Vorkaufsrecht und Erbfall

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Hallo Ihr Wissenden!

Folgender hypothetischer Fall: Wohneigentum A hat im Grundbuch stehen:

"50/100 Miteingetumsanteil an dem Grundstück blablabla

… für jeden Miteingetumsanteil ist ein Grundbuchblatt angelegt

der hier eigentragene Miteigentumsanteil ist durch die zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte beschränkt;

Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch den anderen Miteigentümer;

Ausnahme: Veräußerung an Ehegatten, an Verwandte gerader Linike, durch Konkursverwalter, durch Zwangsvollstreckung

wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums Bezugnahme auf Bewilligung (Daten vom Notariatsvertrag)"

In diesem Notariatsvertrag ist ferner geregelt: „Die Miteigentümer sind kraft Vereinbarung nach § 10 WEG schuldrechtlich gegenseitig zum Vorkauf bereichtigt bei allen Verkaufsfällen (§§ 504 ff. BGB).“

Nehmen wir jetzt folgenden Fall an: Der Miteigentümer ist erst vor kurzem verstorben und hat ein handschriftliches Testament hinterlassen, dass eine Person X zum Alleinerben bestimmt. Dieses Testament ist auch schon beim Nachlassgericht eingereicht worden, bisher gab es aber noch keinen Termin für die Testamentseröffnung. Gleichzeitig versucht der andere Miteigentümer, gezwungen durch finanzielle Schwierigkeiten, eben dieses Miteigentum zu veräußern.

Wie verhält es sich nun mit den Fristen bezüglich des Vorkaufsrechts bzw. ist es theoretisch denkbar, dass der Verkauf jetzt besonders vorangetrieben wird, weil er jetzt quasi in einen rechtsleeren Raum fällt, solange das Grundbuch noch nicht umgeschrieben ist?

Woher weiß eigentlich der beurkundende Notar von dem Vorkaufsrecht - muss er sich die im Grundbuch erwähnte Urkunde zeigen lassen?

Vielen Dank für Eure Hilfe und viele Grüße
Sahne

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Hallo,

Wie verhält es sich nun mit den Fristen bezüglich des
Vorkaufsrechts bzw. ist es theoretisch denkbar, dass der
Verkauf jetzt besonders vorangetrieben wird, weil er jetzt
quasi in einen rechtsleeren Raum fällt, solange das Grundbuch
noch nicht umgeschrieben ist?

was im Grundbuch steht, ist in diesem Spezialfall (Erbfall) m.E. nicht relevant, weil das Eigentum schon im Todeszeitpunkt auf den Erben übergegangen ist. Die Umschreibung im Grundbuch ist lediglich eine Berichtigung - Eigentümer ist der Erbe schon jetzt. Das gilt auch, wenn die Testamentseröffnung noch nicht stattgefunden hat.

Gruß

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Hallo,

was im Grundbuch steht, ist in diesem Spezialfall (Erbfall)
m.E. nicht relevant, weil das Eigentum schon im Todeszeitpunkt
auf den Erben übergegangen ist. Die Umschreibung im Grundbuch
ist lediglich eine Berichtigung - Eigentümer ist der Erbe
schon jetzt. Das gilt auch, wenn die Testamentseröffnung noch
nicht stattgefunden hat.

Vielen Dank, aber der Erbe kann doch jetzt noch gar nicht nachweisen, dass er der Erbe ist, bzw. weiß der Notar das ja nicht. Ab wann beginnt denn die zweimonatige Vorkaufsfrist zu laufen?

Viele Grüße
Sahne

4

Hallo,

der Erbe kann doch jetzt noch gar nicht
nachweisen, dass er der Erbe ist, bzw. weiß der Notar das ja
nicht.

in der Teilungserklärung steht nach deiner Darstellung „Veräußerungsbeschränkung: Zustimmung durch den anderen Miteigentümer“. Also muss der Notar Kontakt mit dem anderen Miteigentümer aufnehmen, um die Zustimmung einzuholen. Falls der Notar es nicht schon weiß, wird ihm spätestens dann bekannt werden, dass der andere Miteigentümer verstorben ist: entweder dadurch, dass die Post mit dem Vermerk „Empfänger verstorben“ zurückkommt oder dadurch, dass die Post bei jemandem ankommt, der vom Tod weiß und den Notar informiert oder dadurch, dass gar keine Reaktion kommt und der Notar eine Melderegisterauskunft einholt.

Sobald der Notar weiß, dass der andere Miteigentümer verstorben ist, weiß er auch, dass es mindestens einen Erben, also auch einen neuen Eigentümer geben muss, auch wenn es am Ende nur der Fiskus (§ 1936 BGB) wäre. Auf den Zusatzvertrag (?), in dem das Vorkaufsrecht geregelt ist, kommt es daher m.E. nicht an, weil die Abwicklung des Kaufvertrages an dieser Stelle sowieso erstmal gestoppt werden muss, bis der Erbe bekannt ist.

Ab wann beginnt denn die zweimonatige Vorkaufsfrist zu
laufen?

Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Frist zu laufen beginnen kann, bevor der zur Ausübung Berechtigte davon Kenntnis erhält.

Gruß

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Hallo,

vielen Dank, das mit der Zustimmung klingt schlüssig.

Ich kann mir nicht vorstellen, dass die Frist zu laufen
beginnen kann, bevor der zur Ausübung Berechtigte davon
Kenntnis erhält.

Kenntnis erhält der Erbe ja quasi schon vorher vom Notar, nämlich wenn der Brief für den Eigentümer kommt, in dem der Notar um Zustimmung zum Verkauf bittet. Dann ruft der Erbe den Notar an und sagt, tut mir leid, Eigentümer verstorben, ich zwar Erbe, aber noch kein Erbschein da. Und dann setzt das auch automatisch die Vorkaufsfrist außer Kraft?

Viele Grüße
Sahne

6

Hallo,

Kenntnis erhält der Erbe ja quasi schon vorher vom Notar,
nämlich wenn der Brief für den Eigentümer kommt, in dem der
Notar um Zustimmung zum Verkauf bittet. Dann ruft der Erbe den
Notar an und sagt, tut mir leid, Eigentümer verstorben, ich
zwar Erbe, aber noch kein Erbschein da. Und dann setzt das
auch automatisch die Vorkaufsfrist außer Kraft?

das Vorkaufsrecht wird erst relevant, wenn es zur Veräußerung kommt, und zur Veräußerung kommt es nur mit Zustimmung des Miteigentümers. Der Miteigentümer kann die Zustimmung nicht erteilen. Würde man annehmen, der Erblasser sei noch Eigentümer (was nicht der Fall ist), kann er sie nicht erteilen, weil er tot ist; Geht man davon aus, dass ein (bekannter oder nicht bekannter) Rechtsnachfolger bereits Eigentümer ist, kann er sie nicht erteilen, weil er es entweder nicht weiß oder seine Berechtigung nicht nachweisen kann.

Wer auch immer hier Eigentümer ist, kann also nicht zustimmen und blockiert damit die Veräußerung, ob er will oder nicht. Schweigen ist keine Zustimmung. Ohne die Zustimmung ist der Kaufvertrag schwebend unwirksam; ohne wirksamen Kaufvertrag kommt es nicht zum Vorkaufsrecht. „Schwebend unwirksam“ heißt, der Vertrag ist erst mal unwirksam, wird aber durch die Zustimmung „geheilt“, d.h. so gestellt, als wäre er von Anfang an wirksam gewesen (§ 184 BGB).

Das macht die Frage, wann die Frist des Vorkaufsrechts beginnt, natürlich nicht einfacher. Man könnte sagen, der Erbe würde durch seine Zustimmung selbst dazu beitragen, dass der Kaufvertrag als von Anfang an wirksam gilt, die Frist beginne mit Wirksamkeit des Kaufvertrages (d.h. von Anfang an) und er hätte dann eben Pech gehabt, falls die Frist schon verstrichen ist.

Ich kann das zwar mit meinem Rechtsempfinden nicht vereinbaren und möchte mich auch nicht festlegen, denke aber, dass es darauf nicht ankommt, weil der zukünftige Erbe, sobald er seine Berechtigung nachweisen kann, die Zustimmung endgültig verweigern kann, um auf der sicheren Seite zu sein. Dadurch wird der Kaufvertrag endgültig unwirksam, der verkaufswillige Miteigentümer muss mit dem Verkauf noch mal von vorne anfangen. Bei diesem zweiten Versuch kann der Erbe dann sein Vorkaufsrecht ausüben.

Die andere Frage war die Sache mit der Kenntnis. Das ist im Gesetz nicht direkt geregelt. § 1944 BGB regelt die Ausschlagungsfrist. Sie beginnt bei gesetzlicher Erbfolge mit Kenntnis vom Erbfall, bei gewillkürter Erbfolge aber nicht vor Testamentseröffnung. Das hat auch seinen Sinn, schließlich könnte in dem Testament, auf das es am Ende ankommt, etwas ganz anderes stehen, als alle erwarten. Deshalb ist es die m.E. einzig vernünftige Definition der „Kenntnis vom Erbfall“, es steht aber nicht so ausdrücklich im Gesetz.

Kurzfassung: Veräußerung lässt sich durch Nichtzustimmung verhindern, Schweigen und ausdrückliche Verweigerung sind beides keine Zustimmung, ansonsten viele Fragezeichen.

Gruß

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Vielen Dank für die ausführliche Info.

Viele Grüße
Sahne