Ein Vermieter eines 5 Familienhauses (er selbst bewohnt eine Wohnung davon) hat neben seinem eigentlichen Mietwohnungen einen kleinen Lotto-Laden vermietet. Bei den Nebenkostenabrechnungen berechnet er diese aber als normale 70qm 2 Zimmer Wohnung mit 2 Personen an.
Aber es ist doch wohl logisch, dass das Gewerbe weit mehr an Heizung, Müll etc. verbraucht, dennoch wird es von den allgemeinen (zentrale Heizung und Wasser) Kosten geteilt. Und in der Regel sind dort mind. 3 Angestellte jeden Tag dort anzutreffen.
Ist das nicht unfair gegenüber den anderen Mieter, die ja eigentlich viele Kosten für das Gewerbe mittragen?
Vielen Dank für´s zulesen und für die Antworten
Hallo,
leider hab ich keine Antwort auf deine Frage, ich möchte eher hinterfragen:
Aber es ist doch wohl logisch, dass das Gewerbe weit mehr an
Heizung, Müll etc. verbraucht, dennoch wird es von den
allgemeinen (zentrale Heizung und Wasser) Kosten geteilt. Und
in der Regel sind dort mind. 3 Angestellte jeden Tag dort
anzutreffen.
1.) Warum sollte ein Lotto-Laden wärmer geheizt werden als eine Wohnung in der jemand tagsüber Zuhause ist (z.B. Hausfrau mit kleinen Kindern)? Auch wird die Temperatur im Laden abends früher gesenkt als in einem normalen Haushalt.
2.) In einem Lotto-Laden fällt meiner Schätzung nach hauptsächlich Altpapier als Müll an. Altpapier wird bei uns kostenlos einmal monatlich abgeholt. Die sonstige Müllmenge dürfe meiner Schätzung nach eher unter der einer normalen Wohnung mit 3 Personen liegen. Bei uns wird der Müll gewogen und nach Wohneinheiten abgerechnet. Und jede diese Wohneinheit kann eigene Müllgefäße beanspruchen - zahlt dann auch genau ihren Müll und kein Gramm mehr.
3.) Wasser: Der größte Anteil des Wasserverbrauchs eines Haushalts wird für die Toilette benötigt. Da die 3-Personen im Lotto-Laden sicher morgens Zuhause schon einmal und tagsüber sicher nicht mehr als normal gehen dürfte auch hier nicht sooooo übermäßig viel Wasserverbrauch anfallen zumal ich annehme, dass im Lotto-Laden weder geduscht, gebadet, gewaschen,… wird. Oder liege ich mit meiner Schätzung daneben?
Grüße von
Tinchen
Hallo,
1.) Warum sollte ein Lotto-Laden wärmer geheizt werden als
eine Wohnung in der jemand tagsüber Zuhause ist (z.B. Hausfrau
mit kleinen Kindern)? Auch wird die Temperatur im Laden abends
früher gesenkt als in einem normalen Haushalt.
Durch den Publikumsbesuch ist eine höherer Luftwechsel vorhanden, so dass mehr kalte Luft erwärmt werden muss. Bei den Heizkosten werden 30 bis 50 Prozent nach der Grundfläche und nicht nach Verbrauch abgerechnet. Somit sind die anderen Mieter benachteiligt.
2.) In einem Lotto-Laden fällt meiner Schätzung nach
hauptsächlich Altpapier als Müll an. Altpapier wird bei uns
kostenlos einmal monatlich abgeholt. Die sonstige Müllmenge
dürfe meiner Schätzung nach eher unter der einer normalen
Wohnung mit 3 Personen liegen. Bei uns wird der Müll gewogen
und nach Wohneinheiten abgerechnet. Und jede diese Wohneinheit
kann eigene Müllgefäße beanspruchen - zahlt dann auch genau
ihren Müll und kein Gramm mehr.
Es ist aber gewerblicher Müll !!
Es ist für Gewerbeflächen eine getrennte Abrechnung vorzunehmen, wenn diese nicht zu überstarke Härten führt.
Christian
Hallo,
bei gemischt genutzten Immobilien fehlt zwar eine gesetzliche Regelung, man geht aber davon aus, dass zumindest hinsichtlich Betriebskostenpositionen, die durch die gewerbliche Nutzung erhöht sind, eine Voraufteilung stattzufinden hat.
Ich rate dem Mieter, auf einer solchen zu bestehen. Ich bin mir nicht ganz sicher, glaube mich aber erinnern zu können, dass eine Betriebskostenabrechnung, die keine Voraufteilung enthält, nicht formell ordnungsgemäß ist und damit auch nicht die 12-Monatsfrist für Nachforderungen des Vermieters unterbricht. Sollte der Mieter eine etwaige Nachzahlung aus der Abrechnung 2004 noch nicht bezahlt haben, dann wäre diese verjährt. Dazu wissen die richtigen Experten aber sicher mehr 
.
Chrissie
Hallo,
erstmals vielen Danke für deine Antwort.
Was wäre denn diese Voraufteilung? Habe ich so noch nicht gehört.
Und du hast das Thema Verjährung angesprochen, das ist die 2004er Abrechnung, allerdings erst im Nov 2005 erhalten, wie sieht es dann damit aus?
Liebe Grüße
Hallo,
ok, jetzt habe ich mich mal kurz belesen.
- Zur Voraufteilung
Bei preisgebundenem Wohnraum sind gem. § 20 Abs. 2 S. 2 NMV 1970 Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, grundsätzlich vorweg abzuziehen.
Für preisfreien Wohnraum fehlt eine gesetzliche Regelung. Ob eine Voraufteilung erfolgen muss, ist umstritten.
Die Tendenz in der Rechtsprechung geht dahin, zumindest für Positionen, die die gewerbliche Nutzung zu einer erheblich höheren Kostenbelastung führt, eine Voraufteilung zu fordern (z.B. verbrauchsabhängige Kosten, Grundsteuer, Versicherungen). Für verbrauchsabhängige Kosten wird verlangt, dass doese durch Messeinrichtungen erfasst werden. Nur wenn eine Voraufteilung nicht möglich ist oder diegewerblichen Kosten etwa den durch Wohnraumnutzung entstehenden Kosten entsprechen, soll eine Trennung entbehrlich sein.
Alllerdings soll die Voraufteilung durch vertragliche Vereinbarung ausgeschlossen werden können. Ein Ausschluss in AGBs soll aber nur eingeschränkt möglich sein.
- Folgen
Das LG Berlin ( in DWW 1997, S. 151 f) hat entschieden, dass bei nicht durchgeführter notwendiger Voraufteilung die Abrechnung formell nicht ordnungsgemäß ist. Wird die Ordnungsgemäßheit nicht innerhalb der Abrechnungsfrist erstellt, treten die Folgend er Fristversäumung ein, d.h. der Vermieter kann keine Nachforderungen mehr stellen.
Ich habe, glaube ich, noch eine Abrechnung mit Voraufteilung da. Wenn Du willst, kann ich sie Dir mailen, damit Du weisst, wie so etwas ausschaut (ich weiss allerdings nicht, ob sie korrekt ist).
Chrissie
Huhu,
vielen dank dafür.
Ja wenn es dir nicht zu viel Mühe macht, würde ich mir gerne mal so eine Vorverteilung mal anschauen.
WErde mich mal mit dem Vermieter auseinander setzen, zumal er die Abrechnungen machen läßt.
Liebe Grüße