Verteilerschlüssel für Nebenkostenabrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

nehmen wir einmal den fiktiven Fall an :
Ein Vermieter habe über Jahre wie folgt berechnet:

  • einen Teil der Nebenkosten nach Anzahl der Personen,
  • einen Teil gleichmäßig für jeden Haushalt/Wohnungseinheit und
  • einen Teil, der dem Haushalt direkt zuordenbar ist (u.a. Abgasmessung der Etagenheizung) .
    Das sei von allen Mietern auch problemlos akzeptiert gewesen.
    Allerdings werde im Kleingedruckten der Mietverträge auf die vom Gesetzgeber vorgegebene Verordnung verwiesen. Die gibt den Verteilerschlüssel nach Wohnfläche vor.

Meine Fragen :
Darf ein einzelner Mieter, nachdem er die o.a. Verfahrensweise akzeptiert bzw anerkannt hat, die mit Hinweis auf den Mietvertrag zurückweisen ?
Darf der Vermieter nun alle Mieter auf den im Mietvertrag stehenden Verteilerschlüssel umstellen, nachdem er jahrelang einen andersartigen und - als Geschäftsgrundlage - akzeptierten Schlüssel angewendet hat ?

Vielen Dank im Voraus und Gruß
Karl

#2

Der VM kann 4 verschieden Verteilerschlüssel verwenden und diese auch miteinander kombinieren. Das Gesetzt schreibt nicht die alleinige Verteilung nach Wohnfläche vor. Das trifft lediglich vorwiegend auf die Heizkostenabrechnung zu
https://ratgeber.immowelt.de/a/verteilerschluessel-in-der-nebenkostenabrechnung-ein-ueberblick.html ramses90

#3

Moin,

hier findest Du eine schöne Übersicht, wie Neben- und Betriebskosten abgerechnet werden können. Der Gesetzestext ist ein wenig dröge, ista hält sich aber dran.

#4

Meines Erachtens nach Ja.
Denn nur weil man einer Abrechnung nicht widersprochen hat, ist das doch nicht für alle Zeiten hingenommen und vertraglich vereinbart.

Man darf sich vielmehr fragen, wie der Vermieter überhaupt auf die Idee kam, vertragswidrig abzurechnen, noch dazu so kompliziert.

nach Wohnfläche ist der Maßstab der 1. Wahl, ist nichts vereinbart dann muss so abgerechnet werden.
es darf aber auch ein anderer Maßstab gewählt werden (im Vertrag ! nicht einfach untergejubelt und gehofft es wird sich schon keinen mokieren)

mfG
duck313

#5

Das stimmt so nicht. Besonders dann nicht wenn Du mal auf den zweiten Absatz achtest:
https://dejure.org/gesetze/BGB/556a.html
Aber auch der erste Absatz verweist doch schon z.B. auf die Heizkostenverordnung etc.

Eine sinnvolle Antwort kann man aber ohnehin nicht geben, wenn Du den ‚Verweis‘ nicht wörtlich zitierst. Und nicht erzählst, ob es die im zweiten Absatz erwähnte Erklärung gegeben hat.
Gruß
anf

#6

Ich habe dazu gefunden:
„Der Mieter kann der Vertragsänderung auch stillschweigend zustimmen,
wenn der Vermieter den Abrechnungsmaßstab einseitig ändert und der
Mieter vorbehaltslos weiterhin Vorauszahlungen leistet oder eine
entsprechende Nebenkostenabrechnung akzeptiert.“
(aus: http://www.nebenkostenabrechnung.com/vermieter-abrechnungsmassstab-aendern/, Kapitel 2.1)
Das siehst Du anders? Mit welcher Begründung?
Gruß
anf

#7

Soweit richtig, da fällt mir z.B. der Müll ein der je nach Kommune auch nach Personen berechnet wird.

Auch passend, denn Straßenreinigung ist Straßenreinigung unabhänig von den Personen in der Wohnung.

ja siehe dein Beispiel
ist soweit alles richtig.

Das ist so nicht richtig, je nach Verordnung ist davon die Abweichung erlaubt.

#8

Hallo duck313

Wenn ein Vermieter vor einigen Jahrzehnten, bevor es professionelle und rechtssichere PC-Programme überhaupt gab, sich hierfür eine Excel-Tabelle nach bestem Wissen und Gewissen gebastelt hat, das Metier „Nebenkostenabrechnung“ nicht „studiert“ hat, die Mieter damit über Jahre happy waren , dann passiert so etwas.
Zumal die Standard-Mietverträge, die im Kleingedruckten dort nicht einheitlich sind.
Wenn man der Anwalt eines einzelnen Mieters ein „Haar in der Suppe“ sucht, dann findet er das bestimmt. Jemand vom Fach sagte mir kürzlich, dass 50% aller NK-Abrechnungen mehr oder weniger fehlerbehaftet sind. Aber zum Glück würden nur 10% von diesen 50% bemängelt. Sonst hätten unsere Gerichte noch mehr Trivial-Fälle in der Warteschlange. Denn idR sind letzten Endes die Unterschiede, die verschiedene Verteilungsschlüssel produzieren, nicht so gravierend. Und jeder Schlüssel hat seine eigenen kleinen spezifischen Ungerechtigkeiten.
Besonders ärgerlich wird’s, wenn der Anwalt an einermöglichst glatten und einvernehmlichen Lösung kein Interesse hat, sondern - wegen seines dann höheren Hornorars ganz offensichtlichauf ein gerichtliches Verfahren abzielt.
Gruß
Karl

#9

Darf ein einzelner Mieter, nachdem er die o.a.
Verfahrensweise akzeptiert bzw anerkannt hat, die mit Hinweis auf den
Mietvertrag zurückweisen ?

Ja, das darf er. Die boße Zahlung der Nachforderung aus der BKA oder die Entgegennahme des Guthabens ist grundsätzlich und auch über Jahre keine Anerkennung ihrer inhaltlichen Richtigkeit oder gar eine Vertragsänderung (BGH, Urteil vom 09. Juli 2014 – VIII ZR 36/14 ).

Darf der Vermieter nun alle Mieter auf den
im Mietvertrag stehenden Verteilerschlüssel umstellen, nachdem er
jahrelang einen andersartigen und - als Geschäftsgrundlage -
akzeptierten Schlüssel angewendet hat ?

Das darf er. Allerdings ist fraglich, ob ein Umlageschlüssel im Vertrag vereinbart ist. Der bloße Verweis auf die BetrKV reicht hierzu nicht aus, denn diese enthält keine Aussage über den anzuwendenen Umlageschlüssel.

So im Mietvertrag auch kein Umlageschlüssel ausdrücklich vereinbart ist, gilt § 556a Abs. 1 BGB. Demnach sind die Kosten nach Fläche umzulegen. Verbrauchsabhängige Kosten, für die eine Verbrauchserfassung bei den Mietern möglich ist, sind nach Verbrauch umzulegen.