Ich würde gerne ein Haus kaufen was aber noch mit 3 Krediten bestückt ist - die Zinsen liegen relativ hoch bei 5-6 %. Die Vorfälligkeitsgebühren sollen 18000 Euro ausmachen (lt.Verkäufer).
Welche Möglichkeiten gibt es, dieses Geld zu sparen sodaß das Haus somit auch günstiger wird.
Die Kredite laufen noch zwischen 4 - 8 Jahre.
Kann ich eventuell die Kredite zu neuen Konditionen übernehmen oder welche Tipps zur Kostenreduzierung könnt Ihr mir geben.
Könnte ich eigentlich die alten Verträge übernehmen?
Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen.
Hallo,
die Vorfälligkeitsentschädigungen sind ein Problem des Verkäufers, nicht des Käufers. Der Käufer verlangt eine lastenfreie Übergabe. Die Bank stimmt der Grundschuldlöschung nur bei Zahlung der VFE zu. Verkäufer zahlt VFE aus dem Kaufpreis.
Die VFE könnte der Verkäufer nur sparen, wenn er den Käufer überzeugt die Kredite zu übernehmen. Warum sollte dieser das bei diesen Zinssätzen tun? Höchstens, wenn der Verkäufer im Preis um den Betrag der VFE heruntergeht…
Was gehen dich die Kredite des Verkäufers an?
Du wirst ja wohl deinen eigenen abschließen und das Haus zu finanzieren, oder?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist einzig und allein das Problem des Verkäufers. SeineKredite wirst du ja wohl kaum mitübernehmen können.
Gruss Ivo
Hallo Sauerländer,
soweit ich verstanden habe, erhöht das VFE die Kaufpreisforderung des Verkäufers, oder ?
Anders gesagt, wenn kein VFE anfällt, kommt er dir 18 TEUR im Kaufpreis entgegen.
Das funktioniert leider nicht so ganz.
Grundsätzlich kannst Du die Darlehen als neuer Schuldner übernehem. Damit fällt kein VFE an un der Kaufpreis ist entsprechend niedriger.
Aber: Du übernimmt auch den alten Zinssatz und hast (anders als der Verkäufer) kein Recht auf vorzeitige Rückzahlung. Damit muß das Darlehen bis Laufzeitende durchgehalten werden. Neue Bedingungen kannst Du auch nicht aushandeln, da Du ja den alten Vertrag übernimmt.
Per Saldo macht es mehr Sinn, den Verkäufer das Altdarlehen ablösen zu lassen und dann die Darlehen neu aufzunehmen.
Zur Reduzierung des Kaufpreises der Immobilie brauchst Du etwas Verhandlungsgeschick. Vielleicht fällt der Kaufpreis dann noch ein paar Tausender nieriger aus. Hinweise auf Mängel am Gebäude sind hier ein probates Mittel.
Sofern Du über die gleiche Bank finnanzierst wie Dein Verkäufer, kannst die die Grundschuld ohne Darlehen übernehem.
Die Übernahme erfolgt im Immobilienkaufvertrag. Der Verkäufer spart dann die Löschungsgebühr und Du die Neueintragungsgebühr.
Nachteil ist jedoch, daß kein Wechsel der Bank möglich ist.
Ein weitere Möglichkeit wäre, den Kaufpreis aufzusplitten.
Zum Beispiel: Der zu zahlende Gesamtbetrag beläuft sich auf 200 TEUR, davon 160 TEUR für Grundstück und Haus und 40 TEUR als Abstandzahlung für überlassenen Hausrat (Küche, Schränke, Teppiche, Schaukel im Garten,…). Welcher Hausrat das sein kann überlasse ich Deiner Phantasie, aber nimm realistische Werte. Hausrat ist übrigends nicht fest mit dem Haus verbunden, die Markiese über der Terasse gehört also nicht dazu.
Hintergrund ist, daß sich dadurch die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer reduziert, hier von 200 auf 160 TEUR. Macht 1,4 TEUR gesparte Steuern.
Demn Verkäufer kanns egal sein, denn er bekommt ja den vollen Betrag.
Grundsätzlich bitte keine Schwarzzahlungen außerhalb des Kaufvertrages vereinbaren. Der Kaufvertrag wird dadurch nichtig.
Gruß
Jürgen
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Das günstigste ist die Übernahme der Kredite
zu alten Konditionen, falls Du mir der Restlaufzeit
einverstanden bist, es fällt dann keine VFE an.
Und auch kein wertgutachten, wenn du eine neue Bank findest,
und die das haben will.
Du zahlst bei Übernahme aber höhere Zinsen als
nötig.
Das muss Dir der Verkäufer vom Kaufpreis abziehen.
Ich sag mal so 16000 euro bei 200000 Restschuld.
Du müsstest die genauen Kondition der alten Kredite
wissen und dann mit einem Vorfälligkeitsrechner
den Betrag ausrechnen, für jeden Kredit einzeln.
Zum Hintergrund
http://www.stiftung-warentest.de/online/bauen_finanz…
Hier ein Excel Program
http://www.stiftung-warentest.de/filestore/public/d3…
Es gibt jede Menge davon im Internet.
Mitunter haben die Kredite Sondertilgung,
die Du mit dem Ersparten bedienen kannst.
Der Verkäufer macht das aber wohl nur mit, wenn er auch ein wenig spart (16000 statt 18000).
Auch für den alten Hypthekengeber ist das Arbeit,
für die er irgendwie auch Geld sehen will.
Wenn die jetztige Restschuld 200.000 und keine Sondertilgung dabei ist, scheint das VFE Angebot der Bank an den Verkäufer relativ
fair, es sollte sich dann nicht für dich lohnen,
die Kredite zu übernehmen.
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Das günstigste ist die Übernahme der Kredite
zu alten Konditionen, falls Du mir der Restlaufzeit
einverstanden bist, es fällt dann keine VFE an.
Warum sollte der Käufer Kredite des Verkäufers übernehmen, wenn darüber hinaus die Zinssätze weit über dem heutigen Marktniveau liegen? Oder anders: Was soll daran günstiger sein als das Grundstück lastenfrei zu übernehmen (was üblich ist) und den Verkäufer klären zu lassen, wie er das mit den Altkrediten hinbekommt?
Gruß,
Christian
Ich sag mal, dass die jetzige Restschuld 200000 beträgt.
Die 3 Hypos 5-6%, 4-8 Jahre schmelz ich mal zusammen auf einen mit 5,5% mit noch 6 Jahren Restlaufzeit bei 1200 Euro monatlicher Rate.
Der Käufer hätte die Alternative zu 4.2%
eine neue aufzunehmen mit 6 Jahren Restlaufzeit
Der Käufer hätte damit 13800 Euro Zinsnachteil
gegnüber einer Neuaufnahme.
Wenn der Verkäufer 16000 im Kaufpreis runtergeht, hätte der Käufer
rund 2200 Euro gespart und der Verkäufer 2000 (18000 VFE -16000 Nachlass).
Dazu kommen noch 3.5% von 16000 also rund 500 Euro
Grunderwerbssteuerersparnis.
Vielleicht spart man noch eine neues
Wertgutachten und eine Grundschuldumschreibung
(andere Bank) und eine (versteckte) Hypovermittlungsgebühr.
Alle, die die beiden beraten und begleiten (Notar, Makler, Kreditberater, Amt), haben erstmal nichts davon, nur weniger Einnahmen). Es kann also durchaus sein, dass sowas nicht üblich ist.
Vielleicht beurkundet ein Notar auch die Übergabe
der Lasten nicht.
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Das günstigste ist die Übernahme der Kredite
zu alten Konditionen, falls Du mir der Restlaufzeit
einverstanden bist, es fällt dann keine VFE an.Warum sollte der Käufer Kredite des Verkäufers übernehmen,
wenn darüber hinaus die Zinssätze weit über dem heutigen
Marktniveau liegen? Oder anders: Was soll daran günstiger sein
als das Grundstück lastenfrei zu übernehmen (was üblich ist)
und den Verkäufer klären zu lassen, wie er das mit den
Altkrediten hinbekommt?Gruß,
ChristianIch sag mal, dass die jetzige Restschuld 200000 beträgt.
Die 3 Hypos 5-6%, 4-8 Jahre schmelz ich mal zusammen auf
einen mit 5,5% mit noch 6 Jahren Restlaufzeit bei 1200 Euro
monatlicher Rate.
Der Käufer hätte die Alternative zu 4.2%
eine neue aufzunehmen mit 6 Jahren Restlaufzeit
Der Käufer hätte damit 13800 Euro Zinsnachteil
gegnüber einer Neuaufnahme.
Wenn der Verkäufer 16000 im Kaufpreis runtergeht, hätte der
Käufer
rund 2200 Euro gespart und der Verkäufer 2000 (18000 VFE
-16000 Nachlass).
Dazu kommen noch 3.5% von 16000 also rund 500 Euro
Grunderwerbssteuerersparnis.
Ich für meinen Teil halte mich recht gern an die gegebenen Rahmenbedingungen und da war nicht die Rede von irgendwelchen Preisnachlässen und dem ganzen restlichen Zeug, das Du für Deine Spekulationen heranziehst.
Vielleicht beurkundet ein Notar auch die Übergabe
der Lasten nicht.
?
C.