Volltilgungsdarlehen mit Restschuld

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Hallo,
Mit Anfragen bei Banken und Vermittlern versuche ich zurzeit herauszufinden, welcher dieser Finanzierer am ehesten zu uns für die Finanzierung des Kaufes einer selbstgenutzten DHH „passt“. Im Vordergrund stehen dabei der Effektivzinssatz/Darlehensraten für ein Volltilgungsdarlehen mit festem Zinssatz und fester Laufzeit für 12 bzw. 15 Jahre unter Berücksichtigung von Kfw-Förderdarlehen und eines Eigenanteiles in Höhe von 30-40%.

Das war leichter angefragt als beantwortet. Dass es im Vergleich Unterschiede geben würde, war mir schon klar. Dass die so groß sein würden, war mir im Vorfeld nicht so klar. Dadurch ergaben sich Fragen, die mich im Moment ziemlich auf der Stelle treten lassen. Würde mich daher sehr freuen, wenn mir dieses Forum bei der Beantwortung dieser Fragen ein Stück weiter bringen kann:

1.Bei einer der telefonischen Anfragen nach den Darlehensraten/effektivem Zinssatz für ein Volltilgungsdarlehen mit Kfw-Förderung (Programm 141) in Höhe von 80.000,–, bei dem nach 12 sowie alternativ nach 15 Jahren das Darlehen komplett zurück gezahlt sein soll, erhalte ich einen Finanzierungsvorschlag, der nach 12 Jahren noch eine Restschuld von mehreren Tausend Euro ausweist mit dem Hinweis "
Unter der Annahme, dass die Zinssätze bis zur vollständigen Tilgung unverändert bleiben, ist das Darlehen nach 13 Jahren und x Monaten vollständig zurück bezahlt. "
Der Finanzierungsvorschlag (Darlehensverlauf) wird nur für den Bankenanteil durchgeführt und dabei der Kfw-Anteil völlig ausgeblendet. (Darlehensbedarf, Kaufpreis, Modernisierungsanteil, Eigenmittel wurden angegeben)
Meine Fragen hierzu:

a) Warum gibt es entgegen der Vorgabe eine Restschuld bzw. den Hinweis, dass das Darlehen für die 12jährige Variante (die 15jährige Variante fehlt völlig) erst nach über 13 Jahren vollständig zurückbezahlt ist ? Bei einer anderen Bank beträgt die Restschuld bei gleicher Laufzeit und ohne Kfw nur ca. die Hälfte. Ein Darlehensverlauf und eine Gesamtzinsberechnung fehlen.
b) Sollte ich von Vermittlern, die derartige Vorschläge machen, bzw. telefonischer Kreditvermittlung lieber die Finger lassen ?

c) Einige Banken teilen mit, dass der Zinssatz nur für max. 10 Jahre festgeschrieben werden kann. Ist das üblich oder gilt das nur, wenn die Kfw beteiligt wird ?

d) Wenn ja, ist dann die Kfw-Beteiligung wg. Zinsunsicherheit überhaupt empfehlenswert ?

  1. Meine Frau und ich haben seit 2006/2007 Riesterverträge (kleiner Fondssparplan, zurzeit ca. 2.200€)/Bankensparplan (zurzeit ca. 6.500€) bis zu unserer Verrentung sind es nur noch 10 Jahre. Haben überlegt, die 6500€ für die Finanzierung sofort zu entnehmen, um weitere Einzahlungen für die Darlehensrückzahlung zu verwenden. Der Vertrag meiner Frau soll weiterlaufen. Ist das sinnvoll ? Oder Riester für Sondertilgung bei Fälligkeit weiter besparen

  2. Was wird überwiegend von den Banken von dem Eigenkapital, das für die Modernisierung verbraucht wird, in welcher Höhe für den Kaufpreis/Beleihungsgrenze anerkannt ?

Hoffe, meine umfangreichen Fragen schrecken nicht ab zu antworten.
vielen Dank für Antworten schon mal im Voraus.
Gruß Heinrich

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Hi,

a) Warum gibt es entgegen der Vorgabe eine Restschuld bzw. den
Hinweis, dass das Darlehen für die 12jährige Variante (die
15jährige Variante fehlt völlig) erst nach über 13 Jahren
vollständig zurückbezahlt ist ? Bei einer anderen Bank
beträgt die Restschuld bei gleicher Laufzeit und ohne Kfw nur
ca. die Hälfte. Ein Darlehensverlauf und eine
Gesamtzinsberechnung fehlen.

Das kann Dir mit den Angaben hier keiner genau sagen. Hier kommt es auf die Bank und das Finanzierungsmodell an, welches tatsächlich hinter dem Angebot steht.

Allerdings würde ich immer den Verlauf anfordern, aus dem dann tatsächlich die komplette Berechnungsbasis herausgeht.

b) Sollte ich von Vermittlern, die derartige Vorschläge
machen, bzw. telefonischer Kreditvermittlung lieber die Finger
lassen ?

M.E. nicht unbedingt. Auch ein erstes telefonisches Angebot kann gute Rahmenbedingungen enthalten … wenn es denn erstmal um eine „antasten“ geht. Allerdings sollte dann „Butter bei die Fisch“, sprich schriftlich die komplette aufklärung erfolgen.

c) Einige Banken teilen mit, dass der Zinssatz nur für max. 10
Jahre festgeschrieben werden kann. Ist das üblich oder gilt
das nur, wenn die Kfw beteiligt wird ?

Nee, das ist je nach Bank unterschiedlich. Es gibt halt welche, die nur 10 oder 15 Jahre anbieten. Andere machen 11 oder 16 Jahre. Das obliegt einfach nur dem Willen der Bank (Beleihungs-& Kreditrichtlinien).

d) Wenn ja, ist dann die Kfw-Beteiligung wg. Zinsunsicherheit
überhaupt empfehlenswert ?

Jein! Meine Meinung!

In manchen Fällen wird das Kfw-Darlehen nicht auf einen Beleihungsauslauf angerechent und kann dann das Hauptdarlehen nicht unwesentlich verbilligen. Dann macht das richtig Sinn. Auch wenn das Kfw-Darlehen viel günstiger ist als ein Hauptdarlehen ist das OK.

In den anderen Fällen wäre mir das Kfw-Darlehen zu unflexibel. (WEP)

  1. Meine Frau und ich haben seit 2006/2007 Riesterverträge
    (kleiner Fondssparplan, zurzeit ca. 2.200€)/Bankensparplan
    (zurzeit ca. 6.500€) bis zu unserer Verrentung sind es nur
    noch 10 Jahre. Haben überlegt, die 6500€ für die Finanzierung
    sofort zu entnehmen, um weitere Einzahlungen für die
    Darlehensrückzahlung zu verwenden. Der Vertrag meiner Frau
    soll weiterlaufen. Ist das sinnvoll ? Oder Riester für
    Sondertilgung bei Fälligkeit weiter besparen

Habt Ihr Euch mit dem Thema Wohnriester (Nebelbombe)richtig beschäftigt? Auch ob und wie die Rückzahlung damit gehen soll? (Ich frage nur, weil es dazu 1.000 verschiedene Meinungen gibt) Für mich wäre das nix… wg. der nachgelagerten Besteuerung!

  1. Was wird überwiegend von den Banken von dem Eigenkapital,
    das für die Modernisierung verbraucht wird, in welcher Höhe
    für den Kaufpreis/Beleihungsgrenze anerkannt ?

Das kommt auf die Modernisierung und die Bank an. Werthaltige Modernisierung wird oft mit 50% berücksichtigt. Werthaltig ist dabei nicht die Tapete, Laminat, Farbe, Lampen oder Einbauküche. Aber das gibt die Bank innerhalb des Finanzierungsplanes vor.

Hoffe, meine umfangreichen Fragen schrecken nicht ab zu
antworten.

Nein, tun sie nicht. Aber die Antworten können Euch die Last der Entscheidung nicht abnehmen, sondern nur Anstösse geben.

Viele Grüße
Ralf

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a) Warum gibt es entgegen der Vorgabe eine Restschuld bzw. den
Hinweis, dass das Darlehen für die 12jährige Variante (die
15jährige Variante fehlt völlig) erst nach über 13 Jahren vollständig zurückbezahlt ist ?

Der Sachbearbeiter hatte keine Lust einen maßgeschneiderten Vorschlag zu erstellen.

ca. die Hälfte. Ein Darlehensverlauf und eine Gesamtzinsberechnung fehlen.

WAr es klar kommuniziert, dass Du das erwartest ?

b) Sollte ich von Vermittlern, die derartige Vorschläge
machen, bzw. telefonischer Kreditvermittlung lieber die Finger lassen ?

Ja.

c) Einige Banken teilen mit, dass der Zinssatz nur für max. 10
Jahre festgeschrieben werden kann. Ist das üblich oder gilt
das nur, wenn die Kfw beteiligt wird ?

Weder noch. Es gibt Laufzeiten bis 30 Jahre.

d) Wenn ja, ist dann die Kfw-Beteiligung wg. Zinsunsicherheit überhaupt empfehlenswert ?

Nach dieser Beschreibung kann ich keinen Sinn darin erkennen, die KfW einzubinden.

soll weiterlaufen. Ist das sinnvoll ? Oder Riester für Sondertilgung bei Fälligkeit weiter besparen

So würde ich es machen.

  1. Was wird überwiegend von den Banken von dem Eigenkapital,
    das für die Modernisierung verbraucht wird, in welcher Höhe
    für den Kaufpreis/Beleihungsgrenze anerkannt ?

Das läßt sich nicht im ALlgmeinen beantworten, dazu braucht man Einzelheiten.

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Hoffe, meine umfangreichen Fragen schrecken nicht ab zu
antworten.

Nein, tun sie nicht. Aber die Antworten können Euch die Last
der Entscheidung nicht abnehmen, sondern nur Anstösse geben.

Hallo Nordlicht und Ralf,

vielen Dank für eure schnellen Antworten (Anstöße). Das hat mir schon mal ein ganzes Stück weiter geholfen. Habe mich mit Riester im Rahmen meiner Möglichkeiten (Zeit, Hintergrundwissen) beschäftigt. Habe den Eindruck, dass das auch bei weiterer Beschäftigung für mich ein sehr zwiespältiges Produkt bleibt. Werde es so machen, wie beschrieben: Mein Vertrag wird aufgelöst, der von meiner Frau „belastet“ kaum und wird weiterlaufen. Was die KfW-Förderung betrifft, tendiere ich jetzt dazu, sie außen vor zu lassen: Bei einem Zinssatz von 3,1% für die KfW-Förderung und einem effektiven von 3,32% für ein Baurdarlehen lohnt das für eine Laufzeit von 12 Jahren nicht wirklich.

Gruß vom Wiehen-„gebirge“

Heinrich

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Auch die KFW hat nichst zu verschenken!
Wenn man sich die Konditionen mal genau anschaut,
so sind die marktüblich.

Die Zinssätze bewegen sich nämlich nur geringfügig
unter denen von größreren Maklern mit Standard-
finanzierungen im Internet; teilweise sogar gar nicht.
Wohlgemerkt nicht die Lockangebote, sondern die
tatsächlichen Konditionen.

Zudem wälzt die KFW das Risiko und die beratung auf die
Banken ab.

In der Regel wird eine Bank also nur einen KFW Kredit
vermitteln, wenn sie gleichzeitig einen eigenen
teueren Kredit mitverkaufen kann.

Die 3,32 eff. Zins kann man nur zum wirtschaftlichen
Vergleich heranziehen, wenn es sich um ein
normales Annuitätendarlehen handelt, nicht bei
einem Bauspardarlehen.