Guten Tag – als mir kürzlich ein Finanzierungsangebot für eine Kapitalanlage (fremd vermietete Eigentumswohnung) auf den Tisch flatterte, stolperte ich über diesen Begriff. Der Berater sagte mir lediglich, dass damit Steuervorteile erreicht werden. Ich würde es gerne genauer wissen und hoffe hier auf eine wenn möglich einfache Erklärung. MvFG und vielen Dank im Voraus.
Wieso fragst Du dann nicht den Berater?
Disagio bei der Immobilienfinanzierung
Bei eigengenutztem Wohneigentum ist der steuerliche Vorteil für ein Disagio (Damnum) schon seit 1999 entfallen. Vor 1999 war es noch möglich, bei selbstgenutztem Wohneigentum ein Disagio steuerlich als sogenannte Vorkosten geltend zu machen. Für Eigennutzer macht es jedoch keinen Sinn mehr ein Disagio bei der Finanzierung einzubauen.
Disagio bei Vermietung
Ein Disagio ist praktisch eine Zinsvorauszahlung und im Zeitpunkt der Belastung des Disagios gelten die Werbungskosten als ausgegeben. Bei Zinszahlungen ist hingegen der steuerliche Abzug erst im Zeitpunkt der Zahlung möglich. Um ein Disagio bei vermietetem Grundbesitz bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung steuermindern geltend machen zu können, darf die Höhe der Zinsvorauszahlung aber nicht übertrieben werden. Als Faustregel gilt: Maximal 1 Prozent pro Jahr. Das bedeutet, wenn für ein Darlehen mit einem Zinsfestschreibungszeitraum von mindestens fünf Jahren ein Damnum/Disagio in Höhe von bis zu 5 Prozent vereinbart worden ist, sind die Kosten in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Jahr der Zahlung abziehbar.
Mit einem Disagio (Damnum) innerhalb der vorgenannten Grenzen werden steuerlich Werbungskosten in den Veranlagungszeitraum des Abflusses „verlagert“. Als Folge sind die steuerlichen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den Folgejahren etwas höher. Bei vermieteten Immobilien macht die Vereinbarung eines Disagio mithin insbesondere Sinn, wenn der Vermieter in Zukunft mit sinkenden Steuersätzen rechnet. Beispiel: Er oder sie steht kurz vor der Pensionierung. Ein weiterer Grund kann in einer erwarteten Gesetzesänderung (z.B. Senkung der Steuersätze) liegen.
Für den Laien können Kredite nur über den Effektivzins bei gleicher Zinsfestschreibung verglichen werden.
Mfg.
Norbert Bayer (Fachberater für Finanzdienstleistungen -IHK-)
www.immofinanzbayer.de
Hallo Tyrol,
Das Disagio oder Damnum ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Auszahlungs- und dem Rückzahlungsbetrag eines Darlehens. I. d. R. hat das Disagio den Charakter eines zusätzlichen Zinses.
Die steuerliche Behandlung richtet sich im Wesentlichen danach, wofür das Darlehen hingegeben und für welche Zwecke die Darlehensmittel verwendet werden.
Bsp.: 100.000,-€ Darlehensbetrag, zur Auszahlung von der Bank kommen aber nur 95.000,- €; d.h. 5.000,- € sind Disagio, wobei die 100.000,- € zurückgezahlt werden müssen.
Ich hoffe hiermit geholfen zu haben.
MfG
J. Wolf
Hallo
das ist merkwürdig, dass der Berater das nicht erklärt hat; denn das ist seine Aufgabe! Bei späterer Rechtsauseinandersetzung wäre das ein wichtiger Punkt „mangelnde Beratung“…nur so als kleinen Tipp, man sollte ein Gesprächsprotokoll anfertigen darüber!
Als Disagio bedeutet, dass ein festgelegter Prozentsatz oder Betrag als Zins bereits von der auszuzahlenden Summe einbehalten, also damit nicht ausgezahlt wird.
Die Schuldzinsbelastung läuft dann aber auf den gesamten Betrag.
Beispiel: Kreditsumme 100.000 Euro, Disagio % 5 = 5.000 Euro
Die Auszahlungssumme beträgt also statt 100.000 nur 95.000 Euro
Der vereinbarte Zinssatz von z. B. 6% wird dann aber nicht von 95.000 berechnet, sondern von der Gesamtsumme!
MfG
Guten Tag Tyrol,
Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:
Disagio ist der Differenzbetrag zwischen Darlehenssumme und Auszahlungssumme.
Ein Disagio von 5% bedeutet beispielsweise, dass von einem Kredit nur 95% ausgezahlt werden, aber 100% zurückgezahlt werden müssen. Die rechtliche Einordnung des Disagio bestimmt sich primär nach der Auslegung des zugrundeliegenden Darlehensvertrags. Es kann ein laufzeitabhängiger Ausgleich für niedrige Nominalzinsen und/oder der Aufwand für die Kapitalbeschaffung sein. Für Selbstnutzer lohnt sich ein Disagio in der Regel nicht, da es keine steuerlichen Wirkungen entfalten kann.
Im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wie es bei Ihnen wohl der Fall ist, wenn keine Selbstnutzung vorliegt, gehört es dann sehr wohl zu den Werbungskosten i.S.d.§ 9 Einkommenssteuergesetz (EStG). Wenn vor Ablauf der Zinsbindungsdauer das Darlehen zurückbezahlt und damit das Disagio noch nicht verbraucht ist, führt die Rückvergütung dieses Disagioteils aber wieder zu einem zu versteuernden Einkommen.
Wo Sie aber unbedingt darauf achthaben müssen ist bei einem Immobilienerwerb der Standort der Immobilie. Man sagt immer es gibt 3 Kriterien für eine Immobilie: 1. die Lage! 2. die Lage! und 3. die Lage! Gute Standorte , sog. 1a Lagen sind zwar teuer, aber bringen i.d.R. auch weit mehr Mieteinnahmen, so dass das Endergebnis oft besser ist als bei billigen Immobilien, da der Standort evtl. schlechter ist und der erzielbare Mietpreis nicht so hoch ist. Das hat aber gravierende Auswirkungen auf die generelle Vermietbarkeit der Immobilie, und auf etwaige Leerstände und damit auch Mietausfallrisiken! Ein guter Standort ist in jedem Falle vorzuziehen! Also wenn Sie flexibel sind, dann sollten Sie nur nach TOP Standorten suchen!! Die Entfernung spielt dabei nur eine untergeordnete Rolle, da bei tOP Immobilien i.d.R. auch professionelle Mietverwaltungen mit angeboten werden, wo Ihnen alle Arbeiten i.v. mit der Vermietung des Objektes zusammenhängt abgenommen werden. Dies ist sicher sehr empfehlenswert!
Sollten Sie noch keine Kaufentscheidung getroffen haben, so würde ich Ihnen hierzu gerne mal eine Offerte einer solchen TOP-Lage-Immobilie kurzfristig unterbreiten wollen, da ich hier an solche TOP Immobilien ran komme, an die nicht jeder kommen kann! Ich kann Ihnen dabei auch noch eine ganz besondere Finanzierungsvariante anbieten gekoppelt mit einer Zusatzinvestition, welche Ihre Finanzierungsaufwand drastisch reduziert und Sie somit eine absolut niedrige Belastung auf Dauer haben! Sollten Sie sich dafür interessieren, melden Sie sich einfach nochmals auf diesem Weg zurück oder geben mir unter meiner nachgenannten email-adresse Ihre Kontaktdaten durch:
Gerne höre ich nochmals abschließend von Ihnen und wünsche Ihnen ansonsten noch alles Gute bei Ihrer Kaufentscheidung.
MFG
M. Müller
Das Disagio ist ein Abschlag von der Darlehenssumme - ein Teil der Zinsen. Z.B. Darlehen 100.000, Disagio 2 % bedeutet, dass nur 98…000 ausbezahlt werden. 2000 Zins sind damit schon bezahlt. Das wird gerne angewendet um die anfängliche Rate schön niedrig zu machen. Bringt steuerlich aber nur etwas, wenn man in den kommenden Jahren weniger verdient als heute. Ansonsten wird einem ausgerechnet, dass man quasi nichts selbst bezahlen muss (ha ha).Grüßle
Hallo,
wofür gibt es Google und Wikipedia:
http://de.wikipedia.org/wiki/Disagio
Hallo,
ein Disagio ist Zinsvorwegabzug.
D.h. die Bank behält einen Teil der Zinsen vom Darlehensbetrag ein. Dafür erhält man einen günstigeren Sollzins. Der Effektivzins ist jedoch gleich dem eines vergleichbaren Darlehens, ohne Disagio.
Hallo Tyrol,
ich weiß zwar nicht wie alt Du bist - aber mit dem i-net kannst Du ja umgehen. Da gibt es so eine Suchmaschine u.a. google, da gibt man solche Fragen ein. Zudem bist Du hier in der Versicherungsabt.
Guggst Du: http://www.google.de/#hl=de&source=hp&biw=1920&bih=9…
Antwort:
Disagio oder Damnum ist der Abschlag von der Auszahlung eines Darlehens, ein Vorwegzins, dafür ist der Zinssatz günstiger. Zum Vergleichen mit einer 100%-Auszahlung eines Darlehens vergleich Sie den Effektivzins beim Disagio-Darlehen und 100%-Auszahlungs-Darlehen.
Den Begriff gibt es auch bei der Ausgabe von Wertpapieren.
Begriffsdefinition ganz genau - lesen Sie nach:
http://de.wikipedia.org/wiki/Disagio
http://de.wikipedia.org/wiki/Agio
Grüsse
Bracco
Lieber Tyrol,
bevor du wer-weiss-was-Experten befrägst, solltest du zuerst mal in Wikipedia nachschauen.Gruss ernst
Hallo, entschuldigen Sie die späte Antwort! Disagio ist ein Abschlag auf eine Kreditsumme. Das heisst, der Kreditbetrag wird z.B. auf TEU 100 vereinbart, mit 20% Disagio, also TEU 20. Ausbezahlt werden Kreditmittel in Höhe von TEU 80. Disagio kann steuerlich geltend gemacht werden, aber es ist nicht mehr so einfach wie früher. An Ihrer Stelle würde ich ggf einen Steuerberater fragen oder beim Lohnsteuerhilfeverein, falls Sie da Mitglied sind. Alles Gute!
Hallo,
das Disagio ist die Differenz zwischen Auszahlungsbetrag und Rückzahlungsbetrag (Tilgung, keine Zinsen)
Ich hoffe der Unterschied ist nun deutlich
Gruss Existenzgründer Helfer