Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
Nutzerwechselkosten und Kosten der Zwischenablesung dürfen nach BGH VIII 19/07 nur bei Vereinbarung im Mietvertrag berechnet werden.
Mietkosten für Heizkostenverteiler und Wasserzähler sind nur umlagefähig, wenn das Mitteilungsverfahren des § 4 Abs. 2 Satz 2 Heizkostenverordnung eingehalten wurde. Dafür ist der Vermieter beweispflichtig. (Heizkostenverordnung im Internet). Ein (konkludentes) Anerkenntnis auch durch jahrelange Bezahlung der Gerätemietkosten gibt es nicht (www.mietgerichtstag.de/betriebskosten.php - Referat 2008: Langenberg, „Ungelöste Fragen der Umlage und Abrechnung von Betriebskosten“).
Das BK-Guthaben ist, wie auch eine Nachforderung, sofort nach Erteilung der Abrechnung fällig, auf den Beschluß der WEG-Versammlung kommt es nicht an! Setzen Sie für den Zahlungseingang Frist von einer Woche. Klageberechtigt sind nur alle Erben, oder die übrigen Erben treten ihre Forderung an den klagenden ab (Achtung: in manchen Bundesländern kann wegen des Schlichtungsgesetztes erst ab 751 € geklagt werden, es sei denn, ein Mahnbescheid wird beantragt!).
Vorrangig ist die Abrechnung durch Zwischenablesung. Wurde abgelesen, gibt es keine Abrechnung nach Gradtagszahlen mit Ausnahme der 30% bis 50% der Heizkosten, die gem. Heizkostenverordnung nach der Wohnfläche abgerechnet werden müssen (§ 7 Abs. 1 Heizkostenverordnung - Text im Internet).
Umlagefähig sind nur Wartungskosten einer Kabel-, Antennen- oder SAT-Anlage, und nur, wenn diese Kosten wiederkehrend anfallen (z.B. Wartungsvertrag). Man muß sich die Rechnung anschauen, da Reparaturkosten nicht umgelegt werden dürfen. Die Anschaffungskosten einer SAT-Anlage sind keine Betriebskosten, sondern allenfalls Modernisierungskosten, die als Modernisierungsmieterhöhung hätten umgelegt werden müssen. Nachträglich geht das nun nicht mehr.
Lassen sich sich den Hausmeistervertrag vorlegen (kann nicht aus Datenschutzgründen verweigert werden). Sollten dem Hausmeister Reparatur-/Instandsetzung- Instandhaltungs- oder Verwaltungsarbeiten übertragen sein, muß ein angemessener Vorwegabzug von den HM-Kosten vorgenommen werden (Rechtsprechung des BGH).
Rügt ein von Ihnen beauftragter Rechtsanwalt eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung, muß der Vermieter Ihre Anwaltskosten erstatten, so OLG Düsseldorf, Urt. vom 07.12.2006, Az: I-10 U 115/06, 10 U 115/06 = NZM 2007, 799:
„Der Mieter ist berechtigt, zur außergerichtlichen Rechtsverteidigung gegenüber einer Nebenkostenabrechnung einen Rechtsanwalt einzuschalten. Der Mieter verstößt nicht gegen seine Schadensminderungspflicht, wenn er sich direkt an einen Rechtsanwalt wendet. Diese Rechtsanwaltskosten sind erstattungsfähig gemäß nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.
Der Vermieter hat einen Fehler des Abrechnungsunternehmens bei der Erstellung der Jahresabrechnung nach § 278 BGB zu vertreten.“
Haben Sie nach dem Tod Ihrer Mutter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unerkannt unwirksamen Renovierungsklausel im Mietvertrag (schätzungsweise 2/3 der Renovierungsklauseln sind unwirksam) durchgeführt oder durchführen lassen, können Sie bis 6 Monate nach Vertragsbeendigung Kostenerstattung (auch für Eigenarbeit) verlangen (§ 548 II BGB). Haben Sie Kosten hierfür an den Vermieter gezahlt oder hat er diese mit der Kaution verrechnet, verjährt der Rückforderungsanspruch in 3 Jahren, beginnend mit Ablauf des Jahres, in dem die Zahlung oder Verrechnung erfolgte.
Ich empfehle UNBEDINGT die Beauftragung eines Rechtsanwalts vorort (nicht online!), nach Möglichkeit Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht. Falls Sie keinen kennen/finden:
www.brak.de/fuer-verbraucher/anwaltssuche/fachanwaelte/
Mit freundlichen Grüßen
Berger, Mitglied des Deutschen Mietgerichtstags e.V.