Hallo Experten,
Mieter A wohnt im Souterain. Vermieter bringt an der Fassade Wärmedämmung an, die oberhalb der Wohnung von A beginnt. Gleichzeitig flattert Mieter A ein Brieflein ins Haus, das pro qm 67 cent Mieterhöhung zur Finanzierung der Wärmedämmung berechnet werden, die ja durch die Heizersparnis ja wieder rein kommen. Nun ändert sich aber an dem Teil der Fassade, die die Wohnung von A betrifft dämmtechnisch nichts.
Ist dann die Mieterhöhung berechtigt?
Grüße
Almut
M.E. nein - allerdings ist mir ein ähnlicher Einzelfall/ein dazu bereits ergangenes Urteil nicht bekannt.
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Ich gehe mal davon aus, dass die Ausführung nicht den gesetzlichen Anforderungen genügt,(EnEv), es sich also nicht um eine fachgerechte Modernisierung handelt, die für eine Mieterhöhung erforderlich wäre.
Hi
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Hallo,
Ich gehe mal davon aus, dass die Ausführung nicht den
gesetzlichen Anforderungen genügt,(EnEv), es sich also nicht
um eine fachgerechte Modernisierung handelt, die für eine
Mieterhöhung erforderlich wäre.
Schreibt die EnEv denn vor, dass gleichzeitig mit der Fassade auch das Kellergeschoss nachträglich isoliert werden muss und dass das auch ggf. in einem Aufwasch zusammen mit dem Dach und den Fenstern zu geschehen hat?
Gruß
loderunner
http://bundesrecht.juris.de/enev_2007/__9.html
Die EnEv beurteilt Bauteilflächen gleicher Orientierung §9Abs.4.1
Bei Arbeiten über 20% der Fläche müssen die Forderungen der EnEv erfüllt werden. Dabei kompensiert eine Übererfüllung einzelner Teile einer Bauteilfläche die Nichterfüllung anderer Teilflächen nicht.
Die Beurteilung nach Bauteilflächen beinhaltet damit auch, dass andere Bauteilflächen davon nicht betroffen sind.
Zu Deutsch.
Fassadensanierung über 20% der Wand in einer Himmelsrichtung: Erfüllung EnEv erforderlich. Auf der gesamten Wandfläche, nicht nur auf einem Teil.
Fenster, Dach, Wände andere Himmelsrichtung sind davon nicht betroffen.
Hi
Hallo,
Die EnEv beurteilt Bauteilflächen gleicher Orientierung §9Abs.4.1
Die EnEv beurteilt aber Flächen gegen Erdreich gemäß:
http://bundesrecht.juris.de/enev_2007/anlage_3_44.html (Abs. 5)
getrennt - was ja auch nicht verwunderlich ist. Ergo treffen hier die 20% nicht zu, die Du erwähnt hast.
Aber: ianal.
Gruß
loderunner
loderunner
Außenwände gegen Erdreich sind ein eigenes Bauteil. Ich hatte das so verstanden, dass die Dämmung erst oberhalb der Wohnung beginnt, es also ungedämmte Teile der Außenwand im freien Luftstrom gibt. Und auf diese bezog sich mein Kommentar.
Aber danke für den Hinweis der natürlich richtig ist.
Hi
Hallo,
Ich hatte
das so verstanden, dass die Dämmung erst oberhalb der Wohnung
beginnt, es also ungedämmte Teile der Außenwand im freien
Luftstrom gibt. Und auf diese bezog sich mein Kommentar.
Damit kannst Du ja auch recht haben, ich kann genausogut falsch liegen. Der Fragesteller muss es halt selber sehen, was da gilt.
Gruß
loderunner
Verdeutlichung
Hallo Experten,
ein paar Fotos zur Verdeutlichung:
https://fotoalbum.web.de/alben/almutgothe/Haus/miniatur
Das Haus ist 6 Etagen hoch, die komplett gedämmt werden.
Grüße
Almut
Die Fotos bestätigen, dass es sich hier um einen Ausnahmefall handelt.
Ich bekräftige nochmals meine Meinung, dass für eine Wohnung eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung NICHT angebracht ist, wenn die am/fürs Gesamtobjekt durchgeführten Modernisierungsmassnahmen KEINE verbessernden Auswirkungen (z.B. Energieeinsparung) für diese Wohnung bringen.
Meine Meinung gründet sich auf § 559 BGB Mieterhöhung bei Modernisierung
http://dejure.org/gesetze/BGB/559.html
und hier auf
„Abs (2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.“
Dabei gehe ich davon aus, dass sich das Mieterhöhungsverlangen auf „nachhaltige Energieeinsparung“ begründet, da Fassadenrenovierungen ansonsten i.d.R. eher unter Instandhaltungen fallen, die nicht zu einer Mieterhöhung wegen Modernisierung führen.
Grundsätzlich muss der Vermieter bei Modernisierung/Mieterhöhung das Wirtschaftlichkeitsprinzip beachten.
So sind einige Gerichte der Ansicht, dass die Mieterhöhung in der Folge von Wärmedämmung nicht mehr als das Doppelte der tatsächlichen Energieersparnis betragen darf (u.a.: AG Bremerhaven 52 C 3141/96; Landgericht Hamburg, AZ: 16 S 114/89; Landgericht Aachen, AZ: 7 S 388/90; OLG Karlsruhe: in WM 85,17).
"Hat der Vermieter die Einsparmöglichkeiten konkret dargelegt, ist weiter Voraussetzung, dass die Kosten der Baumaßnahme und damit die mögliche Mieterhöhung, in einem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis zu der erzielten Energieeinsparung stehen (OLG Karlsruhe 9 RE-Miet 6/83).
Die Modernisierung muss also ihr Geld wert sein. Das ist eine Energiesparmaßnahme nach der Rechtsprechung dann, wenn die Mieterhöhung auf das doppelte der monatlichen Heizkostenersparnis beschränkt bleibt (LG Hamburg 16 S 114/89; LG Aachen 7 S 388/90). Quelle: Deutscher Mieterbund / Mietrecht"
http://www.pro-wohnen.de/Mietrecht_Warmedaemmung.htm
Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 559 ist ausführlich zu begründen.
z.B.
„1. … der Vermieter in der Erklärung darlegen muss, inwiefern die von ihm durchgeführten baulichen Maßnahmen solche sind, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder die nachhaltige Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken. Bei Baumaßnahmen, deren Modernisierungswert sich erst aufgrund ihrer technischen Wirkungen erschließt, ist es nicht ausreichend, wenn der Vermieter lediglich behauptet, die Maßnahme diene einem der drei in § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG genannten Modernisierungszwecke.“
„2. … b) Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes Maß der voraussichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzulegen, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt.“
BGH, Beschluss vom 10.04.2002 - VIII ARZ 3/01
http://www.bmgev.de/mietrecht/bgh-urteile/mieterhoeh…
M.E. lässt sich in Bezug auf eine nicht von Energieeinsparungen betroffene Souterrain-Wohnung eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (Energieeinsparung) eben NICHT ausreichend begründen.
Bzw. allenfalls bezüglich der „Grundkosten“ (nach Heizkostenverordnung sind mind. 30 % / max. 50 % der Gesamtheizkosten als Grundkosten nach m²-Wohnfläche umzulegen) könnte die durchgeführte Massnahme eine geringe Energieeinspar-Auswirkung haben.
Das Gesagte stellt mein persönliche Meinung dar.
M.E. sollte Mieter A sich dringend fachlich beraten lassen > Mieterbund, Rechtsanwalt.
Ggfs. ist schon das Erhöhungsverlangen selbst nicht wirksam = nicht ausreichend begründet.
Rudi
Das deckt sich im Prinzip auch mit meiner Einstellung, wobei mir nicht so klar ist, wieso es sich hierbei um einen Ausnahmefall handeln sollte. Souterrainwohnungen sind weit verbreitet.
Allerdings habe ich bei der Ansicht der Bilder feststellen müssen, dass die Arbeiten offensichtlich noch nicht abgeschlossen sind. Die Ausführung im EG-Bereich unterscheidet sich von der Ausführung in den Geschossen aus bauphysikalischen Gründen, da Druckfestigkeit gegen Beschädigungen, anderes Material als Schutz gegen aufsteigende Nässe und anderes Material als Spritzschutz erforderlich ist. Es ist daher nicht unüblich Arbeiten im EG-Bereich erst zum Abschluss der Arbeiten, also nach Abbau der Gerüste, durchzuführen.
Noch schöne Feiertage
Hi
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