Hallo,
folgender Fall:
Mieter A und B unterschreiben einen Mietvertrag. B soll (auf ausdrücklichen Wunsch des Vermieters (VM)) nur unterschreiben, um neben der Kaution eine weitere Sicherheit zu stellen, da eine Bürgschaft wegen Übersicherung unwirksam wäre (vgl. § 551 BGB). Im Formularvertag steht auch, dass nur einer der Mieter die Wohnung beziehen wird. Weiter wird in den AGB umfassende Vollmacht mit Ausnahme der Kündigungserklärung festgehalten.
Bei Übergabe der Wohnung erklärt B dem VM, sich nicht am Protokoll beteiligen zu wollen. Hauptmieter sei A und B wolle nichts mit der Abwicklung des Vertrages zu tun haben. VM nimmt dies hin.
Später kündigt A im Einverständnis des B, unterschreibt den Vertrag aber alleine ohne Hinweis auf eine Vertretung des B. Eine Vollmacht fügt er nicht bei. Nach 5 Wochen bemängelt VM die fehlende Unterschrift des B.
Was haltet Ihr von meiner Lösung:
Die Kündigung ist wirksam.
Eine Zurückweisung wegen fehlender Vollmacht (§ 174 BGB) geschieht nicht unverzüglich. Außerdem war aus den Gesamtumständen ersichtlich, dass A vertragsrelevante Handlungen alleine vornehmen darf, eine Zurückweisung scheitert daher v.a. an § 174 S. 2 iVm 242 BGB. Erstens war B ja nur als besserer Bürge gedacht, außerdem wollte er ausdrücklich mit der Abwicklung nichts zu tun haben.
Eine Willenserklärung kann gleichzeitig im eigenen und fremden Namen abgegeben werden (§ 164 BGB), wobei nicht ausdrücklich in fremden Namen gehandelt werden muss. Die Vertretung des B ergab sich aus den Umständen, welcher erkennbar kein Eigeninteresse an der Aufrechterhaltung des Vertrages hatte und entsprechende Entscheidungen dem A überließ.
In der Erklärung des B bei der Übergabe sehe ich eine gegenüber der Vertragsklausel vorrangige Individualabrede, welche auch stillschweigend erfolgen kann (§ 305b BGB). Somit schadet der im Vertrag geregelte Vollmachtsausschluss bei Kündigung nicht.
A hat somit ausdrücklich im eigenen und konkludent im Namen des B gehandelt, was aus den Umständen (242) erkennbar war und dem VM nach Äußerung bei Übergabe auch hätte bewusst sein müssen.
Darüber hinaus wäre unter der Annahme einer unwirksamen Vertretung die Berufung auf einen Formmangel nach § 125 BGB rechtsmissbräuchlich. B sollte als besonders starke Sicherheit nach dem Willen Aller und auf ausdrücklichen Wunsch des VM aufgenommen werden. Er sollte bestehende Forderungen sichern. Die Berufung des VM auf fehlende Unterschrift würde aber darüber hinaus nicht nur bestehende Forderungen sichern, sondern diese im Rahmen des Dauerschuldverhältnisses entgegen des erkennbaren Willens von A und B künstlich verlängern und ausweiten, was dem zuvor vereinbarten Zweck (wenn auch nicht im Vertrag geregelt, da dies eine unwirksame Umgehung iSd 551 IV BGB wäre) widerspricht und somit eine schwere Treuepflichtverletzung darstellt. VM würde bei Wirksamkeit seines späten Einwands A und B mindestens weitere 2 Monate an den Vertrag fesseln, wegen Berufung auf eine Regelung, die eigentlich dem Schutz verbleibender Gesamtschuldner vor ungewollter Vertragsbeendigung dient (man denke an WGs). B war aber nie Nutzer der Wohnung und laut Vertrag neben A dazu auch nicht berechtigt. Im konkreten Einzelfall erfolgt die Kündigung daher jederzeit im Interesse des B, da dieser so von seiner Schuld befreit wird.
Was meint Ihr, ich bitte um Feedback…