Wann muss der Vermieter Nebenkosten abrechnen?

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Hallo,

ich weis, dass Ihm bis zu 6 Monate Prüffrist eingeräumt wird.
Weiter kann er einen Teil der Kaution für die Abrechnung der Nebenkosten bis zum Abrechnungszeitraum einbehalten.

Allerdings finde ich auf meinen Fall keine Antwort.

Wir sind zum 01.12.2011 eingezogen und zum 15.12.2012 ausgezogen.
Also Prüffrist bis zum 15.05.2013, Abrechnungsfrist bis zum 15.12.2013.

Der Vermieter weigert sich die Kaution zurück zu bezahlen mit der Begründung bis zur Nebenkostenabrechnug und etwaigen Nachforderungen zu warten.
Die Abrechnung durch die Stadtwerke dürfte längst erfolgt sein, da die Zähler bei Wohnungübergabe abgelesen wurden.

Ich glaube er zögert die Auszahlung bewusst heraus.
Aus welchen Gründen und mit welchem Recht könnte er dies tun?
Und was kann ich dagegen tun (am Besten gleich die Peitsche)?

#2

Hallo NEONBLACK,

das mit der Peitsche lassen wir gleich mal weg und kommen zur Rechtslage.
Wenn Ihr Vermieter nach dem Kalenderjahr abrechnet(was meistens der Fall ist), dann müssten Sie bereits die Nebenkostenabrechnung für den Monat Dezember 2011 bis spätestens 31.12.2012 erhalten haben.
Ist das nicht der Fall, dann ist diese Forderung bereits verjährt und für diesen Monat brauchen Sie nicht mehr zu zahlen, es sei denn, dass Sie ein Guthaben hätten, dass können Sie immer noch einfordern.
Die Abrechnung für das Kalenderjahr 2012 muss der Vermieter Ihnen bis zum 31.12.2013 zugestellt haben und da liegt das Problem.
Wie hoch war die Kaution und wie hoch könnte die Nebenkostenabrechnung 2012 ausfallen.
Mein Rat an Sie:
Einigen Sie sich mit dem Vermieter auf eine Teilauszahlung und wenn er das ablehnt, dann sollten Sie einen Mieterschutzverein oder einen Anwalt für Mietrecht konsultieren und dort alle Dokumente,einschließlich des Mietvertrages vorlegen. Dann wird man eine vernünftige Regelung finden.

Herzliche Grüße sendet Ihnen

Heinz Brassel

#3

Hallo Neonblack,

der Deutsche Mieterbund sagt dazu:

"So schnell wie möglich muss der Vermieter nach dem Auszug des Mieters die bei Vertragsbeginn erhaltene Mietsicherheit zurückgeben – egal, ob es sich um eine Barkaution, ein Sparbuch oder eine Bürgschaft handelt. Die Mietkaution über höchstens drei Monatsmieten muss dabei mit Zins und Zinseszins zurückgezahlt werden.

„So schnell wie möglich“ heißt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) sofort, wenn klar ist, dass der Vermieter aus dem abgelaufenen Mietverhältnis keine Ansprüche mehr hat und zum Beispiel keine Nebenkostenabrechnung mehr aussteht. Im Übrigen hat der Vermieter eine angemessene Überlegungsfrist, in der er klären kann, ob und, wenn ja, in welcher Höhe er noch Forderungen gegen den Mieter hat. Als „angemessene“ Überlegungszeit gelten normalerweise zwei bis drei Monate (LG Köln 1 S 188/82), höchstens sechs Monate (OLG Celle 2 U 7/84) und nur in Ausnahmefällen, beim Vorliegen besonderer Umstände, kommt eine noch längere Frist in Betracht (BGH VIII ARZ 2/87). (…)
Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, kann der Vermieter zumindest einen Teil der Mietkaution bis zur Abrechnung zurückhalten, wenn er mit Nachforderungen an den Mieter rechnet (BGH VIII ZR 71/05). In diesen Fällen darf der Vermieter zwar nicht die volle Mietkaution einbehalten, aber zumindest einen Teil, der drei bis vier monatlichen Vorauszahlungsbeträgen auf die Betriebskosten entspricht." (Quelle: http://www.mieterbund.de/929.html)

Laut AG Hannover im Urteil vom 5. Mai 2000, Az: 515 C 16736/99 Quelle: ZMR 2000, 680-681 vertretene Rechtsansicht zutreffend. Diese besagt :
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und beanstandungsfreier Wohnungsabnahme kann der Mieter Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn der Mietvertrag die Regelung enthält, daß die Sicherheitsleistung nebst Zinsen bei Ende des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig wird. Der Vermieter kann den Mieter nicht darauf verweisen, daß eine Abrechnung erst nach 6 Monaten zu erfolgen habe, er kann allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe wegen der noch abzurechnenden Betriebskosten ausüben, wenn dies so im Mietvertrag geregelt ist.
(Quelle: http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/k1/kautio…)

Am besten wäre es, dem Vermieter diese Rechtslage mitzuteilen mit der Aufforderung dementsprechend einen Teil der Kaution zurückzuzahlen - wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind. (Regelung im Mietvertrag, einwandfreies Übergabeprotokoll)

Gruß

Mary

PS: Wenn die Antwort dir weitergeholfen hat, würde ich mich über ein Sternchen freuen.

#4

Hallo,

der gesamte Einbehalt der Kaution ist nicht rechtens!
Korrigieren muss ich ihren angegebenen Zeitraum für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Hier hat der Vermieter 12 Monate Zeit. Wir kalenderjährlich abgerechnet, ist der 31.12.2013 der letzte Termin in Ihrem Fall. Frage: Ist bei Ihnen eine beanstandungsfreie Wohnungsabnahme protokolliert worden? Dies ist wichtig um dem Vermieter zu belegen, dass KEINE Kaution für Mängel einbehalten werden muss.
Selbst wenn, dann kann nur in Höhe dieses Betrages + eines geringen Betrages wegen erhöhter Betriebskosten im Vergleich zum vorigen Jahr, was bei Ihnen ja nicht möglich ist, es sei denn, Sie haben vom Vormieter die Betriebskostenabrechnung voliegen!?

Ergänzend Hinweise dazu:
Dauer der Überlegungsfrist:
Meines Erachtens ist die vom AG Hannover im Urteil vom 5. Mai 2000, Az: 515 C 16736/99 Quelle: ZMR 2000, 680-681 vertretene Rechtsansicht zutreffend. Diese besagt :
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und beanstandungsfreier Wohnungsabnahme kann der Mieter Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn der Mietvertrag die Regelung enthält, daß die Sicherheitsleistung nebst Zinsen bei Ende des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig wird. Der Vermieter kann den Mieter nicht darauf verweisen, daß eine Abrechnung erst nach 6 Monaten zu erfolgen habe, er kann allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe wegen der noch abzurechnenden Betriebskosten ausüben, wenn dies so im Mietvertrag geregelt ist.
Meines Erachtens muss in diesen Fällen eine Überlegungsfrist von 3 Werktagen ausreichend sein. Der Mieter sollte den Vermieter schriftlich unter Setzung einer entsprechenden Frist zur Rückzahlung bzw. Rückgabe (Sparbuch) usw. auffordern. Dadurch gerät er Vermieter in diesem Fall (beanstandungsfreie Wohnungsabnahme) in Verzug. Nach Firstablauf kann der Mieter einen Rechtsanwalt beauftragen, die dann anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Vermieters , sofern und soweit er sich mit der Zahlung in Verzug befindet.

Nach anderer Ansicht - es gibt eine Reihe von Gerichtsurteilen dazu - ist dem Vermieter generell eine längere Überlegungsfrist zuzubilligen. So zum Beispiel das LG Baden-Baden 3. Zivilkammer, Beschluß vom 29. Oktober 2002 , Az: 3 T 40/02: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung bzw. Freigabe eines verpfändeten Sparguthabens, welcher grundsätzlich fällig wird mit Ablauf einer dem Vermieter zugebilligten Überlegungs- und Abrechnungsfrist (Anschluss BGH, Urteil vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372). Wie lange die Überlegungsfrist sein soll, sagte das LG Baden-Baden und auch der BGH nicht.
Allgemein kann von 3 Monaten bis höchstens 6 Monaten ausgegangen werden. Diese Überlegungsfrist besteht aber nur dann, wenn von vornherein auf Seiten des Vermieters ein Sicherungsbedürfnis auch für noch nicht fällige Ansprüche besteht, ansonsten nicht. (z.B. AG Flensburg, Urteil vom 23. März 2000 , Az: 61 C 558/99).
siehe hierzu im Internet unter:
http://www.mietrechtslexikon.de/index1.php „Die Rückzahlung der Mietkaution“.

Beste Grüße
Kocki

#5

Hallo,

warum Dein ehemaliger Vermieter so pissig ist, kann ich nur vermuten, aber in den meisten Fällen liegt es daran, dass der Vermieter kein Sparbuch für einen gemacht hat und das Geld jetzt wieder aus eigener Tasche zahlen muss.
Das mit den Zeiträumen für die Kautionsrückzahlung ist vom Gesetz her sehr schwammig ausgelegt, aber natürlich darf er nicht bis Ende 2013 zusammen mit der NK Abrechnung und der Auszahlung warten. Ich würde mir da direkt Infos vom DMB (Deutschen Mieterschutzbund) holen, da sind Anwälte die sich oft damit beschäftigen müssen. Alles Gute, Hase1