Hallo Mariluis,
bin zur Zeit sehr Krank und nicht in der Lage gößere Erläuterungen socher kommplexen Fragen zu beantworten. Desssen ungeachtet möcht ich Dir sehr gerne in dieser Sache helfen. Aus diesem Grunde füge ich Dir einen Kokommentar einrer Rechtsanwältin bei, und die beiden verordnungen die für Dich relevant sein können. Ich hoffe zumindest, dass ich Dir hiermit ein klein wenig weiter helfen kann.
Mit freundlichen Grüßen Willi
ZMR 2007/ Januar [S. 16 ff.]/
Von Rechtsanwältin Dr. Manuela Schmidt, Karlsruhe
Absage an die Warmmiete
– Zugleich Anmerkung zu BGH, Urteil vom 19.7.2006 – VIII ZR 212/05 –, ZMR 2006, 766 –
In seinem am 19.7.2006 verkündeten Urteil hat der BGH entschieden, daß der Vermieter nicht berechtigt sei, eine höhere Warmmiete zu verlangen. Er könne aber eine höhere Kaltmiete, einen Nebenkostenanteil und eine Vorauszahlung auf die Kosten für Warmwasser und Heizung verlangen (siehe unten unter II.). Die zweite wichtige Aussage seiner Entscheidung besteht darin, daß eine Vereinbarung über eine Warmmiete nicht anwendbar ist (siehe unten unter I.).
I. Absage an die Warmmiete
Der BGH hat zutreffend ausgeführt, die Vereinbarung einer Bruttowarmmiete – einer Vereinba-rung, bei der der Mieter seinem Vermieter ein pauschales Bruttoentgelt zahlt, das auch die Kos-ten für Heizung und Warmwasser unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch abdeckt – sei nicht anwendbar, weil die Vereinbarung über die Warmmiete gegen den Grundsatz verstoße, daß die Kosten für den Verbrauch an Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen seien (§§ 4 ff. HeizKV). Denn gemäß § 2 HeizKV gingen, so der BGH weiter, die Bestimmungen der HeizKV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vor.1
- Nichtanwendbarkeit der Vereinbarung über die Warmmiete
Nach Ansicht des BGH ist eine Vereinbarung über die Warmmiete schon allein deswegen nicht anwendbar, weil sie vom – zwingenden (§ 2 HeizKV) – Grundsatz der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für den Verbrauch an Wärme und Warmwasser (§§ 4 ff. HeizKV) ab-weicht. Die Rechtsfolge, daß die Vereinbarung über die Warmmiete nicht anwendbar sei, sei, so der BGH, nicht von der weiteren Voraussetzung abhängig, daß eine Partei eine verbrauchs-abhängige Abrechnung verlange.2 Mit diesem Standpunkt hat der BGH einer in der Literatur3 und in der Rechtsprechung4 vertretenen Ansicht, derzufolge die Vorschriften der HeizKV nur dann vorrangig seien, wenn eine Partei eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlange, eine Absage erteilt.
Der BGH hat seine Ansicht zutreffend damit begründet, daß § 2 HeizKV, demzufolge die Vor-schriften der HeizKV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen, den Vorrang der HeizKV vor einer abweichenden Vereinbarung nicht davon abhängig macht, daß eine der Parteien eine verbrauchsabhängige Kostenverteilung verlange.5 Der Vorrang der HeizKV vor rechtsgeschäftli-chen Vereinbarungen (§ 2 HeizKV) solle dafür sorgen, so argumentiert der BGH weiter, daß mietvertragliche Bestimmungen eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht verhinderten.6
Sowohl das Wortlautargument als auch die Ausführungen des BGH zum Zweck des § 2 HeizKV überzeugen. Das Ziel, daß die Parteien durch entsprechende Vereinbarung eine verbrauchsab-hängige Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser nicht verhindern sollen,7 läßt sich nämlich nicht erreichen, wenn die Vertragspartner so lange an der Vereinbarung über die Warmmiete festhalten dürfen, wie sie wollen. Warum der Vermieter8 die Kosten für den Ver-brauch an Wärme und Warmwasser nur dann nach dem individuellen Verbrauch abrechnen soll (vgl. §§ 4 ff. HeizKV), wenn eine Partei eine solche Abrechnung verlangt, vermag die Gegenan-sicht nicht zu erklären. Daß die HeizKV nur dann einer Vereinbarung über die Warmmiete vor-geht, wenn eine Partei eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten für Wärme und Warmwasser verlangt, läßt sich nicht etwa, wie die Gegenansicht meint,9 daraus ableiten, daß die HeizKV nach § 2 HeizKV rechtsgeschäftlichen Vereinbarungen vorgeht. Daß die HeizKV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgeht, ist nämlich die Rechtsfolge, die der Gesetzgeber in § 2 HeizKV angeordnet hat, wenn eine Vereinbarung von den Vorschriften der HeizKV abweicht. Die Rechtsfolge besagt aber noch nichts darüber, unter welchen Voraussetzungen diese Rechtsfolge eintritt. Selbst wenn man mit der Gegenansicht annimmt, daß der Gesetzgeber § 2 HeizKV nicht als Verbotsgesetz i. S. des § 134 BGB ausgestaltet hat,10 wäre damit noch nicht erklärt, warum die Parteien an der Vereinbarung einer Warmmiete so lange festhalten dürfen, bis eine Partei eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt, also solange, bis eine Partei den Verstoß gegen die HeizKV beanstandet. Die Parteien dürften nur dann an der Vereinbarung über die Warmmiete festhalten, wenn § 2 HeizKV auch keinen zwingenden Charakter hätte. Denn anerkanntermaßen gibt es zwingende Vorschriften, die kein Verbotsgesetz i. S. des § 134 BGB sind.11
Mit der vorliegenden Entscheidung ist nunmehr höchstrichterlich geklärt, daß auch eine Indivi-dualvereinbarung, die vom Grundsatz der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser (§§ 4 ff. HeizKV) abweicht, nicht anwendbar ist.12 Bislang war höchst-richterlich lediglich geklärt, daß eine formularmäßige Vereinbarung, die vom Grundsatz der ver-brauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser (§§ 4 ff. HeizKV) abweicht, unangemessen i. S. des § 307 BGB und deshalb unwirksam ist.13
- Die Rechtsnatur des § 2 HeizKV
Der BGH hat lediglich ausgeführt, eine Vereinbarung, die von den zwingenden Vorschriften der HeizKV abweiche, sei nicht anwendbar. Er hat aber dahinstehen lassen, ob § 2 HeizKV ein Ver-botsgesetz i. S. des § 134 BGB oder eine „Kollisionsnorm“ ist, die entgegenstehende Vereinba-rungen nur für die Zeit ihrer Geltung überlagert.14 Eine Entscheidung dieser dogmatischen Frage ist entbehrlich gewesen, denn nach beiden Varianten treten die vereinbarten Rechtsfolgen nicht ein.15
Mit der Formulierung, die Vereinbarung über die Warmmiete sei nicht anwendbar, hat der BGH einen neuen Begriff für die Rechtsfolgen eingeführt, die eintreten, wenn eine Vereinbarung gegen zwingendes Recht verstößt. Diese Terminologie ist jedoch insofern ungenau, als sich aus ihr nur negativ ergibt, daß die Vereinbarung nicht anwendbar ist. Daß an die Stelle des Teils der Vereinbarung, der gegen die HeizKV verstößt, die zwingenden Vorschriften der HeizKV treten, ergibt sich nicht aus dem Kriterium der Nichtanwendbarkeit, sondern aus § 2 HeizKV, demzufol-ge die Vorschriften der HeizKV rechtsgeschäftlichen Bestimmungen vorgehen.
II. Auswirkungen der Nichtanwendbarkeit der Vereinbarung über eine Warmmiete auf ein Mieterhöhungsverlangen
Der Schwerpunkt der Ausführungen des BGH liegt in der Beantwortung der Frage, ob der Ver-mieter, der mit dem Mieter eine Warmmiete vereinbart hat, diese Warmmiete erhöhen darf. Der BGH gewährt dem Vermieter dieses Recht nicht; das Verlangen des Vermieters, die Miete zu erhöhen, sei aber, so der BGH, wirksam, wenn es sich in eine Erhöhung der Kaltmiete, eine Nebenkostenpauschale und eine Vorauszahlung auf die Kosten für den Verbrauch an Wärme und Warmwasser aufspalten lasse.16
Geht man mit dem BGH davon aus, daß eine Vereinbarung über eine Warmmiete nicht an-wendbar ist,17 liegt das Ergebnis, der Vermieter könne nicht die Warmmiete erhöhen, auf der Hand. Denn auch die Vereinbarung, die Warmmiete zu erhöhen, verstößt gegen den Grundsatz der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser (§§ 4 ff. HeizKV) und ist deshalb nicht anwendbar (§ 2 HeizKV). Der Vermieter kann daher weder die bisherige Warmmiete noch die gewünschte höhere Warmmiete verlangen: die Vereinbarung über die bisherige Warmmiete, die die Anspruchsgrundlage für die Zahlung des Warmmietzinses ist, ist gemäß § 2 HeizKV nicht anwendbar. Die Vereinbarung über die höhere Warmmiete ist entweder schon nicht zustandegekommen, weil der Mieter der Mieterhöhung nicht zugestimmt hat (vgl. § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB), oder sie ist gemäß § 2 HeizKV nicht anwendbar.
Auch wenn der Vermieter keine höhere Warmmiete verlangen kann, kann er nach Ansicht des BGH die (Kalt-) Miete erhöhen, wenn die folgenden Voraussetzungen vorliegen: Die ursprünglich vereinbarte Bruttowarmmiete sei, so der BGH, als eine Bruttokaltmiete und die Pflicht, den Verbrauch an Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig abzurechnen (§§ 4, 6 HeizKV), zu behandeln. Um die Bruttokaltmiete zu ermitteln, auf die der Mietzins erhöht werden soll, sei der Heiz- und Warmwasserkostenanteil aus der geforderten höheren Warmmiete herauszurechnen. Um die Frage zu beantworten, ob die Kaltmiete, die sich aus dem Mieterhöhungsverlangen er-gebe, ortsüblich und deshalb nach § 558 BGB zulässig sei, bleibe der herausgerechnete Heiz- und Warmwasserkostenanteil außer Betracht.18
Der BGH ist nicht bei dem Ergebnis stehen geblieben, das Mieterhöhungsverlangen sei gemäß § 2 HeizKV nicht anwendbar, weil es gegen den Grundsatz der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten (§§ 4 ff. HeizKV) verstoße. Seine Lösung ist inte-ressengerecht: Der Vermieter kann die (Kalt-)Miete erhöhen, die an die Stelle der – nicht an-wendbaren (§ 2 HeizKV) – Warmmiete getreten ist. Der Mieter kann sich der Mieterhöhung nicht mit dem Argument entziehen, die Vereinbarung einer höheren Warmmiete sei gemäß § 2 HeizKV nicht anwendbar. Denn an die Stelle des Verlangens des Vermieters, die Warmmiete zu erhöhen, ist also das Verlangen getreten, die Kaltmiete zu erhöhen.
Dem BGH kann man nicht entgegenhalten, nicht geprüft zu haben, ob die Parteien überhaupt wollten, künftig den Mietzins als Kaltmiete mit Betriebskostenpauschale und einer Vorauszahlung auf die Kosten für den verbrauchsabhängigen Verbrauch an Wärme und Warmwasser zu berechnen. Ob sie diesen Willen hatten, kann nämlich dahinstehen, denn ihr etwaiger Wille, weiterhin die Miete warm zu berechnen, wäre nach § 2 HeizKV unbeachtlich.
Daß aus dem Mieterhöhungsverlangen der Anteil für den Verbrauch an Heizungs- und Warm-wasserkosten herauszurechnen ist,19 hat seinen Grund darin, daß die Anwendung der HeizKV nicht zu einer Erhöhung des Mietzinses berechtigt.20 Das Herausrechnen ist nicht etwa durch § 558 BGB geboten, der die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete regelt. Denn der Begriff der Miete in § 558 BGB ist nicht zwingend als Nettomiete zu verstehen.21
Der BGH hat unterschiedliche Anforderungen an die Teilbarkeit der ursprünglich vereinbarten Warmmiete und des Mieterhöhungsverlangens gestellt: Nur beim Mieterhöhungsverlangen müsse ein konkreter Betrag für die Heizungs- und Warmwasserkosten errechenbar sein; dieser Betrag könne beispielsweise mit den Kosten angegeben werden, die pro Quadratmeter gezahlt werden müßten. Der ursprüngliche Mietzins müsse sich lediglich in eine Kaltmiete und die Pflicht aufteilen lassen, die Kosten für den Verbrauch an Wärme und Warmwasser verbrauchsabhängig zu berechnen.22 Unklar bleibt, wie man nach dieser Lösung einen konkreten Betrag für die ursprüngliche Kaltmiete ermitteln soll, wenn man aus der ursprünglichen Warmmiete keinen konkreten Betrag für die Heizungs- und Warmwasserkosten herausrechnet. Nur wenn man näm-lich die ursprüngliche Kaltmiete kennt, kann man die Frage beantworten, ob der Vermieter eine höhere Kaltmiete verlangt, indem man die ursprüngliche und die angestrebte Kaltmiete mitei-nander vergleicht. Erst, wenn man diese Frage bejaht hat, stellt sich die weitere Frage, ob die höhere Kaltmiete, die der Vermieter verlangt, ortsüblich i. S. des § 558 BGB ist. Daß man aus der ursprünglichen Warmmiete nicht die Kosten für den Verbrauch an Heizung und Warmwasser herausrechnet, ist allerdings unschädlich, soweit es um die Abrechnung dieser Kosten geht, da sie durch die Zahlung der Warmmiete abgegolten wurden.
III. Schlußwort
Mit der vorliegenden Entscheidung ist für die Praxis geklärt, daß Vereinbarungen über Warm-mieten nicht anwendbar und die Parteien so zu behandeln sind, als hätten sie eine Vereinbarung über eine Kaltmiete, eine Nebenkostenpauschale und eine Vorauszahlung auf die Kosten für den Verbrauch an Wärme und Warmwasser vereinbart. Außerdem ist geklärt, daß der Vermieter eine höhere Kaltmiete verlangen kann, wenn man sein Verlangen, die Warmmiete zu erhöhen, in ein Verlangen, die Kaltmiete zu erhöhen und einen konkret bezifferten Anteil aufspalten kann, der eine Vorauszahlung auf die Kosten für den Verbrauch an Wärme und Warmwasser ist.
Die Lösung des BGH überzeugt, denn sie berücksichtigt sowohl den zwingenden Charakter der HeizKV (§ 2 HeizKV) als auch das Interesse des Vermieters, die Miete zu erhöhen. Dadurch, daß der BGH die Anwendung des Grundsatzes der verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser (§§ 4 ff. HeizKV) nicht davon abhängig gemacht hat, daß eine der Parteien eine verbrauchsabhängige Abrechnung verlangt, hat er diesem Grundsatz den weiten Anwendungsbereich gegeben, den er nach dem Wortlaut des § 2 HeizKV und dem Zweck der HeizKV haben soll, nämlich den Vorrang vor jeder abweichenden Vereinbarung.
Fußnoten:
1
BGH, Umdruck, Ls. a) und Rdn. 9 ff. – Im Folgenden wird der Einfachheit halber statt von Bruttowarmmiete nur von Warmmiete gesprochen. – Die in § 2 HeizKV vorgesehene Ausnahmen für Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Ver-mieter bewohnt, war in dem Fall, den der BGH zu entscheiden hatte, nicht einschlägig.
2
BGH, Umdruck, Rdn. 10 ff.
3
Lammel, HeizKV, 2. Aufl. 2004, § 2 Rdn. 11; ders., Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., Rdn. 4; MünchKomm.-Schmid, § 2 HeizKV Rdn. 2; Palandt/Weidenkaff, 65. Aufl., § 535 Rdn. 100.
4
LG Berlin, ZMR 1999, 556; LG Hamburg, WuM 1995, 192 f.; AG Berlin-Schöneberg, MM 2001, 200; AG Friedberg, WuM 1997, 439 f.; AG Bad Berleburg, DWW 1989, 143.
5
BGH, Umdruck, Rdn. 13.
6
BGH, Umdruck, Rdn. 14.
7
BT-Drucks. 632/80, S. 33 f.
8
Zum persönlichen Anwendungsbereich der HeizKV siehe § 1 Abs. 1 und Abs. 2 HeizKV.
9
Siehe etwa Lammel, HeizKV, 2. Aufl. 2004, § 2 Rdn. 11.
10 Siehe etwa Lammel, HeizKV, 2. Aufl. 2004, § 2 Rdn. 11.
11 Siehe dazu, daß eine zwingende Vorschrift nicht automatisch ein Verbotsgesetz i. S. des § 134 BGB ist, Sack, Staudinger, 2003, § 134 BGB Rdn. 31, m. w. Nachw. Zum Mei-nungsstand in der Frage, welche Rechtsnatur § 2 HeizKV hat, siehe unten unter 2. und die Nachweise bei BGH, Umdruck, Rdn. 13.
12 Bereits das OLG Hamm, ZMR 1986, 436 [438] = WuM 1986, 267 [268 f.] und das OLG Schleswig, WuM 1986, 330 f., haben die Auffassung vertreten, daß eine Vereinbarung, die von den zwingenden Vorschriften der HeizKV abweicht, nicht anwendbar sei.
13 BGH, ZMR 1993, 263 [264] = NJW 1993, 1061 [1062].
14 Zum Meinungsstand siehe die Nachweise bei BGH, Umdruck, Rdn. 13.
15 Zur Relevanz dieses Meinungsstreits für den Fall, daß der Verordnungsgeber die HeizKV aufhebt, siehe etwa nur Lammel, HeizKV, 2. Aufl. 2004, § 2 Rdn. 8 ff.
16 BGH, Umdruck, Rdn. 15 ff.
17 Siehe oben unter I.
18 Umdruck, Rdn. 19. Der BGH spricht zwar, ebenda, davon, der dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegende Heiz- und Warmwasserkostenanteil sei aus der vertraglichen Brutto-warmmiete herauszurechnen und ggf. als Vorauszahlung auf die Heiz- und Warmwasser-kosten zu behandeln. Diese Formulierung ist so zu verstehen, daß dieser Anteil aus der Warmmiete herauszurechnen ist, die der Vermieter anstrebt. Denn der Heiz- und Warm-wasserkostenanteil bleibe – wie der BGH, ebenda im nächsten Satz, ausführt – bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete außer Betracht. Mit der ortsüblichen Miete ist aber nur der angestrebte höhere Mietzins zu vergleichen (siehe § 558 BGB) und nicht die Kaltmiete, die man aus der bisherigen Vereinbarung über die Warmmiete ermittelt hat, indem man diese Vereinbarung in eine Vereinbarung über die Kaltmiete und die Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten (§§ 4 ff. HeizKV) aufgespalten hat.
19 BGH, Umdruck, Rdn. 19.
20 Siehe hierzu etwa BayObLG, ZMR 1988, 384 [386] = NJW-RR 1988, 1293 [1294], m. w. Nachw.
21 BGH, ZMR 2004, 327 [328] = NJW 2004, 1380. – Zur Anpassung einer Vereinbarung an die HeizKV und zum Umfang einer solchen Anpassung siehe etwa Lammel, HeizKV, 2. Aufl. 2004, § 2 Rdn. 30 ff.
22 BGH, Umdruck, Rdn. 19.
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ZMR 2007/ Januar [S. 1-76]/ Aufsätze [S. 1-18]/015 - Absage an die Warmmiete
(© Wolters Kluwer Deutschland GmbH)
Heizkostenverordnung, neue Fassung
Für die Abrechnungszeiträume ab dem 01.01.2009 gilt eine neue Fassung der Heizkos-tenV. Der Vermieter muss bei Erstellung der Heizkostenabrechnungen für diese Perioden einige Neuerungen berücksichtigen. Diese haben wir im Folgenden zusammengestellt:
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- § 6 Abs. 1 HeizkostenV n. F.
Nach der neuen HeizkostenV müssen die abgelesenen Heizkostenverteilerwerte den Nut-zer/innen (= Mieter/innen) grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Ablesung mitgeteilt wer-den. Dies gilt jedoch nicht, wenn der in den Räumen der Nutzer montierte Heizkostenverteiler das Ergebnis der Ablesung speichert und vom Nutzer zur Kontrolle abgerufen werden kann. Folglich soll diese Vorschrift den Nutzern/Nutzerinnen eine Kontrollmöglichkeit geben, die sonst über keine verfügen, also insbesondere Nutzern mit Elektro- Heizkostenverteilern ohne Spei-cherfunktion oder Heizkostenverteilern mit einer (1) Verdunsterampulle.
- § 6 Abs. 4 HeizkostenV n. F.
Diese Norm regelt, wie die Gesamtheizkosten auf Verbrauchs- und Grundkosten aufgeteilt wer-den müssen. Dieser Abrechnungsschlüssel kann ab 2009 vor jeder Abrechnungsperiode neu bestimmt werden. Formelle Wirksamkeitsvoraussetzung für die Änderung ist die Mitteilung der Änderung vor Beginn des betroffenen Abrechnungszeitraums (z.B.: Schlüssel soll in der Ab-rechnung 01.01. – 31.12.2010 geändert werden – Vermieter muss dies vor dem 01.01.2010 den Mieter/innen mitteilen).
Inhaltliche Voraussetzung ist, dass durch die Änderung ein objektiv billigeres Abrechnungser-gebnis erreicht wird. Das bedeutet, dass der Vermieter die Umstellung nur vornehmen darf, um unsachliche Benachteiligungen oder Bevorteilungen einzelner Nutzer/innen zu beseitigen.
- § 7 Abs. 1 HeizkostenV n. F.
Hier wird die Wahlfreiheit des Vermieters hinsichtlich des Abrechnungsschlüssels beschränkt. Die Kriterien dafür, ob der Vermieter weiterhin einen Verbrauchsabrechnungsschlüssel zwischen 50% und 70% wählen darf, sind folgende:
- Das Gebäude erfüllt die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994,
- es wird nicht mit Öl- oder Gas geheizt und
- die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung sind nicht überwiegend gedämmt.
Liegen diese Voraussetzungen vor, hat der Vermieter dieselbe Wahlfreiheit wie bisher.
Liegen sie nicht vor (also werden die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16. Au-gust 1994 nicht erfüllt, sind Öl- oder Gasheizung vorhanden und die freiliegenden Leitungen sind überwiegend gedämmt), müssen die Heizkosten zu 30% nach beheizter Fläche (Grundkosten) und zu 70 % nach Verbrauch (Verbrauchskosten) umgelegt werden.
4. § 7 Abs. 2 HeizkostenV n. F.
Hier wird die Umlegbarkeit einiger Heiznebenkosten behandelt. So darf der Vermieter die Kosten der Verbrauchsanalyse auf die Nutzer verteilen. Anhand einer Verbrauchsanalyse kann die Kostenentwicklung für die Heiz- und Warmwasserversorgung der vergangenen drei Jahre dar-gestellt und verfolgt werden. Außerdem ist der Vermieter nun auch berechtigt, die Kosten der Warmwasserzählereichung auf die Nutzer/innen umzulegen.
5. § 9 Abs. 2 HeizkostenV n. F.
Ab dem 01.01.2009 (also im Rahmen der Abrechnung für das Jahr 2009) darf bei verbundenen Heiz- und Wasseranlagen der Energieverbrauch zur Warmwassererwärmung nicht mehr pau-schal mit 18 % angesetzt werden. Vielmehr sind die in § 9 Abs. 2 HeizkostenV aufgeführten Be-rechnungsverfahren zu verwenden.
Bis spätestens 31.12.2013 müssen Wärmezähler installiert werden (Ausnahme: unverhältnis-mäßige Kosten aus technischen oder baulichen Gründen). Diese geben Auskunft über den tat-sächlichen Energieverbrauch zur Warmwassererwärmung.
6. § 11 Abs. 1 Nr. 1a HeizkostenV n. F.
Hier wird eine Ausnahme zur verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung normiert. Sie gilt
§ 1 Betriebskosten
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend ent-stehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
(2) Zu den Betriebskosten gehören nicht:
1.die Kosten der zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte und Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kos-ten für die Geschäftsführung (Verwaltungskosten),
2.
die Kosten, die während der Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten)
§ 2 Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten im Sinne von § 1 sind:
1.
die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;
2.
die Kosten der Wasserversorgung,
hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasser-aufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;
3.
die Kosten der Entwässerung,
hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;
4.
die Kosten
a)
des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage, hierzu gehö-ren die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Be-triebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der re-gelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der An-mietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Ver-brauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauch-serfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung
oder
b)
des Betriebs der zentralen Brennstoffversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums
oder
c)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der zu-gehörigen Hausanlagen entsprechend Buchstabe a
oder
d)
der Reinigung und Wartung von Etagenheizungen und Gaseinzelfeuerstätten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungs-rückständen in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz;
5.
die Kosten
a)
des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage,
hierzu gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
b)
der eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne des Buchstabens a,
hierzu gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des Be-triebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a
oder
c)
der Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten,
hierzu gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungs-rückständen im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Be-triebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft;
6.
die Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
a)
bei zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
b)
bei der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buch-stabe c und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind,
oder
c)
bei verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits be-rücksichtigt sind;
7.
die Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Beaufsichtigung, der Be-dienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebs-bereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft sowie die Kosten der Reinigung der Anlage;
8.
die Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung,
zu den Kosten der Straßenreinigung gehören die für die öffentliche Straßenreinigung zu entrichtenden Gebühren und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen; zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören namentlich die für die Müllabfuhr zu entrich-tenden Gebühren, die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Be-triebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
9.
die Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung,
zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des Aufzugs;
10.
die Kosten der Gartenpflege,
hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen;
11.
die Kosten der Beleuchtung,
hierzu gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam genutzten Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen;
12.
die Kosten der Schornsteinreinigung,
hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a berücksichtigt sind;
13.
die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haft-pflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug;
14.
die Kosten für den Hauswart,
hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberechtigte dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft; soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen Kos-ten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 und 16 nicht angesetzt werden;
15.
die Kosten
a)
des Betriebs der Gemeinschafts-Antennenanlage,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft oder das Nutzungsentgelt für eine nicht zu dem Gebäude gehörende Antennenanlage sowie die Gebühren, die nach dem Urheberrechtsgesetz für die Kabelweitersendung entstehen,
oder
b)
des Betriebs der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage; hierzu gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen Grundgebühren für Breitbandanschlüsse;
16.
die Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege,
hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Überwachung, Pflege und Reinigung der Einrichtungen, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
17.
sonstige Betriebskosten,
hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht er-fasst sind.