommen eben auch andere. „Zentrale Lage“ sagt gar nichts aus. Es kann immer noch zu laut, zu multikulturell, zu studentisch, zu seniorig, wasweissich sein. Wir alle hier wissen es nicht.

Das einzig, was wir aus deiner Schilderung verlässlich entnehmen konnten ist, dass es niemand bisher zu einem vernünftigen Preis kaufen will. Das ist nicht die Definition von „Schnäppchen“ oder „Das werde ich leicht wieder los.“, sondern der Indikator für „Vorsicht, da stimmt was nicht!“.

Da du aber wild entschlossen zu sein scheinst, kannst Du ja mal 150.000 riskieren und es einmal probieren. Am Ende wird sich dann auch zeigen, wie du zB. deine Familienhandwerker zufrieden stellst etc.