Hallo,
Was passiert eigentlich, wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt?
Ist dann der Mietvertrag sofort beendet? Oder gibt es eine Frist?
Muss ein Nachkomme den Mietvertrag kündigen?
In meinem Fall ist eine Mieterin aus einer Immobilie in Thüringen verstorben. Ich bin seit 1995 Besitzer der Immobilie. Einen richtigen Mietvertrag gibt es nicht, da die Frau schon zu DDR-Zeiten dort gewohnt hat.
Grüße,
Markus
Hallo,
Was passiert eigentlich, wenn ein alleinstehender Mieter
verstirbt?
Ist dann der Mietvertrag sofort beendet? Oder gibt es eine
Frist?
Muss ein Nachkomme den Mietvertrag kündigen?
Der/die Erben müssen den Mietvertrag innerhalb der gesetzlichen Frist ( drei Monate) gegenüber dem Vermieter kündigen. Die Erben haften sowohl für Schönheitsreparaturen wie auch für verursachte Schäden. Treten die Erben das Erbe nicht an, müssen sie sofort das zuständige Amtsgericht - Nachlassgericht - verständigen. Das Nachlassgericht übernimmt dann die Abwicklung der Mietsache und bestreitet, soweit Einkommen und/oder Vermögen vorhanden ist, hieraus die Kosten.
In meinem Fall ist eine Mieterin aus einer Immobilie in
Thüringen verstorben. Ich bin seit 1995 Besitzer der
Immobilie. Einen richtigen Mietvertrag gibt es nicht, da die
Frau schon zu DDR-Zeiten dort gewohnt hat.
Macht ja nichts. Zwischenzeitlich gilt das Mietrecht für ganz Deutschland. Ohne schriftlichen Mietvertrag - Kündigungsfrist drei Monate - jedoch werden hier wohl keine Schönheitsreparaturen zu leisten sein, weil es keine entsprechende schriftliche Vereinbarung gibt. Eine mündliche Vereinbarung wäre nunmehr von Dir zu beweisen.
Abschliessend ein Hinweis. Trotz dieser Kündigungsfrist empfiehlt es sich für den Vermieter sich selbst um die alsbaldige Vermietung zu kümmern.
Grüsse Günter
Zusatz: Mieter hat keine Erben
Die einzige - m.E. legale - Möglichkeit besteht darin, beim zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft zu beantragen. Ein Nachlasspfleger wird vom Gericht (Amtsgericht, in dessen Bezirk der verstorbene Mieter seinen Wohnsitz hatte) eingesetzt werden, wenn der Erbe unbekannt ist und ein Bedürfnis der Fürsorge für den Nachlass besteht. Der Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers verlangen, wenn er gerichtliche Ansprüche gegen den Nachlas geltend machen will, z.B. auf Zahlung der Miete. Ist der Nachlasspfleger bestellt, kann der Vermieter ihm gegenüber kündigen oder einvernehmlich die Beendigung des Mietverhältnisses herbeiführen oder die Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen geltend machen.
Christian
Die einzige - m.E. legale - Möglichkeit besteht darin, beim
zuständigen Nachlassgericht die Anordnung einer
Nachlasspflegschaft zu beantragen. Ein Nachlasspfleger wird
vom Gericht (Amtsgericht, in dessen Bezirk der verstorbene
Mieter seinen Wohnsitz hatte) eingesetzt werden, wenn der Erbe
unbekannt ist und ein Bedürfnis der Fürsorge für den Nachlass
besteht. Der Vermieter die Bestellung eines Nachlasspflegers
verlangen, wenn er gerichtliche Ansprüche gegen den Nachlas
geltend machen will, z.B. auf Zahlung der Miete. Ist der
Nachlasspfleger bestellt, kann der Vermieter ihm gegenüber
kündigen oder einvernehmlich die Beendigung des
Mietverhältnisses herbeiführen oder die Ansprüche auf
Durchführung von Schönheitsreparaturen geltend machen.
Hallo Christian,
ein Nachlasspfleger wird automatisch eingesetzt wenn keine Erben vorhanden sind. Ansonsten, sind Erben vorhanden, gilt das Urteil des BayOLG RE WM 93,523. Das Mietverhältnis endet nicht automatisch mit dem Tod des alleinstehenden Mieters ( von einem Mieter ohne Angehörige/Erben zu unterscheiden). Gegenüber einem nicht im Haushalt des toten Mieters lebenden Erben kann der Vermieter jedoch seit 01.09.2001 mit einer erleichterten Kündigungsform innerhlab eines Monats nach dem Tod des Mieterrs kündigen. Die Drei-Monats-Frist ist einzuhalten. Dies setzt aber voraus, dass der Vermieter Kenntnis erlangt hat, dass der Erbe in das Mietverhältnis eintrten will und dieses fortsetzt.
Ansonsten sind die in meiner ersten Antwort dargelegten Vorgänge zu beachten.
Grund:
Ein verstorbener Mieter hat Erben, die das Erbe annehmen - dann müssen diese kündigen und haften für alles aus dem Vertrag
Ein verst. Mieter hat Erben, die das Erbe nicht antreten - Erklärung gegenüber dem Nachlassgericht und dieses wickelt den Rest im Rahmen des bestehenden Vermögens ab.
Der verst. Mieter hat keine Erben - das Nachlassgericht tritt automatisch von Amts wegen ein und erledigt bis zur Kündigung alle Massnahmen soweit aus dem vorhandenen Vermögen dies möglich ist.
Der verst. Mieter ist Sozialhilfeempfänger. Das Nachlassgericht ( also im Fall der Ablehnung, wenn es Erben gibt oder wenn es keine Angehörigen gibt) ist hier wie unter 3 zwar zuständig, aber der Vermieter hat gegenüber dem Sozialamt wenn Schönheitsreparaturen zu erledigen waren Ansprüche.
Ich weiss zwar, dass sich viele Sozialämter sträuben, Kosten zu übernehmen. Soweit aber im Mietvertrag Schönheitsreparaturen vereinbart sind, hat das Kreissozialamt sowohl während der Lebenszeit als auch bei einem Todesfall die anfallenden notwendigen Schönheitsreparaturen zu übernehmen. das Kreissozialamt hat überdies auch Schäden des Mieters zu übernehmen.
Grüsse Günter
Der/die Erben müssen den Mietvertrag innerhalb der
gesetzlichen Frist ( drei Monate) gegenüber dem Vermieter
kündigen. Die Erben haften sowohl für Schönheitsreparaturen
wie auch für verursachte Schäden. Treten die Erben das Erbe
nicht an, müssen sie sofort das zuständige Amtsgericht -
Nachlassgericht - verständigen. Das Nachlassgericht übernimmt
dann die Abwicklung der Mietsache und bestreitet, soweit
Einkommen und/oder Vermögen vorhanden ist, hieraus die Kosten.
Inzwischen habe ich vom Sohn des verstorbenen Mieters die Kündigung bekommen.
Der Brief ist vom 06.04.03. Er kündigt zum 01.04.03 !! das Mietverhältnis, da der Mieter am 31.03.03 verstarb. Weiter schreibt er: „Laut Aussage eines uns befreundeten Rechtanwaltes endet das Mietverhältnis ab obengenannten Datums (01.04.), spätestens nach der vollständigen Haushaltsauflösung.“
Das ist meiner Meinung nach falsch. Außerdem ist für die Kündigung doch wohl das Kündigungsdatum entscheidend, und nicht das Datum, an der der Mieter verstarb, oder?
Ist die Kündigung nun ungültig? Muss ich gegen das Schreiben Widerspruch einlegen?
Ich will die Erben nicht ausnutzen, aber ich will auch, dass alles seine Richtigkeit hat.
Gruß,
Markus
Der/die Erben müssen den Mietvertrag innerhalb der
gesetzlichen Frist ( drei Monate) gegenüber dem Vermieter
kündigen. Die Erben haften sowohl für Schönheitsreparaturen
wie auch für verursachte Schäden. Treten die Erben das Erbe
nicht an, müssen sie sofort das zuständige Amtsgericht -
Nachlassgericht - verständigen. Das Nachlassgericht übernimmt
dann die Abwicklung der Mietsache und bestreitet, soweit
Einkommen und/oder Vermögen vorhanden ist, hieraus die Kosten.Inzwischen habe ich vom Sohn des verstorbenen Mieters die
Kündigung bekommen.Der Brief ist vom 06.04.03. Er kündigt zum 01.04.03 !! das
Mietverhältnis, da der Mieter am 31.03.03 verstarb. Weiter
schreibt er: „Laut Aussage eines uns befreundeten
Rechtanwaltes endet das Mietverhältnis ab obengenannten Datums
(01.04.), spätestens nach der vollständigen
Haushaltsauflösung.“Das ist meiner Meinung nach falsch. Außerdem ist für die
Kündigung doch wohl das Kündigungsdatum entscheidend, und
nicht das Datum, an der der Mieter verstarb, oder?
Hallo Markus,
Dies ist auch falsch. Die Kündigung ist zu spät eingegangen. Also ist ordentlich zum 31.07.2003 zu kündigen. Du musst nun der Kündigung widersprechen und auf den Termin 31.07.2003 hinweisne, gleichzeitig den Erben auffordern, die Miete zu zahlen und - soweit aus dem Mietvertrag weitere Forderungen möglich sind - Renovierungen oder Schadensbeseitigungen - den Erben unter Nennung dieser Probleme auffordern die Wohnung in einen ordnungs - und vertragsgemässen Zustand zu versetzen.
Ist die Kündigung nun ungültig? Muss ich gegen das Schreiben
Widerspruch einlegen?
Ja, siehe oben
Ich will die Erben nicht ausnutzen, aber ich will auch, dass
alles seine Richtigkeit hat.
Du kannst Dich hier ja einvernehmlich dahingehend äussern, dass Du Bereitschaft erkennen lässt, wenn Du vor dem 31.07.2003 einen Nachmieter findest, dass dann das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden kann. Aber Vorsicht. Wenn Du den Mieter einzig und allein suchen willst, musst Du erklären „Sofern ich rechtzeitig einen Nachmieter finde, kann das Mietverhältnis möglicherweise vorzeitig beendet werden. Einer Nachmieterstellung von Ihnen wird jedoch nicht zugestimmt“.
Sollte dann die Anfrage kommen, ob Du einen Untermieter akzeptierst, verlange dann, dass Dir der Untermieter vorgestellt wird und dass dieser spätestens jedoch zum 31.07.2003 wieder ausziehen muss und alle Verantwortung weiterhin beim Hauptmieter liegt. Lehnst Du nämlich - der Trick mit dem Untermieter in solchen Fällen funktioniert meist - diesen ab, ist das Mietverhältnis unter dieser Voraussetzung in Deinem Fall zu Ende.
Achtung. Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass dieser Vorgang des Untermieters, wenn Nachmieterstellung abgelehnt wird, unter bestimmten Voraussetzungen funktioniert.
Gruss Günter
Hallo Günter,
Danke für deine Antwort!!
Ist die Kündigung nun ungültig? Muss ich gegen das Schreiben
Widerspruch einlegen?Ja, siehe oben
Gibt es für den Widerspruch eigentlich eine bestimmte Frist?
Einer Nachmieterstellung von Ihnen wird jedoch nicht
zugestimmt".
Habe ich irgendwelche Nachteile, wenn ich obigen Satz NICHT im Widerspruch aufnehme?
Achtung. Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass dieser
Vorgang des Untermieters, wenn Nachmieterstellung abgelehnt
wird, unter bestimmten Voraussetzungen funktioniert.
Heisst das, wenn ich 100%ig sichergehen will, darf ich eine Nachmieterstellung nicht ablehnen?
Gruß,
Markus
Hallo Markus,
Ist die Kündigung nun ungültig? Muss ich gegen das Schreiben
Widerspruch einlegen?Ja, siehe oben
Gibt es für den Widerspruch eigentlich eine bestimmte Frist?
Umgehnd, das bedeutet sofort.
Einer Nachmieterstellung von Ihnen wird jedoch nicht
zugestimmt".Habe ich irgendwelche Nachteile, wenn ich obigen Satz NICHT im
Widerspruch aufnehme?
Ja, wenn der Mieter nämlich nach Nachmieterstellung anfragt, musst Du Dich begründen. Wenn Du aber sofort erklärst, dass Du Dich während der Zeit bis zum Ende um Nachmieter kümmerst, ist jedem klar, dass Du a) auf der Einhaltung der Kündigungsfrist bestehst und b) nur dann vorzeitig das Mietverhältnis beendigen wirst, wenn Du ( und sonst niemand) einen neuen Mieter gefunden hat.
Achtung. Ich weise ausdrücklich darauf hin, dass dieser
Vorgang des Untermieters, wenn Nachmieterstellung abgelehnt
wird, unter bestimmten Voraussetzungen funktioniert.Heisst das, wenn ich 100%ig sichergehen will, darf ich eine
Nachmieterstellung nicht ablehnen?
Selbstverständlich darf von Dir die Nachmieterstellung abgelehnt werden. Ich habe in Verbindung damit, wenn Du auf Anfrage einen Nachmieter ablehnen würdest und Dir ein Untermieter statt dessen angeboten würde, mit äusserster Vorsicht zu geniessen ist.
Also, Kündigung zum entsprechenden Termin annehmen, eine frühere Kündigung ablehnen mit der Erklärung, sofern Du einen geeigneten Mieter findest, könnte das Mietverhältnis vorzeitig beendet werden.
(Sollte dann an Dich der Antrag auf Untermieter kommen, maile mir, ich glaube die beiden Komplexe zu diskutieren, solange der Vorgang noch einfach ist, verwirrt nur.
Gruss Günter
Einer Nachmieterstellung von Ihnen wird jedoch nicht
zugestimmt".Habe ich irgendwelche Nachteile, wenn ich obigen Satz NICHT im
Widerspruch aufnehme?Ja, wenn der Mieter nämlich nach Nachmieterstellung anfragt,
musst Du Dich begründen. Wenn Du aber sofort erklärst, dass Du
Dich während der Zeit bis zum Ende um Nachmieter kümmerst, ist
jedem klar, dass Du a) auf der Einhaltung der Kündigungsfrist
bestehst und b) nur dann vorzeitig das Mietverhältnis
beendigen wirst, wenn Du ( und sonst niemand) einen neuen
Mieter gefunden hat.
Aber wenn er mir einen ernsthaften zumutbaren Nachmieter präsentieren würde, wäre mir das auch Recht.
Oder könnte er mich damit reinlegen?
(z.B. ein Komplize als Nachmieter, der dann sofort wieder kündigt o.ä.)
Gruß,
Markus
Aber wenn er mir einen ernsthaften zumutbaren Nachmieter
präsentieren würde, wäre mir das auch Recht.Oder könnte er mich damit reinlegen?
(z.B. ein Komplize als Nachmieter, der dann sofort wieder
kündigt o.ä.)
Hallo Markus, wenn Dir der jetzige Mieter einen Nachmieter anbietet kannst Du diesen natürlich nehmen, wenn er Dir zusagt.
Wenn Du aber Nachmieter genehmigst, musst Du einen von denen auswählen, der die Bedingungen des Mietvertrages erfüllt und den Dir der jetzige Mieter anbietet. Lehnst Du ab, obwohl der Vertrag durch diesen Mieter erfüllt werden kann, ist das Mietverhältnis beendet und Du trägst die Ausfälle selbst. Ein Beispiel. Du erlaubst Nachmieterstellung, lehnst aber eine bestimmte Gruppe von Mietern ab. Der Nachmieter will zum 01.05.2003 einziehen. Dein Mieter weiss zwar, dass Du diese Gruppe ablehnen wirst, was für ihn keine Rolle spielt. Er beruft sich auf das GG und den Gleichbehandlungsgrundsatz, erklärt seine Verpflichtung ( einen Nachmieter zu stellen ) für erfüllt und zahlt keine weitere Miete mehr, sondern gibt die Schlüssel an Dich, weil für ihn das Mietverhältnis beendet ist. Du hats in diesme Fall keine Chance.
Wenn Du aber erklärst, dass Du selbst einen neuen Mieter suchst, kann Dir der jetzige Erbe jeden Interessenten bringen. Du kannst dann aussuchen was Du willst.
Gruss Günter
Hallo Günter,
Vielen Dank für Deine Ausführungen.
Soll ich in meinem Antwortbrief noch auf das BGB verweisen, um meinen Anspruch auf die Mietzahlungen zu untermauern?
Wenn ja, welcher Paragraph wäre das dann?
Gruß,
Markus
Hallo Markus,
Vielen Dank für Deine Ausführungen.
Soll ich in meinem Antwortbrief noch auf das BGB verweisen, um
meinen Anspruch auf die Mietzahlungen zu untermauern?Wenn ja, welcher Paragraph wäre das dann?
§ 580 BGB. Der § besagt, dass die Erben innerhalb eines Monats nach dem Tod des bisherigen Mieters das Mietverhältnis aussereordentlich mit der gesetzlichen Kündigungsfrist ( drei Monate ) kündigen können. Eine kürzere Frist ist nicht im Gesetz enthalten.
Gruss Günter
Hallo Günter,
In meinem Fall ist eine Mieterin aus einer Immobilie in
Thüringen verstorben. Ich bin seit 1995 Besitzer der
Immobilie. Einen richtigen Mietvertrag gibt es nicht, da die
Frau schon zu DDR-Zeiten dort gewohnt hat.Macht ja nichts. Zwischenzeitlich gilt das Mietrecht für ganz
Deutschland. Ohne schriftlichen Mietvertrag - Kündigungsfrist
drei Monate - jedoch werden hier wohl keine
Schönheitsreparaturen zu leisten sein, weil es keine
entsprechende schriftliche Vereinbarung gibt. Eine mündliche
Vereinbarung wäre nunmehr von Dir zu beweisen.
Der Erbe behauptet, dass die Kündigungsfrist nicht drei Monate, sondern zwei Wochen beträgt. Grund: der Mietvertrag wurde schon zu DDR-Zeiten abgeschlossen. Beim Erwerb der Immobilie 1995 wurden keine neuen Mietverträge abgeschlossen.
Hat der Erbe Recht?
Ich habe diese Problematik auch nochmal als neuen Artikel in dieses Forum gestellt:
„Kündigungsfrist alte DDR Mietverträge“
Gruß,
Markus