Versteuerung Mieteinnahmen nicht eingetragener Nießbrauch

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo,

Wilma Feuerstein wurde vom Dino gefressen! Jetzt ist Fred seit einigen Monaten Witwer. Tochter Peppels ist inzwischen volljährig und ausgezogen. Die Dachwohnung hatten Fred und Wilma schon einige Jahre vermietet.
Da Wilma kein Testament gemacht hatte, lautet die Eintragung des Feuersteinschen Anwesens auf Peppels und Fred.
Aber Peppels hat ihr eigenes Leben und lässt Fred die Mieteinnahmen aus der Dachgeschoßwohnung. Dieser Nießbrauch ist nur mündlich fixiert.

Wenn sich das Finanzamt nun meldet und die Steuererklärung von beiden einfordert:
Fred gibt dort alle Mieteinnahmen an (100%), Peppels gibt dort keine Mieteinnahmen an.

Was sagt das Finanzamt dazu?

Gruß,
Michael

#2

Servus,

Was sagt das Finanzamt dazu?

das Finanzamt ist da anderer Ansicht: Nämlich der, dass die Einkünfte aus Vermietung den beiden Personen, die zusammen die Erbengemeinschaft bilden, zu gleichen Teilen zustehen - eben, weil es keinen Nießbrauch gibt.

Es verlangt also eine Feststellungserklärung von der Erbengemeinschaft und Einkommensteuererklärungen von beiden Beteiligten.

Wenn die Tochter ihrem Vater die Mieteinnahmen von Monat zu Monat überlässt, ohne dass es dafür einen Rechtsgrund gibt, wird das vom Finanzamt als eine Reihe von Schenkungen behandelt.

Zur Klärung der Chose wäre es nicht besonders kompliziert, die Erbengemeinschaft in dem Sinn auseinanderzusetzen, dass die Tochter ihrem Vater ihren Anteil an dem Haus überlässt. Dann wären eindeutige Verhältnisse da, und man müsste keine Klimmzüge zwischen Wunsch und Wirklichkeit machen.

Schöne Grüße

MM

#3

Nicht zu gleichen Teilen, sondern 75:25.

#4

Gesetzliche Erbfolge Ehegatte - Tochter
Ja, in der Tat.

Schöne Grüße

MM

#5

Fred gibt dort alle Mieteinnahmen an (100%), Peppels gibt dort
keine Mieteinnahmen an.

Was sagt das Finanzamt dazu?

das geht. wenn vorher vereinbart wurde, dass dem vater die miete zufließt und er sich dafür um die dinge Drumherum kümmert, dann hat die tochter nichts zu versteuern.

wichtig dabei, dass z.b. der vater auch den Mietvertrag alleine macht und er auch alle ausgaben tätigt.

die hälftige Abschreibung der Wohnung geht dann allerdings verloren.

am besten man legt dem Finanzamt eine Kopie der seinerzeitigen Vereinbarung vor.

gruß inder

#6

Zur Klärung der Chose wäre es nicht besonders kompliziert, die
Erbengemeinschaft in dem Sinn auseinanderzusetzen, dass die
Tochter ihrem Vater ihren Anteil an dem Haus überlässt.

Hier sollte man etwas konkreter werden. „Überlassen“ kann vieles bedeuten:

Ziel soll doch wohl sein, dass der Vater zu 100% die Vermieterstellung einnimmt, denn nur der Vermieter erzielt Einkünfte aus Vermietung

  1. die Tochter verkauft ihren Anteil an ihre Vater

Behandlung bei der Tochter:

Der Veräußerungsgewinn ist in Abhängigkeit von der Haltedauer im Privatvermögen der Mutter - bezogen auf ihr Viertel - entweder zu versteuern oder eben nicht. Betriebsvermögen wollen wir hier mal ausschließen und den Veräußerungsgewinn kann man steuern.

Behandlung beim Vater:

Hinsichtlich der 25% entsteht eine neue Haltefrist von 10 Jahren und eine eigene Abschreibungsreihe.

Grunderwerbsteuer entsteht nicht. Umsatzsteuer auch nicht.

  1. Die Tochter schenkt ihren Anteil dem Vater oder räumt ihm (schenkweise) den Nießbrauch ein

Behandlung bei der Tochter: Keine

Behandlung beim Vater: Es entshet Schenkungsteuer, die Abschreibung der Mutter wird weitergeführt.

  1. Ein Mix aus 1 und 2: Die Behandlung bei beiden ist dann ebenfalls gemixt. gemischte Schenkung nennt man das

  2. Die Tochter und deren Abkömmlinge schlagen das Erbe aus

Behandlung bei der Tochter: Keine

Behandlung beim Vater: Er erbt nun direkt von seiner Frau, also 100% Fußstapfen, eventuell Erbschaftsteuer.

Hab ich was vergessen?

#7
  1. Die Tochter schenkt ihren Anteil dem Vater oder räumt ihm
    (schenkweise) den Nießbrauch ein

Mist, kleiner Fehler enthalten:

Der Zuwendungsnießbrauch führt zum Verlust der Abschreibung in Höhe des Viertels. Beim Vater mangels Anschaffung, bei der Tochter mangels Vermieterstellung.

1 Like
#8

Danke erstmal für alle Antworten!

> das geht. wenn vorher vereinbart wurde, dass dem vater die miete zufließt und er sich
> dafür um die dinge Drumherum kümmert, dann hat die tochter nichts zu versteuern.
>
Was heisst das Konkret: Fred und Peppels setzen direkt nach Wilmas Tod ein Schriftstück auf (brauchen dazu den Notar „Barny“ nicht) wo genau drinsteht, daß Fred die Einnahmen allein zufließen …

Den Mietvertrag haben vorher Wilma+Fred unterschieben. Wird Peppels durch Wilmas Tod automatisch Vertragspartner? Muß der Vertrag neu abgeschlossen werden oder reicht auch hier die Abgabe der Erklärung, daß Peppels „nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben möchte“

Gruß,
Michael

#9

Danke erstmal für alle Antworten!

> das geht. wenn vorher vereinbart wurde, dass dem vater die
miete zufließt und er sich
> dafür um die dinge Drumherum kümmert, dann hat die tochter
nichts zu versteuern.
>
Was heisst das Konkret: Fred und Peppels setzen direkt nach
Wilmas Tod ein Schriftstück auf (brauchen dazu den Notar
„Barny“ nicht) wo genau drinsteht, daß Fred die Einnahmen
allein zufließen …

richtig, am besten mit einer wirtschaftlichen begründung. z.b. kümmert sich fred alleine um instandhaltungsmaßnahmen und um die abwicklung des mietverhältnisses usw.

Den Mietvertrag haben vorher Wilma+Fred unterschieben. Wird
Peppels durch Wilmas Tod automatisch Vertragspartner? Muß der
Vertrag neu abgeschlossen werden oder reicht auch hier die
Abgabe der Erklärung, daß Peppels „nichts mit dem
Mietverhältnis zu tun haben möchte“

falls möglich, sollte der mietvertrag neu von fred abgeschlossen werden.

gruß inder

#10

Was heisst das Konkret: Fred und Peppels setzen direkt nach
Wilmas Tod ein Schriftstück auf (brauchen dazu den Notar
„Barny“ nicht) wo genau drinsteht, daß Fred die Einnahmen
allein zufließen …

Wo hast du denn DAS her?

Es geht nicht um den Zufluss, sondern um die Zurechnung der Einkünfte. Was meinst du wohl, wem die Einkünfte zugerechnet werden, wenn in dem Vertrag steht, dass die Einnahmen mir zufließen?

Richtig, dem Vermieter. Und Vermieter ist nun mal Vater und Tochter in GbR. Ob sie das Geld anschließend oder auf dem verkürzten Zahlungsweg an mich weiterschenken, spielt doch für die Einkünftezurechnung keine Rolle.

Wenn das ginge, würde ich sofort Verträge mit meinen KIndern machen und erläutern, dass jeweils Honorare meiner Arbeit in Höhe des Grundfreibetrages ihnen zuzurechnen ist.

Aprilfisch hat mit seiner Analyse völlig recht.

Den Mietvertrag haben vorher Wilma+Fred unterschieben. Wird
Peppels durch Wilmas Tod automatisch Vertragspartner?

Vater und Tochter werden Rechtsnachfolger der verstorbenen Mutter und erben also deren Verträge mit. Hatte vorher der Vater und die Mutter eine 50:50-GbR, so haben jetzt Vater und Tochter eine 75:25 GbR.

Wie man da rauskommt, habe ich erläutert. Welcher Weg der Richtige ist, muss man anhand der konkreten Sachlage beurteilen.

Muß der
Vertrag neu abgeschlossen werden oder reicht auch hier die
Abgabe der Erklärung, daß Peppels „nichts mit dem
Mietverhältnis zu tun haben möchte“

Die Tochter kann nicht nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben, da sie ihr Eigentum gegen Entgelt anderen zur Nutzung überlässt.

Eine Krücke wäre eine Gestaltung, nach der Vater für seine Verwaltertätigkeit einen Vorab-Gewinn zugewiesen bekommt. Wobei man hier aufpassen muss, da die Vermietung nicht gewerblich ist. Ein „Gewinn“ gibt es also nicht.

Eine abweichende Einkünfteverteilung (100:0) wäre denkbar, das hilft aber dem grundsätzlichen Problem der Vermieterstellung nicht vom Eis.

#11

Die Verteilung erfolgt grundsätzlich im Verhältnis der zivilrechtlichen Beteiligung der einzelnen Gesellschafter (§§ 742, 748 BGB; R 21.6 EStR 2012). Die Gesellschafter können eine ­hiervon abweichende Vereinbarung hinsichtlich der Verteilung der Einnahmen und Ausgaben treffen , z. B. weil die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse nicht den Eigentumsverhältnissen entsprechen, weil die Gesellschafter sich in unterschiedlicher Weise an der Verwaltung des gemeinschaftlichen Grundstücks beteiligt haben oder entsprechend der Kostentragung. Eine solche Vereinbarung ist steuerrechtlich bei der Zurechnung der Einkünfte anzuerkennen , soweit in ihr keine Verwendung des Einkommens zu sehen ist (§ 12 Nr. 2 EStG), sondern sie ihren Grund im Gesellschafts- oder Gemeinschaftsverhältnis hat.

mehr hier:

http://www.haufe.de/personal/personal-office-premium…

#12

Die Gesellschafter können
eine ­hiervon abweichende Vereinbarung hinsichtlich der
Verteilung der Einnahmen und Ausgaben treffen

Richtig, hatte ich ja auch geschrieben. Da brauch ich auch keinen Artikel aus einer Drittquelle für, das ist Handwerkszeug.

Aber davon wird der Vater nicht 100%-Vermieter. Einfach mal den Satz lesen der unmittelbar vor dem Zitat steht.

Dem Fragesteller geht es nämlich nicht um die Einkünftezurechnung, sondernum die Gesellschafterstellung.

#13

Die Gesellschafter können
eine ­hiervon abweichende Vereinbarung hinsichtlich der
Verteilung der Einnahmen und Ausgaben treffen

Richtig, hatte ich ja auch geschrieben. Da brauch ich auch
keinen Artikel aus einer Drittquelle für, das ist
Handwerkszeug.

kam in der ersten antwort nicht so durch (vorschläge 1-4)

Aber davon wird der Vater nicht 100%-Vermieter. Einfach mal
den Satz lesen der unmittelbar vor dem Zitat steht.

Dem Fragesteller geht es nämlich nicht um die
Einkünftezurechnung, sondernum die Gesellschafterstellung.

ne, dem fragesteller geht es darum, dass nachher bei vater die miete versteuert wird und die tochter nichts versteuern muss.

und das geht so, wie oben von mir beschrieben. um die EGF kommt man nicht herum, aber im ergebnis kann man das im innenverhältnis regeln.