1.5 Nachweis der Verwaltereigenschaft
In bestimmten Fällen muss die Eigenschaft, Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu sein, nachgewiesen werden. Dies ist allgemein dann der Fall, wenn wie etwa im Grundbuchverfahren gemäß § 29 GBO, die Vorlage öffentlich beglaubigter Urkunden vorgesehen ist. Wichtigstes Beispiel ist in diesem Zusammenhang die Veräußerungszustimmung des Verwalters gemäß § 12 WEG. Denn die Verwaltereigenschaft ist bei der nach § 12 WEG erforderlichen Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung von Wohnungseigentum eine grundbuchmäßig nachzuweisende Eintragungsvoraussetzung (Merle in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Auflage 2003, § 26, Rn. 159).
Aber auch im Fall der Kontoeröffnung für die Eigentümergemeinschaft muss sich der Verwalter gegenüber dem jeweiligen Kreditinstitut gemäß § 154 AO und §§ 2, 8 GwG (Geldwäschegesetz) legitimieren (Bielefeld, Der Wohnungseigentümer, 7. Auflage 2003, S. 523).
Hinweis
Beglaubigte Niederschrift über Bestellungsbeschluss
Nach der Vorschrift des § 26 Abs. 4 WEG genügt für den Nachweis der Verwaltereigenschaft in all den Fällen, in denen diese durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen werden muss, die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss, bei der die Unterschriften des Versammlungsleiters, eines Wohnungseigentümers sowie dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats bzw. dessen Vertreter öffentlich beglaubigt sind.
Soweit der Nachweis der Verwalterstellung zu erbringen ist, ist die Vorlage des Verwaltervertrags weder erforderlich noch ausreichend.
Ist dem Bestellungsbeschluss nicht zu entnehmen, für welchen konkreten Zeitraum der Verwalter bestellt ist, besteht grundsätzlich die Vermutung dafür, dass der Verwalter bis zur Höchstdauer von fünf Jahren bestellt ist. Diese Vermutung kann jedoch widerlegt werden. So etwa durch die beglaubigte Vorlage einer Niederschrift über den Abberufungsbeschluss oder den Nachweis der Bestellung eines neuen Verwalters.
Im Fall der Wiederbestellung des Verwalters, ist eine beglaubigte Niederschrift vorzulegen, in der der Wiederbestellungsbeschluss enthalten ist.
Erfolgte die Verwalterbestellung im schriftlichen Verfahren des § 23 Abs. 3 WEG mittels Umlaufbeschlusses, so ist die Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG nicht anzuwenden. In diesem Fall bedarf es vielmehr der Vorlage sämtlicher Erklärungen der einzelnen Wohnungseigentümer in öffentlich beglaubigter Form.
Hinweis
Kostenverteilung der Notargebühren
Die Gebühren für die notarielle Beglaubigung sind Kosten der Verwaltung und daher entsprechend des geltenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 WEG oder eines hiervon abweichend vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels von den Wohnungseigentümern zu tragen.
Wurde der Verwalter bereits in der Teilungserklärung bestellt, so kann der Nachweis seiner Bestellung auch durch Vorlage einer öffentlich beglaubigten Teilungserklärung geführt werden.
Wurde der Verwalter durch das Gericht im Verfahren des § 43 Nr. 1 WEG bestellt, so genügt zum Nachweis der Verwaltereigenschaft die Vorlage der gerichtlichen Entscheidung.
HaufeIndex 636329
Autor/in
•Rechtsanwalt Alexander C. Blankenstein, Köln
