Hallo zusammen,
folgender theoretischer Sachverhalt zur Diskussion:
Angenommen der Besitzer einer Eigentumswohnung unterschreibt im Januar
diesen Jahres den Vertrag für einen Neubau, geplante Fertigstellung ist im
März 2016. Ab diesem Zeitpunkt soll die bisherige Eigentumswohnung
vermietet werden. Die Eigentumswohnung verfügt über keinen Abstellraum, es
gibt nun aber die Möglichkeit, innerhalb der nächsten zwei Monate einen
Abstellraum im Haus zu erwerben. Ziel soll sein, die Chancen einer
Vermietung zu erhöhen.
Kann der Immobilienbesitzer die Kosten des Kaufs steuerlich mindernd
geltend machen – in der Steuererklärung 2015, obwohl er ja erst im Jahr
2016 Mieteinkünfte erzielt? Ist es aufgrund der Vertragsunterschrift im
Januar 2015 eindeutig, dass es sich um vorweggenommene Verluste bei
Vermietung handelt? Zum Zeitpunkt der Steuererklärung 2015 würde die
Eigentumswohnung ja bereits vermietet sein.
Ich bin gespannt auf die Meinungen zu diesem Thema.
Anschaffungs- und Herstellungskosten bei V+V
Servus,
welche Kosten des Kaufs sind gemeint?
Die, die mir in den Sinn kommen, sind allesamt Anschaffungs- und Herstellungskosten, die in die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung einfließen und somit erst ab Fertigstellung über die AfA steuerlich wirksam werden.
Anders schaut es mit Geldbeschaffungs- und Finanzierungskosten aus - aber das lässt sich leichter besprechen, wenn die Frage am Anfang beantwortet ist.
Schöne Grüße
MM
und somit erst ab Fertigstellung über
die AfA steuerlich wirksam werden.
Und hier ist eines der Probleme: Wann ist ein Gebäude „fertig“ im steuerlichen Sinn?
Nach der Rechtsprechung des BFH ist unter Fertigstellung der Zeitpunkt zu verstehen, in dem das Gebäude seiner Zweckbestimmung entsprechend in Benutzung genommen wird. Wohngebäude sind als fertiggestellt anzusehen, sobald sie bewohnbar sind.
Die Fertigstellung ist nicht von der Benutzung abhängig. Ein Gebäude kann sehr wohl fertiggestellt sein, auch wenn es erst Monate später bezogen wird.
Beispiel:
Der fehlende Außenputz hat für die Fertigstellung keine Bedeutung.
Auch die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht ausschlaggebend.
Ein Haus oder eine Wohnung kann im allgemeinen dann als bezugsfertig angesehen werden, wenn die wesentlichen Bauarbeiten durchgeführt sind. Dazu gehört, dass Türen und Fenster eingebaut sind, Anschlüsse für Strom- und Wasserversorgung vorhanden sind, die Heizung betriebsbereit ist, die sanitären Einrichtungen benutzbar sind und die Möglichkeit zur Einrichtung der Küche besteht.
Hallo Enno,
wenn ein Bauträger - wie im Sachverhalt - als geplanten Termin der Fertigstellung März 2016 angibt, wird per 12-2015 sicherlich noch mehr fehlen als der Außenputz.
Unabhängig davon, dass ein Bauträger oder „Schlüsselfertig“-Bauunternehmen darauf achten wird, dass die Abnahme nicht künstlich hinausgezögert wird, während das erstellte Objekt bereits nutzbar ist. Man kann das z.B. erreichen, indem man wesentliche Elemente der Installation, die nicht unter Putz liegen, erst unmittelbar zur Abnahme montiert, auch wenn das vom technischen Ablauf her viel früher möglich gewesen wäre.
Von daher ist die grundsätzlich interessante Frage, ab wann das Objekt bestimmungsgemäß nutzbar wäre (die im Fall einer geplanten Vermietung einfacher wird: Bevor es vermietbar ist, ist ein Mietobjekt nicht fertig), im gegebenen Beispiel nicht sehr kompliziert.
Schöne Grüße
MM
Ich habe mich wohl etwas ungeschickt ausgedrückt. Es geht ausschließlich um die längst gebaute Eigentumswohnung (die in 2016 vermietet werden soll) und einen längst fertiggestellten Abstellraum im gleichen Haus wie die die Eigentumswohnung.
Der Neubau wurde nur erwähnt, damit klar ist, dass bereits heute feststeht, dass der Besitzer der Eigentumswohnung aus dieser ausziehen wird. Entsprechend hat er wenig Nutzen von einem Kauf des Abstellraumes als „Eigentümer“ hat sondern vielmehr einen Nutzen als „Vermieter“.
Servus,
ja, jetzt hab ichs verstanden - stand eigentlich auch schon in der Ausgangsfrage - ich kann bloß diese Schriftart nicht so gut lesen.
Der hinzuerworbene Abstellraum ist Teil der Bemessungsgrundlage für die Abschreibung, die bei der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung angesetzt werden kann. Hier ist dann ganz wichtig, was Enno geschrieben hat: Sobald der bisherige Selbstnutzer und künftige Vermieter ausgezogen ist, eventuell nötige Renovierung, Instandhaltung usw. fertig ist und die Absicht der Vermietung besteht, beginnt die Abschreibung zu laufen. Wobei allerdings diese Absicht nicht gar zu lange Zeit abstrakt bestehen sollte, sondern sinnvollerweise schon z.B. durch Schaltung bei Immoscout oder im örtlichen Anzeigenblättle manifest wird - sonst wird die Vermietungsabsicht unglaubwürdig…
Andererseits: Bei zwei Prozent Abschreibung würde ich mich glaub ich als Sachbearbeiter auf der finsteren Seite der Macht nicht groß um zwei Monate hin oder her kabbeln.
Schöne Grüße
MM