Hallo daddycool,
im §566 BGB ist geregelt, wie die Vereinbarungen in einem Mietvertrag fortbestehen, wenn das Eigentum der Mietsache von dem Eigentümer/Vermieter an einen Dritten veräußert wird.
Im §566 BGB ist hierzu folgende Regelung festgelegt:
§ 566 BGB Kauf bricht nicht Miete
(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.
Das bedeutet, dass dein Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten für dich und deinem neuen Vermieter uneingeschränkt weiter besteht. Der Eigentumswechsel hat darauf keinen Einfluss, nur dass du es jetzt mit einer anderen Person zu tun hast.
Es war sicher dein gutes Recht, von dem neuen Eigentümer/Vermieter den Nachweis des Eigen-tumsüberganges durch einen Grundbuchnachweis nachweisen zu lassen. Sicher wäre es richtig gewesen, wenn du dem neuen Eigentümer/Vermieter mitgeteilt hättest, dass du die Mietzahlungen bis zu dem Zeitpunkt einstellen würdest, bis der Eigentumsnachweis dir vorliegt.
Auch liegst du nicht richtig, wenn du davon ausgegangen bist, dass der neue Eigentümer/Vermieter die säumige Zahlung nicht angemahnt hat. Dies brauchte er auch nicht, den in deinem Mietvertrag ist vereinbart, zu welchem Termin eines jeden Monats der Mietzins beim Vermieter eingegangen sein muss. Aus diesem Grunde war eine Mahnung nicht erforderlich. Darüber hinaus ist in §556b BGB eindeutig geregelt, zu welchem Termin die Miete zu zahlen ist. Aus diesem Grunde bist du mit der Zahlung des Mietzinses entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag und der gesetzlichen Bestimmung aus §556b Absatz 1 BGB in Verzug geraten, auch ohne Mahnschreiben.
§ 556b BGB Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht
(1) Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.
Du kannst daraus ersehen, dass du in diesem Falle nicht richtig gehandelt hast. Dessen ungeachtet hätte der neue Eigentümer/Vermieter dir eine entsprechende Mitteilung des Eigentümerwechsels zu kommen lassen können, auch wenn er zu diesem Zeitpunkt vielleicht noch nicht im Grundbuch als Eigentümer eingetragen war. Es ist davon auszugehen, dass in solchen Fällen im Kaufvertrag vereinbart wird, dass vom amtierenden Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch be-antragt wird. Dies schützt den neuen Erwerber davor, dass das Grundstück mehrmals verkauft wird. Er hätte den Notar veranlassen können, dir eine entsprechende Mitteilung zukommen zu lassen.
Dies wäre es, was ich zu deinen Fragen sagen könnte.
Mit freundlichem Gruß
Willi
Verzug im Mietrecht - ohne Mahnung?
von daddycool , 08.07.2009 21:30
Stichworte: Mietzahlung Verzug
Liebe/-r wer-weiss-was Experte/-in,
es wäre schön, wenn Sie kurz weiterhelfen können.
Bin Gewerbemieter, Besitz wechselte, alte Verwaltung teilte mit wer der neue Vermieter ist.
Aus verschiedenen Gründen gab es Zweifel an der Eigentümereigenschaft des neuen Ver-mieters.
Ich stellte daher die Mietzahlung ein und forderte den auf, einen Grundbuchauszug zu schicken, damit ich nicht an einen Unberechtigten zahle.
Außer der Erneuerung der Forderung meinerseits nach dem Grundbuchauszug gab es keine Er-innerungen, insbesonder keine Mahnungen.
Nach vielen Monaten schreibt mir der Anwalt des Vermieters, ich hätte Mietrückstände - ich schreibe zurück , daß ich den Grundbuchauszug sehen will, er sandte ihn postwendend und ich zahlte die Miete nach.
Soweit so gut.
Viele Monate später schreibt der gleiche Anwalt, sein Mandant habe die Anwaltskosten bezahlt und will die nun als Schadenersatz von mir haben.
Ich war der Auffassung, ich muss die nicht zahlen, da mir einerseits die Berechtigung / das Eigentum / nicht nachgewiesen worden ist und andererseits vor Einschaltung des Anwaltes nicht gemahnt wurde.
So wäre das halt im normalen Rechtsverhältnis, Verzug tritt erst nach Mahnung ein.
Sicher bin ich mir nicht, ob bei einem Dauerschuldverhältnis wie Miete, vielleicht stillschweigend Verzug eintrat und es keiner Mahnung bedurfte.
Es wäre schön, wenn Sie in dem Punkt einen Rat geben könnten. Vielen Dank für Ihre Zeit.
Daddycool
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