meine Frau und ich haben uns entschieden ein Haus zu kaufen.
Finanzierung klappte, von uns aus war alles gut, bis ich herausfand das besagtes Haus in einem Gewerbe- und nicht in einem Misch-oder Wohngebiet liegt was der Verkäufer wohl auch nicht wusste da er dort selber mit Familie 8 Jahre wohnte, unerlaubt.
Dies bedeutete, dass ein Einzug ohne Gewerbe dort nicht möglich sei.
Also traten wir zurück mit dem Hinweis das wir kaufen würden wenn der Verkäufer diesen Zustand umändert. Die einzige Möglichkeit besteht in einer B-Planänderung.
Dieses zieht er jetzt in Betracht und wird die immensen Kosten für eine B-Planänderung übernehmen, allerdings nur, wenn wir mit Ihm einen Vorvertrag abschließen.
Selbstverständlich räumt er ein, dass im Vertrag aufgenommen wird, dass wenn die B-Planänderung nicht durchkommt, der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
Da wir Laien sind und uns nicht so gerne vertraglich binden wollen, aufgrund schlechter Erfahrungen, möchten wir jetzt wissen, ob es durchaus „normal“ ist so einen Vorvertrag abzuschließen.
Das Haus wäre die Wartezeit wert und selbstverständlich lassen wir den Vertrag anwaltlich prüfen, aber trotzalledem möchten wir im Vorwege wissen, ob jemand bereits gute oder auch schlechte Erfahrungen gemacht hat welche uns die Entscheidung ein wenig erleichtert.
Dieses zieht er jetzt in Betracht und wird die immensen Kosten
für eine B-Planänderung übernehmen, allerdings nur, wenn wir
mit Ihm einen Vorvertrag abschließen.
Aus Sicht des Verkäufers nachvollziehbar. Warum sollte er die Kosten übernehmen, wenn der Verkauf trotzdem fraglich bleibt.
Selbstverständlich räumt er ein, dass im Vertrag aufgenommen
wird, dass wenn die B-Planänderung nicht durchkommt, der Kaufvertrag nicht zustande kommt.
Hört sich fair an.
Das Haus wäre die Wartezeit wert und selbstverständlich lassen wir den Vertrag anwaltlich prüfen,
Mit fachkundiger juristischer Unterstützung würde ich das durchaus machen.
Hi,
vielleicht noch als Ergänzung.
Ihr solltet euch über den Zeitraum Gedanken machen, und eben auch einen Termin im Vertrag festlegen,
sonst seid Ihr ewig gebunden und könnt nichts anderes suchen.
Und eventuell eine faire Ausstiegsklausel (Kostenbeitrag an Verkäufer) falls euch in der Zwischenzeit was besseres unterkommt.
OL
Ja, grundsätzlich geht das. Bei (gewerblichen) Immobiliengeschäften ist es auch durchaus nicht unüblich, den Vertrag nur wirksam werden zu lassen, wenn innerhalb bestimmter Fristen bestimmte Bedingungen eingetreten sind. Eine solche Bedingung kann natürlich auch eine Änderung des maßgeblichen Planungsrechts sein.
Ich würde aber mindestens folgendes beachten:
Die Dauer eines Planänderungsverfahrens ist kaum verläßlich vorherzusagen. Da können durchaus mehrere Jahre ins Land gehen, vor allem, wenn irgendwer gegen den Plan klagen sollte. Abgesehen davon, dass man die Immobilie dann womöglich gar nicht mehr will, muß man womöglich die Finanzierung solange offen halten, bis klar ist, ob die Planänderung kommt oder nicht. Das ist mit Kosten verbunden. Damit das nicht ausufert, würde ich den Schwebezeitraum auf jeden Fall zeitlich begrenzen.
Außerdem würde ich mir ein Bild davon machen - erstens - ob eine Planänderung zur Lösung des baurechtlichen Problems überhaupt nötig ist und - zweitens - ob denn die Planänderung, sollte sie erforderlich sein, das Problem auch definitiv löst. Nicht, dass z.B. die Planänderung da ist und der Kauf damit wirksam wird, eine Baugenehmigung aber trotzdem nicht erteilt wird, weil es noch an einer ganz anderen Ecke „klemmt“.
Je nach dem, was in dem Vorvertrag steht, muß er womöglich notariell beurkundet werden, um wirksam zu sein. Wäre blöd, wenn man Geld in die Hand nimmt, um z.B. eine Finanzierung vorzuhalten, und anschließend in die Röhre guckt, weil der „Vorvertrag“ gar nicht wirksam ist.
In jedem Fall ist mit all diesen Dingen - wenn man das Geschäft denn wirklich machen will - der Gang zum Anwalt allerdringstens zu empfehlen.
soweit ich informiert bin wird jemand zum Gewerbetreibenden wenn er eine Solaranlage zur Stromerzeugung auf dem Dach montiert… vielleicht könnt ihr über diese Schiene einen Deal mit der Gemeinde machen und braucht evtl. auch keine B-Plan Änderung durchführen.
wie wäre es, wenn ihr einfach mal zur zuständigen Stadt-/Gemeindeverwaltung geht und das mit denen besprecht? ggf. ließe sich so was auch über eine Ausnahmegenehmigung regeln…
Vorvertrag abschließen für EFH, ‚gefährlich‘
Hallo,
das wurde zuerst versucht, von beiden Parteien.
Es wurde wochenlang diskutiert und schließlich abgelehnt.
Das Ganze ging soweit, denn Vermietung schied aus da das Objekt ungünstig liegt für ein Kleingewerbe wie Frisör oder ähnlichem, das der Verkäufer damit drohte daraus ein Bordell zu machen um nicht Pleite zu gehen.
Verkaufen kann er nicht an Privat, vermieten nicht an Gewerbe, also sah er keine Möglichkeit und wollte so versuchen die Behörden noch zum einlenken zu bewegen.
Dann kam die Sprache auf die B-Planänderung.
gemeinhin weisen Kommunen Gewerbegebiete aus, weil dort räumlich konzentriert Gewerbe getrieben werden soll. Gewerbe kann mit Lärm, Gerüchen, Verkehr verbunden sein. In Gewerbegebieten gelten für diese Immissionen andere Grenzwerte als für Wohngebiete oder Mischgebiete.
Für die Ansiedlung mancher Gewerbe müssen außerdem Abstandsklassen zur nächsten Wohnbebauung eingehalten werden. Das könnte schwierig werden, wenn ihr mittem im gewerbegebiet ein paar qm Wohngebiet/Mischgebiet habt.
Damit es keinen Ärger zwischen den wohnenden Bürgern und den Unternehmen gibt, wird genau aus diesem Grund das Wohnen im Gewerbegebiet für nicht dort ansässige Gewerbetreibende untersagt. Das macht auch Sinn.
Bevor ihr euch durch einen Vorvertrag u.U. auf ein Jahrzehnt bindet (hier z.B. hat der neuue B-Plan fürs Gewerbegebiet von 1998 bis 2009 gedauert), würde ich durch Gespräche mit der kommune klären, ob eine Umwidmung überhaupt denkbar ist.
die Sache ist die, das besagtes Haus bereits lange Jahre, vorletztes Jahrhundert gebaut, als Privathaus in einem Wohngebiet stand.
Eine Gesellschaft, Therme, hat dann ein Nebengrundstück erworben für sein Schwimmbad und da das Haus zu dem Zeitpunkt der Gemeinde gehörte, wohl in den 80ern, wurde das Gebiet Gewerbe.
Kurz danach wurde das Haus verkauft und renoviert und wieder, ohne aufzufallen, bewohnt und dann wieder verkauft nach einem knappen Jahrzehnt. Warum das Haus an eine private Person verkauft wurde kann ich und auch der Verkäufer nicht beantworten.
Es sind auch nicht nur ein paar qm, es ist ein recht großes Grundstück mit Wald welches zu dem Haus gehört. Außerdem wird es beiderseitig durch einen kleinen Fluß begrenzt und dadurch ist der Abstand zum „Gewerbe“ relativ groß.
Ich verstehe was Sie meinen zwecks eines normalen Gewerbegebiets, dieses trifft dort aber so nicht zu da es dort das einzige Gewerbe ist und die Nachbarn des Hauses, auch wieder Wohngebiet, keine 100 Meter weit entfernt wohnen.
Deswegen fiel es wohl auch niemandem auf.
Ist ein wenig kompliziert und deswegen sehr ärgerlich.
Aber vielen dank für die Hinweise.
Grüße
Oliver