Hallo Marko,
zunaechst einmal viel Glueck und Spass bei Eurem Projekt!
Aber Du hattest einige Fragen zum Thema „Baugrunduntersuchung“ fuer Euren Hausbau, dazu ein paar Antworten von mir:
a) Ob mit oder ohne Baugrunduntersuchung - Du bzw. Ihr als Bauherr tragt immer das Baugrundrisiko. Keine Firma dieser Welt wird Euch das Baugrundrisiko abnehmen, also die Konsequenzen die sich aus der - eventuell auch unerwarteten - Beschaffenheit des Bodens und des Grundwassers auf Eurem Baugrundstueck ergeben! Das hoechste der Gefuehle ist, dass in einem Festpreis das „Gruendungsrisko“ von dem Unternehmen uebernommen wird, d.h. das die Standsicherheit des Bauwerkes basierend auf den Angaben des Bauherrn / des Baugrundgutachtens uebernommen wird. Eine Sicherheit gegen Kostensteigerungen aufgrund eines anderen Baugrundes als im Vertrag mit dem Bauunternehmen beschrieben Bodens gibt es nicht und jeder der Dir etwas anderes zu erzaehlen will versucht Dich zu blenden.
Insofern wirst Du auch niemals einen 100% Festpreis fuer ein Bauobjekt erzielen koennen, da es ja zumindest denkbar ist, dass unguenstige Eigenschaften des Bodens erst im Zuge des Bodenaushubs zutage kommen.
b) Um dieses Risiko soweit wie moeglich zu minimieren ist eine Baugrunduntersuchung sicher sinnvoll - allerdings, nur um exakt zu bleiben, sollte es eine Baugrunduntersuchung mit Gruendungsempfehlung sein, denn mit den mechanischen Eigenschaften des Bodens alleine wirst Du bzw. der Unternehmer nicht viel anfangen koennen. Solche Arbeiten koennen von spezialisierten Ingenieurbueros fuer Geotechnik ausgefuehrt werden und sind „Wald-und-Wiesen-Leistungen“, d.h. nichts besonderes fuer ein Einfamilienhaus.
c) Ich wuerde mal im Internet oder Gelbe Seiten ein paar entsprechende Adresse raussuchen und mir 3 oder 4 Angebote machen lassen - die Bueros haben im Regelfall, gerade wenn sie lokal ansaessig sind, eine sehr gute Uebersicht was zu erwarten ist und koennen im Regelfall mit wenig Aufwand eine Untersuchung durchfuehen - je gleichmaessiger die groessraeumige Geologie ist, desto einfach gestaltet sich die Untersuchung. Fuer ein Einfamilienhaus sollten 3 - 4 Rammsondierungen und eventuell noch eine „Kernbohrung“ mit geologischer Ansprache mehr als ausreichen, immer vorausgesetzt dass es nicht zu grossen Unregelmaessigkeiten kommt. Dafuer rechne ich mit einem Kostenrahmen von max. 2.000 - 2.500 EUR fuer eine aussagekraeftige Untersuchung.
Sagtest Du nicht „Universitaet“? - an manchen soll man doch Bauingenieurwesen bzw. Geotechnik studieren koennen - ich zumindest habe in meiner Studenzeit so manchen Acker „absondiert“, vielleicht kannst Du ja einen Assi zu einer ausserplanmaessigen Kurz-Exkursion ueberreden?
d) Die Sondierpunkte muessen auch keineswegs „genau in den Ecken“ plaziert werden, eher wuerde ich ein halbwegs gleichmaessiges Raster ungefaehr im Bereich des spaeteren Gebaeudes waehlen, denn schliesslich willst Du ja keine Eigenschaft „genau an diesem Punkt“ sondern eine Aussage ueber ein eher grossraeumiges Tragverhalten erhalten. Du kannst die Untersuchung also gut vor und ohne das exakte Einmessen des Gebaeudes machen, es ist sogar sinnvoll nicht nur den unmittelbaren Bereich zu beproben.
e) Immer gut ist es die Nachbarn nach Erfahrung / Ausfuehrung / event. noch vorhandenen Unterlagen aus deren Bauzeit zu fragen. Gibt es z.B. Unterlagen event. beim Bauaumt die Aufschluss ueber bereits im Nachbarbereich vorliegende Ergebnisse enthalten? Es ist nicht zu erwarten dass die Gruendungseigenschaften innerhalb von angrenzenden Grundstuecken stark voneinander abweichen (obwohl, man hat schon Pferde kotzen sehen 
)) Auf jeden Fall darauf achten, ober das Grundstueck von Lage und Beschaffenheit (Bewuchs?) den Nachbargrundstuecken vergleichbar ist.
f) Nur mal so zur Info: Eine vollstaendige Baugrunduntersuchung und Gruendungsempfehlung sollte folgende Fragen aufgreifen und beantworten:
- Bodenprofil
- zulaessige Bodenpressung aus Gruendung
- empfohlene Gruendungsart (Streifen / Platte / Pfahl)
- Gruendungsebene (d.h. Aushub bis Unterkante Fundament)
- zu erwartende Setzungen
- Grundwasserstand (min / max) und event. Auswirkungen auf den Baukoerper oder notwendige Drainage
- Bei bindigen (lehmigen) Boeden Versickerungsfaehigkeit
- ggf. Hinweise auf Kontaminationen / Altlasten
g) Nicht alle oben aufgefuehrten Punkte sind ggf. relevant, z.B. ist der Grundwasserstand oder die zu erwartenden Setzungen bei einem einstoeckigen Haus ohne Keller vernachlaessigbar. Aber immer wuerde ich zumindest einen Gedanken an die Moeglichkeit von Altlasten / Kontaminationen verschwenden, das im Regelfall groesste Baugrundrisiko! Ich habe zwar keine Ahnung wie dieser Punkt in Eurem Pachtvertrag eventuell geregelt ist, aber gerade bei Grundstuecken mit „Vornutzung“ (Acker?) waere ich nicht nur gutglaeubig. Ein bischen Rechereche ist da gut - gab es eventuell eine andere Nutzung in der Vergangenheit / wilde Muellkippe / Industrielle Nutzung o.ae. auf dem Grundstueck oder in der Naehe? Im Regelfall fuehren die unteren Naturschutzbehoerden oder die Gemeinde ein Altlastenverzeichnis und / oder eine Altlastenverdachtskarte - ein informierender Blick darauf ist immer gut angelegte Zeit!
So, zum Abschluss eine Kurzfassung:
- Eine Baugrunduntersuchung fuer ein Einfamilienhaus kostet in Eurem Fall ungefaehr 2.000 EUR, kann sofort gemacht werden und ist gut angelegtes Geld. Das Ergebnis sollte in den Vertrag mit dem Bauunternehmer einfliessen und von diesem als Basis fuer seine Statik bestaetigt werden.
- Das Baugrundrisiko bleibt dennoch bei Euch, d.h. wenn die Wirklichkeit anders aussieht als der Gutachter festgestellt hat ist das das Problem des Bauherrn.
- Ueberprueft das Thema „Altlasten“, sowohl was die Oertlichkeit angeht als auch was der Pachtvertrag dazu sagt - geht das Risiko einer Altlast im Baugrund auf den Paechter ueber?
So, ich hoffe das hat etwas geholfen - wenn Du noch mehr Fragen hast dann gerne hier oder noch besser per Email an mich.
Gruss
Moritz aus Schweden (derzeit)
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