Hallo,
habe gelesen, daß man die Vorfälligkeitsentschädigung unter bestimmten Bedingungen als Werbungskosten absetzen kann (laut BFH). Nun zu meinem Fall: Ich habe kürzlich ein Mehrfamilienhaus (bestehend aus 4 Wohnungen +Garten) verkauft. In einem dieser Wohnungen habe ich selber gelebt, zwei dieser Whng. waren vermietet und eines stand leer. Der neue Erwerber wird nun selber eine dieser Wohnungen beziehen u. die anderen 3 Whg. weiterhin vermieten. Die Bank will von mir knapp 17000€ an Vorfälligkeitsentschädigung haben (10 Jahre waren nicht rum, es war u.a. Vorfinanzierungskredit).
Noch was sei gesagt (falls es etwas bewirken sollte):
Das Haus wurde deutlich unter dem damals in Anspruch genommenen Kredit verkauft.
Kann ich nun in meinem konkretem Fall diese o.g. Gebühr als Werbungskosten absetzen?
Hallo aus der Schweiz,
kann leider nur bei Steuerfragen Schweiz helfen.
Beste Grüsse,
mirti
Hallo,
eine 10%ige Antwort kann ich leider nicht geben. Ich denke aber, dass die auf die „Mietparteien“ (quotal) entfallende VFE abgesetzt werden kann. Denn diese versteht sich ja als „Objektbezogen“, da das Darlehen dem Haus zugeordnet war.
Ich würde es daher drauf ankommen lassen, gestrichen werden kann immer noch.
Hallo,
zunächst: Ich bin kein Steuerberater, daher alles ohne Gewähr.
M.E. ist die Vorfälligkeitsentschädigung (erstens ärgerlich, ja und) zu dem Anteil ansetzbar, zu dem das betreffenen Objekt (Haus) vermietet wurde. (qm-vermietet zu qm-selbstgenutzt)
Ich würde aber versuchen(!), es so darzustellen, dass das ganze Objekt der Einkunftserzielung durch Vermietung und Verpachtung diente und die Eigennutzung nur Mittel zum Zweck war. (Vielleicht haben Sie als Hausmeister gearbeitet? - so schwierige Mieter gehabt, dass Sie deshalb durchgängig vor Ort sein mussten?..)
Die Aussicht auf Erfolg ist begrenzt.
Ich würde aber anteilig den gesamten Verlust aus der Immobilientransaktion (alle Einnahmen minus alle Ausgaben) als Verlust (aus V&V) anzurechnen versuchen.
Viel Erfolg - und alles Gute!
Roger
Lieber Dirk,
ich kenne besagte BGH-Entscheidung nicht. Bitte sende sie mir als Link.
Für die selbst genutze Wohnung ist die Vorfälligkeitsentschädung grundsätzlich nicht abzugsfähig, da privat.
Für die leerstehende Wohnung ist sie u.U. abzugsfähig, wenn eine Vermietungsabsicht vorlag.
Für vermietete Wohnungen ist die Vorfälligkeitsentschädigung m.E. abzugsfähig, wenn ich lediglich den Darlehnsgeber wechsle, denn durch die Zahlung werden i.d.R. Zinsen in den kommenden Jahren eingespart, die ich sonst hätte absetzen können.
In der Praxis scheitert der Abzug daran, dass eine Immobilie erst verkauft wird und dann die Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt wird. Dann steht dem Aufwand keine Einnahme mehr gegenüber, was den Abzugs als Werbungskosten automatisch ausschließt.
Da bin ich leider der falsche Ansprechpartner, ich berate vorwiegend in den Gebieten Steueroptimierung (Offshore) und Geldanlage
Hallo,
die Vorfälligkeitsentschädigung kann nur dann als Werbungskosten bei VuV abgezogen werden, wenn die Immobilie weiterhin zur Erzielung von Einkünften genutzt wird, der Kredit aber vorzeitig getilgt wird. Das könnte z.B. sein, wenn jemand Geld durch eine Erbschaft bekommt. Die Immobilie darf allerdings nicht verkauft werden.
Ich zitiere:
Nicht als Werbungskosten absetzbar ist die Vorfälligkeitsentschädigung jedoch dann, wenn der bisher vermietete Grundbesitz danach veräußert wird. In diesem Fall ist die Zahlung durch den Verkauf veranlasst und steht eindeutig mit dem Veräußerungsvorgang und nicht mehr mit der Vermietung in Zusammenhang (BFH, Az. VIII R 34/04).
Beim Verkauf kann die Zahlung allerdings als Veräußerungskosten bei der Ermittlung eines eventuellen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns abgezogen werden.
Zitat Ende.
Sicherlich meinen Sie dieses BFH-Urteil. Und es ist leider sehr eindeutig.
Allerdings würde ich trotzdem versuchen die Vorfälligkeitsentschädigung als Werbungskosten anzusetzen. Im Steuerrecht gilt zumindest wenn man die Steuererklärung macht: der Versuch ist zunächst nicht strafbar und mehr als ablehnen bzw. rausstreichen kann ihnen ja nicht passieren. Aber: rechnen Sie damit, dass das passieren wird.
Einen schönen Sonntag wünscht Ihnen
Barbara
Vielen Dank für den Link.
Das BFH-Urteil bestätigt genau meine Aussage. Die Vorfälligkeitsentschädigungen sind in dem Fall den Veräußerungskosten zuzurechnen. Als Werbungskosten können sie anerkannt werden, wenn sie in direktem wirtschaftlichen Zusammenhang mit einer Einkunftsart stehen.
Hallo Herr Schwenner,
meines Erachtens hat die Bank rechtens gehandelt. Genau kann Ihnen dies jedoch nur ein Steuerberater sagen, ich kann und darf keine steuerlichen Auskünfte geben.
Beste Grüße von
Emanuel Rassmann
Servus,
bei diesem speziellen Fall kann ich leider nicht weiter helfen.
MfG Hydropath
Hallo,
bezüglich der korrekten Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung kann ich beitragen. Ob der Ansatz als Werbungskosten möglich ist, weiß ich leider nicht. Hier sollten Sie einen Steuerfachmann fragen. Sorry.
habe gelesen, daß man die Vorfälligkeitsentschädigung unter
bestimmten Bedingungen als Werbungskosten absetzen kann (laut
BFH). Nun zu meinem Fall: Ich habe kürzlich ein
Mehrfamilienhaus (bestehend aus 4 Wohnungen +Garten) verkauft.
In einem dieser Wohnungen habe ich selber gelebt, zwei dieser
Whng. waren vermietet und eines stand leer. Der neue Erwerber
wird nun selber eine dieser Wohnungen beziehen u. die anderen
3 Whg. weiterhin vermieten. Die Bank will von mir knapp 17000€
an Vorfälligkeitsentschädigung haben (10 Jahre waren nicht
rum, es war u.a. Vorfinanzierungskredit).
Noch was sei gesagt (falls es etwas bewirken sollte):
Das Haus wurde deutlich unter dem damals in Anspruch
genommenen Kredit verkauft.
Kann ich nun in meinem konkretem Fall diese o.g. Gebühr als
Werbungskosten absetzen?
Hallo erst mal,
anscheinend kommt in deinem Fall ein Werbungskostenabzug nicht in Betracht, weil du das Objekt verkauft hast. Genau diese Gründe verneint der BFH in seinen Urteilen. Bei Umschuldung und weiterer Vermietung durch dich, nicht durch den neuen Eigentümer, wäre ein Abzug als WK möglich. Was der neue Eigentümer mit den Whg. macht ist allein seine Sache und hat mit deinem Fall nichts zu tun.
Tut mir leid, aber als WK geht da wohl nichts.
MfG Andreas
Guten Tag Dirk Schwenner,
da schaue ich gerade in www rein und sehe, dass ich Ihre Anfrage von Anfang des Jahres noch nicht beantwortet habe. Entschuldigung dafür.
Meine Aufgabe als Sachverständiger ist es, die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung zu prüfen. Ihre Frage ist ein steuerliche Frage, und wird Ihnen ein Steuerberater am besten helfen können. Eventuell kann auch die für Sie zuständige OFD Oberfinanzdirektion Auskunft geben. Ich für meinen Teil kann Ihre Frage leider nicht beantworten - ist nicht mein Fachgebiet.
Viele Grüße
Georg Pütz
www.esel-streck-dich.de
Wenn ein höherer Kreditbetrag aufgenommen wird, als das Haus gekostet hat, werden die Zinsen herabgerechnet. Ehrlich gesagt kann ich mir keinen Fall vorstellen, in dem die Vorfälligkeitsentschädigung zu den Werbungskosten rechnen könnte. Vorsprache beim SB des Finanzamtes, mit dem man ein gutes Verhältniss haben sollte.