Hallo,
ist es möglich, dass bei einem Gewerbehaus jeweils einem Mieter pro Etage, verschiedene Verteilerschlüssel für einen Kostenpunkt vereinbart werden?
Beispiel:
Mieter A im Erdgeschoss hat einen Kaltwasserzähler und wird nach Verbrauch abgerechnet.
Mieter B in der ersten Etage hat keinen Kaltwasserzähler und wird nach Abzug der Wasserkosten von Mieter A nach Quadratmeter abgerechnet.
Ist dies rechtens?
Wäre schön, wenn es dazu irgendwelche Urteile gibt, da ich selber nicht fündig geworden bin.
Vielen Dank!
Gruß
Stiefel
Hallo Stiefel,
das ergibt sich eigentlich aus dem BGB:
"§ 556a
Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt."
Gruß!
Horst
Hallo Horst,
㤠556a
Abrechnungsmaßstab für Betriebskosten
(1) Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, sind
die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften
nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die
von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten
Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem
Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder
der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.“
Der § war mir bekannt, mir ist nur weiterhin unklar, ob Gewerbemieter zu einem Kostenpunkt unterschiedlich abgerechnet werden dürfen?
Oder interpretiere ich diesen § einfach nur falsch?
Gruß
Stiefel
Der § war mir bekannt, mir ist nur weiterhin unklar, ob
Gewerbemieter zu einem Kostenpunkt unterschiedlich abgerechnet
werden dürfen?
Oder interpretiere ich diesen § einfach nur falsch?
Das BGB regelt lediglich, wie in den einzelnen Mietverhältnissen zu verfahren ist.
In unterschiedlichen Mietverhältnissen können auch unterschiedliche Vereinbarungen getroffen werden.
Um deine Frage nochmal klar zu beantworten:
Mieter A im Erdgeschoss hat einen Kaltwasserzähler und wird nach Verbrauch abgerechnet.
Mieter B in der ersten Etage hat keinen Kaltwasserzähler und wird nach Abzug der Wasserkosten von Mieter A nach Quadratmeter abgerechnet.
Ist dies rechtens?
JA
1 „Gefällt mir“
Hallo Rudi,
hier bin ich wohl zum ersten Mal anderer Meinung als du. Ein Einzelzähler ist ziemlich ungenau. Bei nichtgewerblichen Wohnungen hat deshalb die Rechtsprechung eine Abweichung von 20-25% vom Hauptzähler für akzeptabel angesehen, da dieser besser geeicht ist.
Wenn nun also ein Mieter - gewerblich oder nicht - seinen Verbrauch nach einem Einzelzähler abrechnen kann und der andere einfach den ganzen Rest aufgebürdet bekommt, halte ich dies zumindest für anfechtbar.
Alle Meßungenauigkeiten gingen dann zu Lasten des Mieters ohne Zähler.
Gruß!
Horst
Hallo ihr Zwei,
vielen Dank für eure Antworten.
Ich fasse nochmal zusammen:
Es ist also möglich, aber der Mieter ohne Zähler könnte die Abrechnung zu diesem Kostenpunkt um ca. 20-25% anfechten.
Vielen Dank nochmal!
Gruß
Stiefel
Es ist also möglich, aber der Mieter ohne Zähler könnte die
Abrechnung zu diesem Kostenpunkt um ca. 20-25% anfechten.
So war das eigentlich nicht gemeint. Es sollte nur aufzeigen, wie ungenau so ein Einzelzähler sein kann.
Wenn der Mieter ohne Zähler also nun für den gesamten Rest aufkommen muss, gehen Ungenauigkeiten also nur zu seinen Lasten.
D.h. es wird gerade nicht dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung entsprechen.
Der Mieter könnte also eine Berechnung nach Fläche verlangen und/oder den Einbau eines Zählers(, wobei das nicht unbedingt von Vorteil für ihn sein muss).
Gruß!
Horst
1 „Gefällt mir“
Hallo Stiefel ,
mit deinen Zusammenfassungen bist du etwas schnell bei der Hand 
Bedenke auch, dass du in einem Forum keine 100% verlässlichen Rechtsauskünfte erhalten kanns und wirst - lediglich Meinungen; zudem ist sich meist auch die Rechtsprechung/Richter/Urteile nicht einig …
Hallo Horst
du hast recht - ich habe übersehen, dass die Frage schon das Problem der Kostenverteilung bzw. die Problematik „Differenzberechnung“ beinhalt; und das ist wiederum nicht erlaubt.
Mieter B in der ersten Etage hat keinen Kaltwasserzähler und wird nach Abzug der Wasserkosten von Mieter A nach Quadratmeter abgerechnet
Also nochmal im Zusammenhang
Der Vermieter darf zwar mit seinen Mietern unterschiedliche Verteilerschlüssel vereinbaren und muss dann vertragsgemäß mit den jeweiligen Mietern nach den vereinbarten Schlüsseln abrechnen bzw. so keiner vereinbart ist, eben nach dem gesetzlichen "Default-Schlüssel „Wohnfläche“ -> § 556 BGB
http://dejure.org/gesetze/BGB/556.html
Der Vermieter darf aber nicht einfach den Verbrauch des Unterzählers abziehen und was dann übrig bleibt an den/die anderen Mieter (mit dem Schlüssel Wohnfläche) umlegen (Differenzabrechnung = nicht erlaubt).
Vielmehr muss der Vermieter z.B. die Wasserkosten-Abrechnung dann zweimal erstellen bzw. jeweils andere Formeln einsetzen, und zwar
-
für Mieter mit Umlageschlüssel „Liter/m³-Verbrauch“
nach der Formel: Gesamtkosten / m³ Gesamtverbrauch * m³ Verbrauch der Einheit = Kosten der Einheit
-
für Mieter mit Umlageschlüssel „m² Wohnfläche“
nach der Formel: Gesamtkosten / m² Gesamt-Wohnfläche * m² Wohnfläche der Einheit
(bzw. überall wo Wohnfläche erwähnt wird, bei Gewerbe eben „gewerbliche Nutzfläche“ einsetzen)
Die üblichen Messdifferenzen ergeben sich aber nicht „da der Hauptwasserzäzhler besser geeicht ist“ sonder weil durch die einfachere Technik beim Unterzähler das Messergebnis eher ungenauer ausfällt.
http://www.eddi24.de/dok/DiffbeiWZ.html
Auch bei der Eichung selbst geht es nicht 100% genau zu > z.B. liegen die „Eichfehlertoleranzen“ bei Kaltwasserzähler im unteren Bereich bei +/- 2 %, im oberen Bereich bei +/- 5 %!
Die Verkehrsfehlertoleranz liegt wiederum doppelt so hoch wie die Eichfehlertoleranz - von daher die bis zu 10 % Toleranzgrenze, von der man öfter mal hört.
nochmal zu Stiefel
Es ist also möglich, aber der Mieter ohne Zähler könnte die
Abrechnung zu diesem Kostenpunkt um ca. 20-25% anfechten.
M.E. ist das so einfach dann auch wieder nicht
-
Messdifferenzen bis 10 % sind m.W. i.A. zu tolerieren
> ob die Toleranz dann wieder von den von Horst genannten 20-25% abzuziehen wären, weiss ich nicht - in jedem Fall sind das nur allgemeine Werte und/oder Werte aus bereits ergangenen Urteilen zu bestimmten Einzelfällen - ggfs. müsste dann eben wieder für den aktuellen Fall/bestimmten Sachverhalt ein Gericht entscheiden …
-
Ich bin der Ansicht, der Mieter ist berechtigt, eine Berichtigung/korrekte Berechnung seines Kostenanteils zu verlangen - dies ist sachlich und rechnerisch korrekt mit obiger Formel ja auch jederzeit nachträglich möglich.
Hallo Horst
ich habe erst nach dem Abschicken deinen neuesten Beitrag gelesen habe.
Jetzt scheinen wir ja einen für Stiefel „resumee-fähigen“ Stand erreicht zu haben
Ich nochmal 
Jetzt scheinen wir ja einen für Stiefel „resumee-fähigen“
Stand erreicht zu haben
Und dafür habt ganz dollen Dank!
Gruß
Stiefel