Vertragsänderung wegen ungesetzlicher Abrechnungen

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo liebe wer-weiss-was’er!
Meine Frage ist im Bereich des Mietrechts angelegt:
Ich bin vor 2 Jahren in ein Zimmer in eingezogen, welches in einer gemeinsamen Wohnung mit vier weiteren solcher Einzelzimmer (faktisch eine 5er WG, aber wir mieten alle unabhängig beim Vermieter). Damals wurde eine Grundmiete von 180€ festgelegt plus 90€ Betriebskostenpauschale. In dieser sind auch Heiz- und Warmwasserkosten zusammengefasst.
Nun habe ich seit einer Weile das Gefühl, dass mein Vermieter nicht nur mit einer horrenden Miete (180€ auf 16 qm Zimmer + >20 qm gemeinsam genutzer Wohnraum mit den anderen. Mietspiegel der gegend etwa 7€/qm) versucht reich zu werden, sondern auch über die Betriebskostenpauschale noch mehr aus uns raus quetscht.
Nach einiger Recherche habe ich nun herausgefunden, dass ich wegen der Pauschale zwar keine Abrechnung verlangen kann, aber dass der Vermieter die Heinz- und Warmwasserkosten auch garnicht Pauschal abrechnen darf. Zähler in den Zimmer gibt es aber auch keine. WIe soll ich jetzt damit umgehen, bzw. den Vertrag anfechten? Hinzu kommt, dass es meine erste eigene Wohnung ist und ich damals natürlich keine Ahnung von sowas hatte, was dem Vermieter sicherlich klar war.

Ich bin für jede Hilfe dankbar!

Felix

p.s. ist es vielleicht sogar möglich, mich dieser Wohnung noch vor Ablauf der 3 Monate Kündigungsfrist zu entledigen?
p.s.s. Im Vertrag stehen auch eine menge ungesetzlicher Klauseln, wie z.B. eine Besichtigungserlaubnis an Samstagen und Sonntagen. (Die sind grundsätzlich nicht einzufordern oder?)

#2

Lieber Ratsuchender,
zur Höhe Ihrer Miete und Betriebskostenpauschale kann ich nichts sagen, da ich Ihre örtlichen Verhältnisse nicht kenne. Bitten Sie Ihren Vermieter doch, Ihnen vorzurechnen, wie er auf die Pauschale kommt. Sollte sie höher sein als seine tatsächlichen Kosten, haben Sie Anspruch auf Senkung der Pauschale, allerdings nur für die Zukunft.
Viel Glück!

#3

man müsste wissen was genau in diesem Vertrag der unterzeichnet wurde steht
Leider gibt es von beiden Seiten immer schlupflöcher insofern kann ich nur raten den Mietvertrag bei einem Anwalt (Mieterrecht) wo man als Student mit wenig einkommen auch Beratungskostenhilfe beantraen kann oder dem Mieterbund (Preis für Beratung weiss ich nicht) vorzulegen. Was hinterherkommen kann ist, wenn der Vermieter ein „dickes Fell“ hat ein langes Gerichtsverfahren, was nicht immer den gewünschten Erfolg bingt aber eine Menge Nerven kostet.
Die weitere Möglichkeit ist sich einen Nachmieter für die Wohnung zu stellen damit man vorzeitig aus dem Vertrag herauskommt, natürlich muss der Vermieter damit einverstanden sein , sprich eine Absprache mit ihm muss erfolgen.
Vielleicht ist er ja auch ganz nett und löst den Vertrag vorzeitig auf wenn man sagt das diese WG doch nicht den Vorstellungen entspricht (man muss ja nicht sagen was wirklich los ist)
Viel Erfolg und viele Grüße
über eine Rückmeldung würde ich mich freuen

#4

Vielen Dank schonmal euch beiden!
Das Problem ist, ich habe jetzt ohnehin zum Oktober gekündigt (kurzfristig wegen eins Praktikums), würde aber gerne zum September ausziehen. Für diese Konstellation hätte ich sogar eine Nachmieterin gehabt, aber mein Vermieter möchte mal wieder die Miete anheben (um 30 EUR), was die Frau, verständlicher Weise, nicht zu zahlen bereit ist. Dadurch bin ich erst auf die Idee gekommen, den Vertrag mal genau und mit Hilfe des Internets zu durchleuchten. Hinzu kommt, dass ich seit mittlerweile 2 Jahren hier leben und die insgesamt 11 in diesem Haus Wohnenden Studenten kenne. Die haben natürlich auch ein Interesse an mehr transparenz, und ich will sie auch nicht darüber im unklaren lassen, nur weils für mich einfacher ist.
Über die Beratungskostenhilfe werde ich mich mal informieren, ich bin langsam echt bereit dem richtig auf die Nerven zu gehen.
Ich habe nämlich das Gefühl, der Täuscht seine Mieter mit voller absicht, weil er weiß, wir sind nur Studenten, das ist unsere erste Wohnung und wir haben keine Ahnung und trauen uns nicht was zu sagen.

#5

Vielen Dank für die Antwort!
Mir geht es aber vor allem darum, wie fechte ich diese Vereinbarung an? Denn in der Heizkostenverordnung ist ja ausdrücklich verboten, die Heizkosten pauschal abzurechnen.

#6

Hallo,
ein außerordentliches Kündigungsrecht - also vor Ablauf der drei Monate gibt es in dem Fall nicht, da kein ausreichender Grund vorliegt, was dies rechtfertigt.

Klauseln sind dann oft verbindlich, wenn diese Individualvereinbarungen sind. Allerdings auch hier nur im Rahmen des Gesetzes.
Wer soll den die Wohnung besichtigen?
Mögliche Nachmieter? Dann muss man ja eh vorab einen Termin vereinbaren und dann wenn es einem passt.
Will der Vermieter schauen, muss er einen Grund vorweisen können.

Wurde im Mietvertrag ein Zimmer + Gemeinschaftsraum gemietet oder 16 qm² zu Summe x /Quadratmeter.

Bei Neuvermietung muss ein Vermieter sich nicht am Mietspiegel orientieren. Im Gruinde kann er verlangen, was er will.

Nebenkostenpauschale wurde so akzeptiert und da wird sich im Nachhinein nichts mehr dran drehen lassen. Immerhin muss man da auch nicht auf den Wasser und Heizkostenverbrauch schauen, da auch nichts nachgefordert werden darf.
Normalerweise werden betriebskosten nach tätsächlichem Verbrauch abgerechnet. Wurde aber eine Pauschale vereinbart, verstößt dies nicht geltendes Recht.

Grüße

#7

Hallo Felix,
kurz und auf den Punkt: nimm es als Lehrgeld hin.
Ltd. Deinen Schilderungen sehe ich kleinen Verstoß gegen geltendes Recht.
Viele Vermieter leben von der Miete und wollen wie jeder so viel Kohle wie möglich.
Mietspiegel sind Richtlinien, keine starren Vorgaben, selten aktuell und niemals Pflichten!
Dein Mietvertrag hat vllt. unwirksame Klauseln, ganz selten ungesetzliche also strafrechtlich relevante. Sollte das tatsächlich sein, könnte der Vertrag unwirksam gemacht werden und nur dann wäre die gesetzliche Kündigungsfrist hinfällig.

#8

hallo felix. zum thema mit der höhe der miete kann ich dir nur raten in deiner stadt beim amt nach dem allgemeinen mietspiegel zu fragen. der legt fest wieviel ein vermieter pro qm als kaltmiete nehmen kann. sollte also deine kaltmiete über dem mietspiegel liegen berechtig dich das zur fristlosen kündigung.
bezüglich deiner betriebskostenpauschale muss im mietvertrag drin stehen aus was sich diese zusammensetzt. darin könnten durchaus auch die heizkosten drin stehen. allerdings fragt sich wie bei euch die warmwasserbereitung stattfindet. sollte dies über eine therme geschehen so hat diese einen gasanschluss mit zähler. ich vermute daher, das euer vermieter direkt mit dem versorgungsunternehmen abrechnet. das bedeutet das er eine rechnuing von dem unternehmen bekommt. diese muss er euch mitteilen um das ab zurechnen.
so, dann noch einen tip. nach § 556 BGB und § 2 BetrKV ist ein vermieter verpflichte euch jedes jahr eine neben/betriebskostenabrechnung zu zu senden.
solltest du noch weitere wichtige fragen haben rate ich die den mieterschutzbund an zu schreiben. viele von denen nehmen einen kleinen jahresbeitrag. dafür bekommst du aber kompetente antworten von anwälten und das kostenlos.
ich hoffe ich konnte dir helfen
lg vivien

#9

Hallo,
die Höhe der Miete ist Mietwucher, wenn nur der Wohnraum ohne Möbilierung gemietet ist. Ebenso die Betriebskostenpauschale. Wenn man da mal nachrechnet, so kommen auf gut 100 qm (5x16+20 qm) 450,00 € Betriebskosten zusammen. Das würde ich nicht akzeptieren, sondern vom Vermieter eine Zusammenstellung der jährlichen Kosten verlangen.

Pauschal abgerechnet kann allerdings werden, wenn das Haus neben der Vermieterwohnung nur noch eure Wohnung hat, also es sich um ein Zweifamilienhaus handelt. Sonst nicht!

Eine allgemeine Besichtigung ohne besonderen Grund muss nach vorheriger Anmeldung nur 1 x pro Jahr erlaubt werden. Ansonsten ist ein hinreichend wichtiger Grund notwendig, beispielsweise zur Schadensabwehr oder bei Verdacht auf eine nicht vertragsgemäße Nutzung des Wohnraumes. Auch wenn die Wohnung oder das Haus verkauft werden soll, muss man den Vermieter mit Interessenten in die Wohnung lassen. Aber immer zu verkehrsüblichen Zeiten und nach mind. 24 Std. Voranmeldung. (Außer bei Gefahr)

Eine Kündigung ist m.E. nur mit gesetzlicher Kündigungsfrist möglich.

Da es sich hier um einen anscheinend doch etwas außergewöhnlichen Vermieter handelt, würde ich mich, zusammen mit den Mitbewohner mal anwaltlich oder über einen Mieterverein beraten lassen.

Grüße von
Helmut

#10

Riecht nach Mietwucher, kann aber so ohne Kenntnis des Vertrages nicht beantwortet werden.
Empfehle Mieterverein oder RA
Gruß pete88

#11

Lesen Sie sich in der Heizkostenverordnung schlau: www.heizkostenverordnung.de

Dort finden Sie auch den Hinweis, dass in Ihrem Fall zwingend nach Verbrauch (70%) und Wohnfläche (30%) abgerechnet werden muss.

Ist eine Abrechnung wegen fehlender Messgeräte nicht möglich, kann die Heizkostenabrechnung, die Ihr Vermieter zwingend erstellen muss, um 15% gekürzt werden.

http://www.hausverwaltungsblog.de/archiv/243-Bruttow…

#12

Hallo,

Mietverträge bei einzelnen Zimmern unterliegen nicht so dem Mietrecht wie ganze Wohnungen.

Daher kann ich Ihre Frage so pauschal nicht beantworten.

#13

Hallo fassange,

ich empfehle Ihnen sich an eine Rechtsberatung zu wenden. So wie Sie das Thema darstellen gibt es mehrere Punkte, die sich als Fehlverhalten vermieterseitig darstellen.

  • Mietwucher
  • Nebenkosten-Abrechnung
  • Mietvertag-Inhalt

Gehen Sie auf Nummer Sicher.

Gruss Fred

#14

Du hast einen Vertrag unterschrieben, egal wie schlecht er sich rausstellt, das hättest du vorher prüfen müssen.
Ein Sprichwort sagt, Vertrag ist Vertrag.

Ich würde allerdings vertragsgemäß schnellsten die Wohnung verlassen.

viel Erfolg

#15

Bitte FAQ:1129 beachten > Auf Ich-Fragen bzw. nicht abstrahierte Fallschilderungen dürfen keine Rechtsauskünfte gegeben werden.

Ich versuch’s mal allgemein:

Wenn Heizkosten/WW-Bereitungskosten entgegen der Heizkostenverordnung als Pauschale vereinbart wurden, dann können sowohl Mieter als auch Vermieter diesbezüglich eine Änderung für die Zukunft verlangen. Eine Anfechtung des gesamten Vertrags ist deswegen nicht möglich, auch ein Sonderkündigungsrecht ergibt sich daraus nicht - schliesslich sind alle gesetzlichen Grundlagen frei im Internet zugänglich und es handelt sich hier nicht um „Geheimwissen“. Eine Änderungsverlangen für die Vergangenheit wäre aus diesem Grund auch rechtswidrig.
Gesetz und Rechtsprechung setzen nunmal voraus, dass Personen, die Verträge eingehen gegebenenfalls vorher von Informationsmöglichkeiten Gebrauch machen.

Mit einer Umstellung auf das „Abrechnungsverfahren“ erhöhen sich zwangsläufig auch die Betriebskosten > Zähler=Verbrauchserfassung, Verbrauchsablesung, Abrechnung sind alles umlagefähige Betriebskosten.

zum „pss“: ungesetzlich ist eine Besichtigungserlaubnisklauseln an Sa/So nicht - lediglich manche Gerichte meinen, dass dem Vermieter eine Besichtigungsrecht nur tagsüber an Werktagen zuzustehen ist. Andererseits drehen sich aber auch Fragen häufig darum, dass Mieter es für unzumutbar halten, wenn sie sich dazu extra frei nehmen müssen - und lieber am Sonntag besichtigen ließen.

Ob hinsichtlich der Miete die Wuchergrenze überschritten ist, kann nur ein Rechtsanwalt einschätzen, der die örtlichen Gegebenheiten kennt.

#16

Hi!

Ist etwas schwierig, hier genau zu antworten, wenn ich den Vertrag nicht sehe.

Sollte es sich um ein möbiliertes Zimmer handeln, ist die Miete nicht mit Mietspiegel zu vergleichen.

Weiß jetzt auch nicht, ob in der Warmmiete auch Sachen wie Hausmeister, Aufzug, Treppenreinigung etc. mit drin sind.

Ansonsten wäre 80€ viel Geld.

Ohne den Vertrag kann ich jetzt nichts mehr sagen, außer:

Solltest Du wenig Einkommen haben, wende Dich an das Amtsgericht Deiner Gemeinde und beantrage einen Beratungsschein für einen Anwalt. Dann such Dir einen Fachanwalt für Mietrecht. Klär aber, ob der Anwalt den Beratungsschein akzeptiert.

(Beratungsschein bedeutet für Dich, Anwalt for free.)

Leg beim Amtsgericht Deinen Mietvertrag vor.
Die entscheiden, ob Du Unterstützung bekommst.

Alles weitere kläre dann mit dem Anwalt.

Alles Gute!

#17

Lieber Ratsuchender, in §§ 9a und 11 der Heizkostenverordnung sind Sonderfälle und Ausnahmen genannt, die bei Ihnen vielleicht zutreffen. Wenn Sie nach Prüfung dieser Punkte immer noch meinen, daß Sie Anspruch auf eine Heizkostenabrechnung haben, bitten Sie den Vermieter um eine solche. Einzelne ungesetzliche Klauseln im Mietvertrag berechtigen Sie nicht zum Rücktritt vom Vertrag oder zur fristlosen Kündigung, sondern dann gilt einfach das Gesetz anstelle der Klausel.
Viel Glück!

#18

Hallo,
da die Details des Mietvertrages nicht bekannt sind ist eine Bewertung schwierig, weshalb ich eine professionelle Rechtsberatung für angeraten halte, entweder einem Mieterverein oder einem RA. Hier sind offensichtlich schwerwiegende Mängel des Vertrages zu klären und Lösungen zu suchen.
Es ist richtig, dass lt. Heizkostenverordnung die Heizkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen sind, ansonsten besteht ein 15%-iges Kürzungsrecht, was aber eine Abrechnung voraussetzt.
Evtl. können Sie auch erst einmal mit dem Vermieter reden und einen Kompromiss zu Ihren Gunsten erreichen, er muss sich richtig bewegen und für Sie sind Vorteile drin bei Verhandlungen.
Gruß suver

#19

hallo fassange. bitte gib doch ne bewertung ab, ob meine antwort hilfreich war
lg vivien

#20

Hallo,

kündigen können Sie den Vertrag natürlich immer mit einer Dreimonatsfrist. Aber die Pauschalen sollten schon realistisch. Ich nehme 90 € an Nebenkosten für alles ohne Strom bei einer 33 qm Wohnung.

Viel Erfolg