Vorzeitiger Auszug/Austehende Miete/Ratenzahlung

Behörden & Recht Mietrecht
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Hallo erstmal,

folgendes Problem stellt sich:

Nach Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch Mieter erfolgt der Auszug bereits drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses. Danach wird in regelmäßigen Abständen - mindestens einmal in der Woche nach dem Rechten gesehen. Es wird schon im ersten Monat nach Auszug festgestellt, dass Baumaßnahmen stattfanden (Teppich entfernt, Fliesen erneuert, Wände für neues Zimmer u.ä.)- alles ohne Zustimmung des Mieters. Der Vermieter wird darauf angesprochen, der nur meint, es wäre doch seine Wohnung, da könne er machen, was er will. (Ein Schlüssel wurde dem Vermieter kurz nach Auszug übergeben, damit dieser Nachmietern die Wohnung zeigen kann.)

Bei Übergabe der restlichen Schlüssel am 2. Tag nach Ende des Mietverhältnisses, wird sich auf Zahlung zwei Mieten zu Raten á EUR 100,00 geeinigt (nicht schriftlich). Es wurden die Mieten für die drei Monate nicht gezahlt, in denen der Mieter schon ausgezogen war.
Die erste Rate wird im gleichen Monat gezahlt.

Ende des gleichen Monats kommt ein Anwaltsschreiben, der Vermieter will jetzt doch die restlichen drei Mieten haben. Die Ratenzahlung wird vorerst eingestellt und zurückgeschreiben, dass keine Miete mehr wegen der Umbaumaßnahmen zu zahlen ist. Die Antwort des Vermieter-Anwalts lautet, dass es sich nicht um Umbaumaßnahmen handelt, sondern dass es einen Wasserschaden gab, der nicht näher bezeichnet wird, den aber die Mieter wegen unsachgemäßen Gebrauchs (nach Auszug!!!) zu verantworten hätten. Der Wasserschaden wird zurückgewiesen und zur Beilegung die Zahlung von einer Miete angeboten.

Etwas über einem Monat später wird die Klage über drei Monatsmieten zugestellt.

Was nun? Ist die Klage gerechtfertigt? Kann der Vermieter alle drei Mieten noch fordern?
Was ist mit der Ratenzahlungsvereinbarung? Zählt die? Ist der Vermieter gegebenfalls von der Ratenzahlungsvereinbarung durch die Klage zurückgetreten?
Worauf der Vermieter noch Anspruch?

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Hallo

Grundsätzlich wird durch vorfristigen Auszug/Schlüsselrückgabe der Mieter ja nicht automatisch von seiner Pflicht befreit, die Miete bis Mietende zu zahlen > BGB § 537
http://dejure.org/gesetze/BGB/537.html

Führt der Vermieter aber Arbeiten durch (Teppich entfernt, Fliesen erneuert, Wände für neues Zimmer u.ä.) wegen der der Mieter sein bis Mietende bestehendes Gebrauchsrecht gar nicht ausüben könnte, greift ggf BGB § 536
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Was ist mit der Ratenzahlungsvereinbarung? Zählt die?

Natürlich zählt die - aber womöglich wird der Mieter daran scheitern, dass er das Bestehen einer solchen Vereinbarung zu seinen Gunsten nicht durch ein Schriftstück beweisen kann.

Ggfs. wird der Mieter auch beweisen müssen, dass und ab wann der Vermieter die Wohnung für seine Zwecke (Durchführung von Umbauarbeiten) genutzt hat.

Dass die Arbeiten einzig wegen eines vom Mieter zu vertretenden Wasserschadens notwendig waren, wird ggfs. wiederum der Vermieter beweisen müssen.
Dies dürfte schwerfallen, wenn auch bereits der Vermieter im Besitz eines Schlüssels war.

Gemäß o.g. Sachverhaltsschilderung wären m.E. ab Beginn der nicht vom Mieter zu vertretenden Umbaumassnahmen, vom Mieter keine Miete mehr oder nur eine entsprechend geminderte Miete vom Mieter zu zahlen.
Allerdings sind Recht haben und Recht bekommen 2 Paar Stiefel - und oft hängt alles an der Frage der Beweisbarkeit.

Wenn bereits die Klage über’s Amtsgericht zugestellt ist, sind der Vermieterseite bereits zusätzliche Gerichts-/Anwalts-Kosten entstanden.
I.d.R. zeugt das davon, dass die „Gegenseite“ sich gute Erfolgsaussichten verspricht.
Ohne Einlassung/Erwiderung kommt’s schlimmstenfalls zu einem schriftlichen Urteilsspruch ohne mündl. Verhandlung - das könnte äusserst ungünstig ausgehen.
Deswegen ist hierzu Einschaltung eines Rechtswalts sehr anzuraten.

Rudi

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Hallo,

alos, ein Anwalt ist eingeschaltet worden. Dieser hat auf die Klage erwidert, dass diese auf Grund der Ratenzahlungsvereinbarung abzuweisen ist. Die erste Rate war bereits gezahlt, die weiteren Raten waren noch nicht fällig. Und die Miete für den letzten Monat des Mietverhältnisses steht den Vermietern insoweit auch nicht mehr zu.

Der Anwalt sagt weiter, dass es von den Mietern unglücklich war, 1. eine Ratenzahlung über zwei Mieten zu vereinbaren und 2. diese nicht schriftlich festgehalten zu haben.

Ich denke, dass die Mieter zu spät zu einem Anwalt gegangen sind. Sie hätten das machen sollen, als sie die Umbaumaßnahmen festgestellt haben. Dann wäre eventuell auch eine Klage gekommen, denn die Vermieter sehen überhaupt nicht ein, dass sie sich falsch verhalten haben.

Jetzt bleibt abzuwarten, wie das Klageverfahren weiter geht und wie der Richter entscheiden wird.

LG Sabrina