Warum kein Kredit von der Bank für eine Immobilie?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo zusammen,

ich wohne mit meiner Familie (Frau und 3 Kinder) in einer kleinen Eigentumswohnung, die jetzt doch etwas eng geworden ist. Sobald die Kinder etwas größer sind werden sie ein eigenes Zimmer für sich beanspruchen.

Als wir uns gerade entschieden hatten, uns in nächster Zeit um eine neue Bleibe zu kümmern, sind wir im Internet auf eine Zwangsversteigerung der direkt an unsere Wohnung angrenzenden Einheit gestossen.

Da der Preis recht günstig zu sein scheint und es für uns sehr angenehm wäre diese Wohnung mit unserer zusammenzulegen, war ich bei der Bank und habe die Prüfung einer Kreditvergabe beantragt.

Heute hat mich mein Bankberater angerufen und erklärte, dass er mir den Kredit nicht geben könnte, man müßte meine Partnerin mit einbeziehen.

Wir sind nicht verheiratet, ich verdiene mit einem Haupt- und einem Nebenjob ca. € 2.000 netto. Habe keine Schulden und keine weiteren Verpflichtungen.
Habe immer eine Arbeit gehabt und bin seit 3 Jahren fest angestellt. Bin 40 Jahre.
Habe allerdings auch keine Sicherheiten bzw. Eigenkapital. Die Wohnung soll ca. 70.000 Euro kosten.
Jemand eine Ahnung warum das nicht klappen soll?

#2

Mehrere Gründe:

  1. wenn Ihre Partnerin mit einzieht, muss sie auch mithaften. Sollten Sie Ihren Verpflichtungen für den Kredit nicht nachkommen, so hat die Bank im Falle einer weiteren Zwangsverst. das Problem wie sie Ihre nicht verheiratete Frau aus dem Hause bekommt.
  2. ein Partner muss immer mithaften, im anderen Fall ist das für sich ein Ablehnungsgrund
  3. bei 2000 € Nettoeink. ist für eine 5-köpflige Familie nicht mehr viel Spielraum für Zins- und Tilgungsleistung
  4. Wenn Sie kein EK einsetzen, ist die Bank zu 100% im Risiko. Sie will aber weniger Risiko haben, als sie jetzt schon hat - also kriegt das Haus jemand, der Sicherheiten hat und Eigenkapital einsetzt.
    Anmerkung: jeder Punkt für sich alleine ist ein Ablehnungsgrund. Sorgen Sie also, dass Ihre Frau mithaftet, für etwas EK und die Bank wird sicher gesprächsbereiter sein.
    Viel Erfolg
    007hdl

ich wohne mit meiner Familie (Frau und 3 Kinder) in einer
kleinen Eigentumswohnung, die jetzt doch etwas eng geworden
ist. Sobald die Kinder etwas größer sind werden sie ein
eigenes Zimmer für sich beanspruchen.

Als wir uns gerade entschieden hatten, uns in nächster Zeit um
eine neue Bleibe zu kümmern, sind wir im Internet auf eine
Zwangsversteigerung der direkt an unsere Wohnung angrenzenden
Einheit gestossen.

Da der Preis recht günstig zu sein scheint und es für uns sehr
angenehm wäre diese Wohnung mit unserer zusammenzulegen, war
ich bei der Bank und habe die Prüfung einer Kreditvergabe
beantragt.

Heute hat mich mein Bankberater angerufen und erklärte, dass
er mir den Kredit nicht geben könnte, man müßte meine
Partnerin mit einbeziehen.

Wir sind nicht verheiratet, ich verdiene mit einem Haupt- und
einem Nebenjob ca. € 2.000 netto. Habe keine Schulden und
keine weiteren Verpflichtungen.
Habe immer eine Arbeit gehabt und bin seit 3 Jahren fest
angestellt. Bin 40 Jahre.
Habe allerdings auch keine Sicherheiten bzw. Eigenkapital. Die
Wohnung soll ca. 70.000 Euro kosten.
Jemand eine Ahnung warum das nicht klappen soll?

#3

hallo,

die antworten hast du im prinzip selbst schon gegeben:

kein eigenkapital, keine sicherheiten und zu geringes einkommen, um eine 5köpfige familie ernähren zu können UND eine mind. 110%-finanzierung (Kaufpreis = 100% + nebenkosten = 10%. und mögliche renoviereungen etc. sind noch nicht mal berücksichtigt!) alleine stemmen zu können. zumal benötigst du zwei jobs, um auf das genannte einkommen zu kommen - was wäre, wenn ein job wegfällt?

als „potentieller alleinverdiener“ mußt du für die bank deshalb gelten, weil deine partnerin arbeitslos werden/sein kann und du dann - da bedarfsgemeinschaft - unterhaltspflichtig wärest. die bank fordert da schon zu recht weitere sicherheiten dergestallt, daß deine partnerin ebenfalls darlehnsnehmerin wird.
was spricht dagegen?

eine bank rechnet grds. immer mit dem schlimmsten - das muß sie auch, um eine solide finanzierung auf die beine zu stellen. ein kreditnehmer sollte auch in „engen“ situationen in der lage sein, die darlehnsraten zu stemmen. im kritischen falle könnte die bank nichts bei dir pfänden, weil du erstmal deine familie zu versorgen hast.

aber das sind nur annahmen meinerseits, warum es nicht klappt (auf deinen angaben basierend). genaue auskunft kann dir dein babnkberater geben, ebenso kann er dir wege aufzeigen, wie es dennoch klappen könnte.

saludos, borito

#4

Hallo,

warum fragen Sie das nicht ganz einfach die Bank?

Gruss Lothar Hauschulz

#5

2000€ Einkommen entsprechen größenordnungsmäßig dem Minimum für den Lebensunterhalt für 5 Personen. Reparaturen etc. für eine Immobilie sind davon nicht zahlbar.

Sie haben keine andere Wahl, als Ihre Partnerin mit einzubinden.

#6

Nun TE 70 scheint nicht sehr viel zu sein, aber vielleicht schauen Sie einmal in Ihre SCHUFA. Möglicherweise gibt es Eintragungen, die Ihre Bonität betreffen; eine Eigenanfrage dort, - www.schufa.de - ist i.d.R. kostenlos. Wenn diese ohne Besonderheiten ausfällt, stellen Sie die Finanzierungsanfrage noch mindestens an zwei weitere Banken, um sicher zu sein, dass die Kriterien, die man an Sie heranlegt, geleich sind; Die Zins- und sonstigen Kostenbelastungen bei TE 70 sind wohl zu schultern; es gäbe evtl. das Hindernis der zu geringen Eigenbeteiligung, die Banken ‚mögen‘ heute keine Vollfinanzierung mehr, schon garnicht bei Kandiaten ohne jegliche Reserven! Es könnte aber auch anhand von möglichen Zusatzkosten, die in der Renovierungsbedürftigkeit (auch in naher Zukunft) der zu erwerbenden Wohnung liegen, dass die Finanzierungsgröße - für Sie alleine - falsch eingeschätzt wird, was die Seriosität einer gesamten Finanzierung in Frage stellen könnte; daher die Frage des Bankberaters nach der Einbeziehung des Lebenspartners, der ja auch davon profitiert, von der gemeinsame Wohnung (Sie haben gem. Kinder ?).

Ist diese Bank selbst in den Zangsversteigerungsprozess mit einbezogen, d.h. hat sie eigene Interessen, oder gar Kenntnisse über den Zustand und die Substanz der ETW von denen Sie bisher n.n. wussten?

FAZIT: SCHUFA prüfen + alternative Bankgespräche führen, sowie die Kosten überprüfen, der Renovierung/Instandsetzung und die Ansammlung der Rücklagen nicht vergessen !

Gruß

COFIBA

#7

Hallo,
hmm…mann müsste die Kreditsituation prüfen, wenn alles so einfach ist wie Sie sagen, dann dürfte bei der geringen Kreditsumme auch nichts anfallen. Verdient Ihre Frau auch was? Sind die Jobs sicher und auf lange Sicht beständig?
Die Frau in die Finanzierung mit reinzunehmen ist für die Bank immer eine zweite Sicherheit, im Falle des Ausfalls von Ihnen muss sie dann für die Rückzahlung sorgen. Da Sie weder EK noch Sicherheiten vorweisen können, verstehe ich die Bank in diesem Punkt schon. Aber informieren Sie sich auch bei anderen Banken, evtl. finden Sie eine günstige, die die Finanzierung auf Sie alleine machen kann. Sie sollten halt beachten, je weniger Sicherheiten, desto höher wird der Zins oder die Banken versuchen Ihnen was anzudrehen in Form von Versicherungen etc. Also immer sehr gut informieren vorher und viele Angebote einholen. Gruß alicia

#8

Danke für die Antwort.
Meine Partnerin hat die aktuelle Wohnung alleine finanziert, da ich damals kurz vorher den Job gewechselt hatte und noch in der Probezeit war.
Sie hat weniger als ich verdient und die Wohnung war ein wenig teurer?
Hätte ich eventuell mehr Chancen wenn ich keine Angaben zu meinem Familienstand machen würde?

#9

Danke für die Antwort.

Allerdings verdient meine Frau auch und sie hat bei unserer aktuellen Wohnung die Finanzierung auch hin bekommen, obwohl die Wohnung etwas teurer war und sie weniger verdient hat als ich heute.

#10

hallo,

ändert alles nix an meinen ausführungen.

„theoretisch“ mag das einkommen deiner partnerin (oder doch ehefrau?) für dich hinzukommen, „praktisch“ zählt für den kreditsachbearbeiter aber nur das einkommen des darlehnsnehmers und seine sonstigen verpflichtungen.
darlehnsnehmer wärest - nach deinen bisherigen schilderungen - aber nur du allein, also wird auch nur dein einkommen herangezogen. nochmal: man muß als bank so „kalkulieren“, daß vom „worst case“ ausgegangen wird. das hieße, daß du allein eine 5köpfige familie versorgen müßtest, ggfs. auch einen deiner jobs verlieren kannst und trotzdem noch in der lage sein solltest, deine darlehnsraten zu bedienen.

bei einer 110 - 125%-finanzierung (renovierungen berücksichtigt) kämest du bei ca. 1,5% tilgung auf eine monatliche belastung von ca. 400 euro. blieben dann noch 1600euro p.m. für 5 köpfe. das ist nicht wirklich viel, wenn man nebenkosten, versicherungen, kfz, unterhalt etc.pp. berücksichtigt. da bleibt wenig bis kein puffer (nicht umsonst habt ihr kein eigenkapital!!!).

daher nochmal mein tipp: sprecht mit dem bankberater, fragt ihn nach den genauen gründen für die ablehnung des kredits und besprecht mit ihm mögliche alternativen. und zwar die, die er sieht, nicht die, die ihr seht.

und: freundet euch mit dem gedanken an, daß es im zweifel nicht klappt, auch wenn euch gerade ein traum davonschwimmt. besser eine nicht durchgezogene wacklige finanzierung als eine bewilligte, die dann aber nach ein paar monate oder jahren „über die wupper“ geht!

saludos, borito

#11

hallo,
wie hoch ist euer haushaltseinkommen? ihr müßt immer die ganze familie sehen. deine 2000€ sind ok aber für 5personen relativiert es sich dann schon wieder. was verdient deine frau? bei einem kleinen nebenverdienst (ca. 500€) dürfte es mit der kreditvergabe laut meiner rechnung wenig probleme geben. ist deine jetzige eigentumswohnung schuldenfrei/bezahlt? sie könnte auch als sicherheit hinterlegt werden…
mfg david

#12

Die Bank will halt (als Sicherheit) einen zweiten Kreditnehmer, welcher dadurch ebenfalls im vollen Umfang für die Finanzierung haftet. -> wird oftmals so gemacht. Der Bank geht es darum, wenn ihr euch trennen würdet, dann müsstest du für die 3 Kinder etc. blechen, wodurch dein Verdienst erheblich eingeschnitten werden würde.

Gruß
Martin
http://www.marcoxa-beamtenkredit.de/

#13

Hallo,

warum genau eine Finanzierung abgelehnt wird, kommt immer auf den Einzelfall an und hängt oft auch von Kleinigkeiten (die sich unter Umständen summieren) ab.

Am besten einfach mal bei der Bank nachfragen, warum es nicht klappt.

Das fehlende Eigenkapital wird auf mit Sicherheit auch eine große Rolle bei der Ablehnung gespielt haben und 3 Jahre im Angestelltenverhältnis ist auch noch keine wirklich lange Zeit…
Und von den 2000EUR netto bleibt bei Abzug aller Pauschalen und realen Kosten für die Lebenshaltung wahrscheinlich auch nicht soo viel übrig. (Die Bank, bei der ich arbeite, rechnet zum Beispiel mit 550EUR für die erste Person und 200EUR für jede weitere, also in Ihrem Fall mit 1350EUR für Lebenshaltungskosten. Dazu kommen dann noch die Ausgaben für das Auto oder die Versicherungen und weitere Kredite)
Außerdem kommt das Gehalt aus einem Nebenjob, der immer als ein Stück weit unsicherer bewertet wird, als ein Hauptjob.

Ich denke, dass das alles in die Entscheidung hineingespielt hat und die Bank deswegen Ihre Lebensgefährtin hinzunehmen will.

Gruß,
Kitty

#14

Sorry, dass ich erst jetzt antworte, es hat seine Gründe.

Hallo zusammen,

ich wohne mit meiner Familie (Frau und 3 Kinder) in einer
kleinen Eigentumswohnung, die jetzt doch etwas eng geworden
ist.

Frage: Sind Sie Eigentümer? Was ist die ETW bei einem Verkauf wert? Wenn Sie die bisherige Immobilienschuld abziehen, bleibt da ein Nettoguthaben übrig? Wenn ja,
wäre dieses Geld als Eigenmittel einzusetzen.
Oder wohnen Sie zur Miete?
Dann ist es klar: keine Eigenmittel.

Sobald die Kinder etwas größer sind werden sie ein

eigenes Zimmer für sich beanspruchen.

Als wir uns gerade entschieden hatten, uns in nächster Zeit um
eine neue Bleibe zu kümmern, sind wir im Internet auf eine
Zwangsversteigerung der direkt an unsere Wohnung angrenzenden
Einheit gestossen.

Da der Preis recht günstig zu sein scheint und es für uns sehr
angenehm wäre diese Wohnung mit unserer zusammenzulegen, war
ich bei der Bank und habe die Prüfung einer Kreditvergabe
beantragt.

Anmerkung:
Mein obiger Vermerk ist damit hinfällig. Sie wollen die alte ETW nicht verkaufen, sondern zusammelegen.
Was ist die ETW wert, die Sie besitzen? Ist sie schuldenfrei?
Dann hätte die Bank zwei ETWs als Sicherheit, also wäre es im Grunde zwar eine 100%-Finanzierung, aber einwandfrei besichert. Der Wert der schuldenfreien 1.ETW könnte als Eigenmittelersatz dienen.

Heute hat mich mein Bankberater angerufen und erklärte, dass
er mir den Kredit nicht geben könnte, man müßte meine
Partnerin mit einbeziehen.

Anmerkung:
5 Personen brauchen Lebensunterhalt. Aus Euro 2.000 mtl. ist das schwierig oder zumindest schwierig zu erklären. Denn die Banken prüfen die persönliche Kreditwürdigkeit auch per Rating und da werden feste Lebensunterhaltsbeträge als Belastung angesetzt.
Es gibt Menschen, die aber weniger brauchen, als die
Festbeträge, die von Banken angesetzt werden.
Die Banken aber lassen in dieser Hinsicht nicht mit sich reden. Die Banken gehen immer vom schlechtesten Fall aus (worst case).

Ferner dürfte bei Ihnen im Falle dessen, dass der Kredit notleidend wird, kaum etwas vom Gehalt pfändbar sein, da Sie mind. 3 Unterhaltsberechtigte zu versorgen hätten, wenn es auch Ihre Kinder sind.
Dass Ihre Partnerin in die persönliche Mithaftung reingeht, macht nur Sinn, wenn Sie selbst mehr als ca. Euro 990 netto verdient / Pfändungsgrenzen, eher mehr, da auch bei ihr 3 Unterhaltsberechtigte angerechnet werden, die Kinder nämlich.
Wenn Sie kein Einkommen hat oder nur Mini-/Midi-Job hat, macht die persönliche Haftungsübernahme keinen Sinn. Warum? Es gibt Urteile, wonach solche Bürgschaften/Mithaftungen sittenwidrig sind.

Sollte nun Ihre Partnerin bereit sein in die persönl. Mithaftung reinzugehen, dann wird sie sich fragen,
was sie davon hat.
Geht die Partnerschaft schief, sind nur Sie selbst Eigentümer, Ihre Partnerin ist nicht Miteigentümer.
Also sollte Sie adäquat Miteigentümerin werden. In welchem Größenverhältnis, da müssen Sie sich mit ihr einigen.
Wie Sie das nun machen, ist für mich nicht wichtig.
Da müssen Sie beide sich einig sein.

Wir sind nicht verheiratet, ich verdiene mit einem Haupt- und
einem Nebenjob ca. € 2.000 netto. Habe keine Schulden und
keine weiteren Verpflichtungen.
Habe immer eine Arbeit gehabt und bin seit 3 Jahren fest
angestellt. Bin 40 Jahre.
Habe allerdings auch keine Sicherheiten bzw. Eigenkapital. Die
Wohnung soll ca. 70.000 Euro kosten.
Jemand eine Ahnung warum das nicht klappen soll?

Antwort:
Bitte entschuldigen Sie meine Direktheit. Ich möchte Ihnen nicht zu nahe treten. Erlauben Sie mir trotzdem meine Sichtweise darzulegen.

Auch die Bank sieht, dass Sie und Ihre Partnerin in einer „wilden Ehe“ leben. Banken wissen sehr genau, dass solche losen Bindungen schnell schief gehen und hinterher wird gestritten, das Objekt kommt in die Zwangsversteigerung usw.
Ich würde Nägel mit Köpfen machen, heiraten - vorausgesetzt dass alles passt zwischen Ihnen, die Frau am Eigentum im Grundbuch beteiligen, dann weiß sie auch, warum sie mithaften soll.
Die Bank will wie üblich zwei Verpflichtete sehen, damit der Kapitaldienst (Zahlung von Zinsen und Tilgung dauerhaft gesichert sind).
Wie ich das sehe (bin 41 Jahre im Geschäft), wäre, wenn die 1.ETW in Ihrem Eigentum steht, die Bank einwandfrei besichert. Sie hat aber ihre Probleme mit Ihrer Kapitaldienstfähigkeit. Das ist der Schlüsselpunkt.

Wenn Ihre Partnerin bereit ist, ohne Heirat
in die persönl. Mithaft einzusteigen, ggfs. ohne Beteiligung am Vermögen der Partnerschaft, soll mir das auch recht sein. Bei klaren Verstand wird sie das aber sicherlich nicht tun.

So, nun hoffe ich, ausreichend geantwortet zu haben.
Nochmals: sorry für meine Direktheit. Aber diese dient auch der Aufklärung des Schlüsselpunktes.

Falls weitere Fragen anstehen, gerner.

Grüsse
Bracco

#15

Anscheinend hat der Berater nicht gesagt es würede nicht gehen, sondern er hat gesagt man braucht die Lebenspartnerin dazu. Das ist völlig normal. Lass doch die Partnerin mit unterschreiben - wo liegt denn da das Problem?