Moin,
da die Frage immer wieder auftaucht, hab ich mal einen Entwurf für eine FAQ geschrieben. Bitte um Ergänzungen und Korrekturen.
Gandalf
Ablauf eines Immobilienerwerbs (bei einer bestehenden Immobilie).
Der Kauf einer Immobilie bedarf für Privatpersonen immer der notariellen Form, sprich, die Kauf/Verkaufverträge müssen über einen Notar geschlossen werden. Nichtnotarielle Verträge sind nicht rechtsverbindlich. Dazu gehören auch Vorverträge, Reservierungen etc. Geld sollte auch nur über einen Notar fließen.
Aber der Notartermin ist nur der (krönende) Abschluss, davor gibt es noch einige Schritte und Dinge, die zu beachten sind.
Vor der Suche nach einer Immobilie sollte man sich streng fragen, welcher Betrag für dieses Projekt zur Verfügung steht. Als grobe Richtlinie kann man acht bis zehn Nettojahresgehälter ansetzen, die maximal als Kreditrahmen drin sind. Je mehr Eigenkapital man zur Verfügung hat, desto besser, 20 % sind aber grob als Minimum anzusehen. Zum Kaufpreis kommen noch einmal ca. 10 % der Kaufsumme an Nebenkosten (Makler, Notar, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer). Je nach Objekt kommen noch erhebliche Summen zur Modernisierung/Sanierung hinzu. Auch ist zu bedenken, dass die Nebenkosten (Heizung, Steuer, Wasser, Gas, Strom etc.) bei einem Haus oft höher sind als in einer Wohnung, weil man sich üblicherweise ‚vergrößert‘. Auch ist zu bedenken, dass man Rückstellungen macht, oder Reserven behält, damit Reparaturen bezahlt werden können.
Man findet also über Zeitung, Mundpropaganda, Internet oder wie auch immer eine Immobilie, die einen interessiert.
Dann ist zu schauen, ob es eine ist, die über einem Makler angeboten wird, oder ob es ein Privatverkauf ist.
Entgegen der weitverbreiteten Meinung, dass ein Makler den Verkauf begleiten muss, hat er theoretisch seine Arbeit getan, wenn er dem Interessenten die Adresse der Immobilie bekanntgibt. Damit hat er seine Funktion erfüllt und muss bezahlt werden.
Zur ersten Besichtigung kommt Idealerweise jemand mit, der etwas von Häusern versteht und nicht ‚emotional belastet‘ ist. Sonst kann es passieren, dass man sich in ein Haus verguckt und Mängel/Pferdefüße übersieht. Viele Photos und Notizen machen, sich Zeit nehmen, alles sehr genau anschauen, viele Fragen stellen (Heizungsart, Alter der Heizung, Allgemeinzustand, bekannte Schäden…).Energiepass des Hauses; man sollte sich auch die Verbrauchabrechnungen der letzten Jahre anschauen, um abschätzen zu können, welche Kosten auf einen zukommen. Die andere Person ist auch als Zeuge für mündliche Aussagen gut. Üblicherweise gilt, wie gesehen, so gekauft. Nur wenn vorsätzlich Mängel verschwiegen werden besteht die Möglichkeit, den Verkäufer in die Pflicht zu nehmen.
Bei Gefallen muss man zur Bank, um abzuklären, ob eine Finanzierung möglich ist. Bei positivem Bescheid (auch mündlich) sollte man bei mehreren Banken Alternativangebote einholen. Dabei darf man ruhig anklingen lassen, dass man so verfährt. Um mit der Bank sprechen zu können, muss man einige Unterlagen vom Verkäufer zur Verfügung gestellt kriegen (Baupläne, Grundbuchauszug, ev. Photos), damit die Bank entscheiden kann, ob sie Dir das benötigte Geld geben. Als Käufer sollte man drei aktuelle Verdienstabrechnungen mitnehmen, falls es nicht die Hausbank ist.
Wenn man eine Zusage einer Bank hat, kann man mit dem Verkäufer in detailierte Kaufverhandlungen treten. Wird man sich handelseinig, wird ein Notartermin vereinbart. Der Notar setzt einen Vertrag auf und schickt den Entwurf beiden Parteien, damit sie diesen prüfen können. Das sollte sehr genau und kritisch passieren, Unklarheiten sollte schon vor dem Notartermin geklärt werden.
Bis zum Notartermin muss eine schriftliche Zusage der Bank vorliegen, dass sie einen Kredit in der gewünschten Höhe gewährt. Sollte das nicht der Fall sein, ist ein Verschieben des Termins dringend angeraten.
Beim Notartermin wird der Vertragsentwurf Wort für Wort vorgelesen und man kann noch einmal Unklarheiten besprechen und Änderungswünsche einbringen. Erzielen Käufer und Verkäufer Einigkeit, setzt der Notar den endgültigen Kaufvertrag auf und stellt ihn wieder den Parteien zu.
Ggf. kann man schon beim Notar unterschreiben.
Der Notar setzt dem Käufer einen Termin, bis zu dem er das Geld überweisen soll, empfehlenswerterweise auf ein Anderkonto des Notars. Ist das Geld eingegangen, bewirkt der Notar die Umschreibung im Grundbuch und der Verkauf ist formal abgeschlossen, sobald der Käufer als neuer Eigentümer dort vermerkt ist. Anschließend überweist der Notar das Geld an den Verkäufer.
Im Kaufvertrag können viele Details geregelt werden, es können aber auch eine Menge Pferdefüße versteckt sein. Da ein Notar nicht parteilich beraten darf, sollte ein (Fach)Anwalt den Vertrag prüfen, ob er OK ist.
