Warum Verluste aus Vermietung und Verpachtung?

Geld & Sparen Steuern
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Hallo,

Überall liest man: Verluste aus V&V von der Steuer absetzen …sinnvoll… gut… Das sollte das Ziel sein usw. Aber warum?

Ein Beispiel: Verlust von 1000 EUR. Im Extremfall erhält man vom FA den Grenzsteuersatz =42% erstattet. d. h. 580 EUR hat man gezahlt, damit ein Mieter bei einem wohnt. Sinnvoll?

Und dann noch die Kapitalflussrechnung: Wenn man mehr Geld ausgibt als durch die Mietzahlungen eingenommen werden, muss Geld dazugelegt (quasi ein Zuschussgeschäft). Und tilgen muss ein womöglich aufgenommener Kredit ebefalls. Wo kommt das Geld her?

Andere Sichtweise: Ertrag (=Gewinn) aus V&V von 1000 EUR; Steuer hierauf 42% Grenzsteuersatz im Extremfall= bleiben 580 EUR für die eigene Geldbörse (oder Rücklagen oder Tilgung). Und man hatdie Abschreibung (=Werteverlust) auch verdient: besser, oder?

Kein Unternehmen arbeitet absichtlich nach der Devise, Verluste zu erwirtschaften.
Wer kann mir helfen?

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Hallo,

Überall liest man: Verluste aus V&V von der Steuer absetzen
…sinnvoll… gut… Das sollte das Ziel sein usw. Aber
warum?

Das sind Werbeaussagen von Verkäufern. Die wissen einfach, dass beim Wort Steuerersparnis viele Menschen den Verstand ausschalten. Daneben ist es diesen Verkäufern in der Regel nicht erlaubt Steuerberatung zu geben, da sie eben keine Steuerberater sind.

Ein Beispiel: Verlust von 1000 EUR. Im Extremfall erhält man
vom FA den Grenzsteuersatz =42% erstattet.

Das ist lediglich das, was die Verkäufer behaupten. Tatsächlich bekommt man nichts erstattet, denn auf die 1.000€ Verlust hat man schließlich auch keine Steuern bezahlt.
Eine Steuerersparnis ergibt sich erst dann, wenn die Verluste generiert werden, wenn aktuell das restliche Einkommen mit einem höheren Steursatz belastet wird und dann später dadurch Gewinne erwirtschaftet werden können, wenn das Einkommen unter diesem Steursatz liegt.

d. h. 580 EUR hat man gezahlt, damit ein Mieter bei einem wohnt.

Genau, man gibt 1.000€ weg, um 420€ Steuern zu „sparen“. Aber wie gesagt, schalten viele beim Wort Steuerersparnis das Gehirn ab. Es gab auch Leute, die einen Gebrauchtwagen, für den sie noch 3.000€ bekommen hätten, für Geld verschrottet haben, um dann vom Staat 2.500€ geschenkt zu bekommen.
Grundsätzlich sollte man sich fragen, warum in ein Geschäft investiert werden sollte, dass (langfristig) Verluste erwirtschaftet.

Und dann noch die Kapitalflussrechnung: Wenn man mehr Geld
ausgibt als durch die Mietzahlungen eingenommen werden, muss
Geld dazugelegt (quasi ein Zuschussgeschäft). Und tilgen muss
ein womöglich aufgenommener Kredit ebefalls. Wo kommt das Geld
her?

Na das gibt man von seinem Einkommen/vermögen aus.

Andere Sichtweise: Ertrag (=Gewinn) aus V&V von 1000 EUR;
Steuer hierauf 42% Grenzsteuersatz im Extremfall= bleiben 580
EUR für die eigene Geldbörse (oder Rücklagen oder Tilgung).
Und man hatdie Abschreibung (=Werteverlust) auch verdient:
besser, oder?

Na klar.

Grüße

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Hallo,

Danke für deine Antwort. Bestätigt die Sichtweise eines vernünftig Wirtschaftenden. Ein Geschäft zu machen, wo Verluste absichtlich generiert werden um Steuern zu sparen ist schon fragwürdig.

Woher kommt dieser Glaube unbedingt und krampfartig Verluste erwirtschaften zu müssen, um Steuern zu sparen? Wieso hält sich dieser Gedanke?

Eigentlich muss es doch so sein, dass sich eine Mietwohnung vollständig alleine finanziell trägt. D. h. Zinsen, Instandhaltung und Tilgung, Rücklagen für schlechte Zeiten (z. B. Mietausfälle, a. o. Reparaturen) müssen aus den Mieteinnahmen bestritten werden? Und Dafür braucht man doch -zumindest ab und zu -Gewinne? Oder?

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Bei den Mietwohnung muss man ein wenig differenzieren bzw. etwas genauer rechnen. Die Verluste beruhen unter anderem auf Abschreibungen auf das Gebäude.

Die Abschreibung als solches ist ja keine Ausgabe die vom Konto abfliest, sie fliest indirekt als Zins&Tilgunsrate vom Konto ab, weil ja die Abschreibung auf dem kaufpreis beruht der irgendwie finanziert bzw. bezahlt wurde. Man muss also aupassen, dass man das nicht irgendwie doppelt berücksichtigt.

Aber: Im Grunde hast Du vollkommen Recht. Besser sind Gewinne und diese mit dem Finanzamt teilen. Am Ende hat man mehr in der Tasche.

Ich habe einen Mandanten, der hat sich irgendwann mal ein Auto geleast und den Händler dann „gedrückt“, dass der die Leasingrate HOCHsetzt. Der wollte Steuern sparen also mehr Ausgaben haben. Reich gemacht hat er nur die Por…Leasing nicht sich selbst. Inzwischen hat ers kapiert, dass er damals absoluten Mist gebaut hat.

In Deutschland ist halt der Steuerspartrieb sehr hoch

gruß

Jörg

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Hallo,

ja, diese Thematik ist in ähnlicher Weise bekannt.
Jemand hatte eine Zinssenkung auf einen großen Kredit mit der Begründung abgelehnt, er würde dann Gewinn erzielen und müsse darauf steuern zahlen…
(Und teilweise schüren die Banken und Sparkassen diesen Irrglauben auch… klar, höhere Zinsen=mehr Gewinn für die Kreditvergeber).

Würde man dem Gedanken folgen (Verluste generieren um Steuern zu sparen) müßte man zu allen CEO`s dieser Welt nicht sagen, dass Sie einen Fehler machen wü rden, wenn Sie Gewinne erwirtschaften wollen?? :stuck_out_tongue: [Nein, Gewinne sind sinnvoll und notwendig]

Eine Ursache könnte in der Geschichte unseres Steuersystems liegen: bis ins Jahr 2000 hinein waren die Grenzsteuersätze > 50%
(ABER: Nicht die Durchschnittssteuersätze! diese liegen unter 50%)
Und in den bis 2006 gültigen degressiven AFA-Sätzen.

Die Frage die man sich stellen muss: Wer zahlt dafür, dass jemand das Eigentum nutzt/bewohnt? Der Eigentümer oder der Mieter?
Geld verdienen wollen wohl alle… aber bei Manchen steht diese panische Angst, Steuern zahlen zu müssen im Vordergrund…

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Eins vorneweg-das FA erkennt keine „Einkunftsquelle“ an, die über die gesamte Laufzeit Verluste erwirtschaftet.

Und eine Verlusterzielung, zB bei V+V kann sehr wohl sinnvoll sein-wenn man zB die anfänglichen Verlustperioden in Zeiten mit hohen Einkünften und die unweigerlich darauf folgenden Gewinnperioden in Zeiten mit niedrigen Einkünften lagert.
Dies funktioniert bei Einkünften aus V+V besonders gut, da hier ein Zeitraum für den Totalgewinn von 30 Jahren gefordert wird.

So kauft man eine Immobilie, finanziert sie, hat durch Abschreibung und Zinsen die ersten Jahre stl Verluste, und hat dann in der Rentenzeit (also mit geringeren Einkünften), wenn die Finanzierung ausgelaufen ist, die Gewinne, die so mit einem geringeren Steuersatz versteuert werden.
Hat zwei Vorteile-zum einen der steuerliche Aspekt, und zum anderen hat man in der Rentenzeit eine relativ sichere, zusätzliche Einkunftsquelle.

Ein weiterer Aspekt ist zB die Vermietung an Angehörige-ein Kind zB benötigt eine Wohnung-die Eltern mit dem nötigen Kapital kaufen diese und vermieten sie an das Kind. Als Miete muss nur 75% der ortsüblichen Miete veranschlagt werden, um eine stl Anerkennung nicht zu gefährden. So verlagert man private Ausgaben in den steuerlich relevanten Bereich.

Wer eine Immobilie zum Vermieten jedoch nur aus steuerlichen Aspekten erwerben will, sollte dies vorab unbedingt mit einem Fachmann besprechen!

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Hallo Clematis,

danke für deine Antwort. Diesen Sonderregelungen (Vermietung an Angehörige usw.)Stimme ich voll zu. Eine gute, interessante Möglichkeit.

Vermietung als Altersvorsorge stimmt jedoch nur bedingt. Es birgt z. T. erhebliche Risisken, auch finanzieller Art. Es gibt viele Leute, die sich in den 90er Jahren Mietobjekte haben aufschwatzen lassen als Rendite-Steuerspar-Modelle. Diese Vermieter haben z. T. erhebliche Verluste erlitten (Mietausfälle, Leerstand, sog. Schrottimmobilien).
Zins und Tilgung laufen jedoch weiter und müssen dann aus anderen Einkünften bezahlt werden.

Insbesondere der Cash-Flow sollte über die Jahre genaustens berechnet und verfolgt werden. Die steuerliche Seite ist eine, der Kapialfluss aber die andere. Beide gehören untrennbar zusammen. Schließlich muss ein Kredit getilgt werden.

Eine solche Verlagerung der (positiven) Einkünfte in spätere Jahre macht auch nur Sinn, wenn das Einkommen erheblich ist, oder?
Aber auch hier gilt: Selbst bei max. Steuersatz bleibt mehr bei mir in der Tasche…Oder übersehe ich etwas?

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Deswegen hab ich ja geschrieben-vorab Beratung beim Fachmann. Und das ist nicht der Immobilienmakler!

Und ja, Du übersiehst etwas! Und zwar die Tatsache, dass sich das nur rechnet, wenn ein Totalgewinn entsteht, also alle Gewinne und Verluste der einzelnen Jahre aufaddiert!

Und zum Schluss hat man dann eine Immobilie, die einem gehört, die man also rentabel vermieten oder sogar selbst nutzen kann, man hat also sein Vermögen gemehrt.

Bedenken sollte man auch, dass Grund und Boden das einzige Wirtschaftsgut ist, das es nur begrenzt gibt, und das sich nicht herstellen lässt. Abgesehen von kurzfristigen Schwankungen (die man aber aussitzen können muss) wird eine Immobilie (oder zumindest der dazugehörige Grund) immer einen Wert haben.

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Hallo,

Deswegen hab ich ja geschrieben-vorab Beratung beim Fachmann.
Und das ist nicht der Immobilienmakler!

Und ja, Du übersiehst etwas! Und zwar die Tatsache, dass sich
das nur rechnet, wenn ein Totalgewinn entsteht, also alle
Gewinne und Verluste der einzelnen Jahre aufaddiert!

–> Das heißt dann doch, je früher ich einen Totalgewinn erziele, desto besser, oder?
(also z. B. durch Mietsteigerungen und Kostensenkungen z. B. schon nach 20 Jahren anstatt nach 30).

Und zum Schluss hat man dann eine Immobilie, die einem gehört,die man also rentabel vermieten oder sogar selbst nutzen kann,
man hat also sein Vermögen gemehrt.

–> Ja, das leuchtet ein.

Bedenken sollte man auch, dass Grund und Boden das einzige
Wirtschaftsgut ist, das es nur begrenzt gibt, und das sich
nicht herstellen lässt. Abgesehen von kurzfristigen
Schwankungen (die man aber aussitzen können muss) wird eine
Immobilie (oder zumindest der dazugehörige Grund) immer einen Wert haben.

–> Grund und Boden Ja. Gebäude verlieren an Wert über die Jahre (Bsp sind hier: Stand der Technik, Geschmack, usw.) dafür hat man die Gebäude-AFA. Zugegeben, ein „Restwert“ bleibt immer.

Gefahren sehe ich bei einer Vermietung in Zukunft:
Die Wahl des Standortes der Immobilie ist sehr sehr wichtig, um nachhaltig gute Mieten erzielen zu können. Denn ohne die, ist das ganze schöne Modell
nichts wert.

Wie du richtig schreibst: Fachmännische Beratung ist notwendig, aber auch der „gesunde Menschenverstand“ und Kenntnisse der Besonderheiten/Risiken.