Guten Tag.
Kann mir Jemand bitte sagen was mache ich in folgender Situation:
Mein Mieter beschwerte sich bei der Hausverwaltung seit einem Jahr über die Schimmelbildung im Wohnzimmer.Da sie keine effiziente Lösung (ganzes Jahr lang!) fanden, minderte er im März die monatliche Miete um 100,- Als ich die Hausverwaltung darauf ansprach, schrieben sie mir, dass sie dem Mieter einen Mahnbrief schicken würden (!?) und verloren kein Wort über den Schimmel.
Dann zahlten sie ein Teil nach. Ich fragte nach dem Rest. Und jetzt teilten sie mir mit, dass der Schimmel aufgrund des Baumangels (thermische Brücke) entstand und dessen Beseitigung mit Kosten verbunden ist. Was bedeutet das für mich? Für die Fassade bin ich doch nicht veranwortlich?
Darf ich vor Gericht gehen oder habe ich keine Chance gegen die Hausverwaltung? Danke im Voraus für Ihre Ratschläge!
Gruß
Hallo!
Die Frage ist schon etwas erschütternd, lässt sie doch vermuten, dass Du bisher nicht wusstest, was es mit Wohnungseigentum auf sich hat. Als Wohnungseigentümer gehörst Du zur Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die vom Fundament über die Fassade bis zum Dach für alles zuständig ist und für alles zahlen muss. Zu Schimmelbildung führende Wärmebrücken in der Fassade müssen auf Kosten der WEG beseitigt werden. Für solche Fälle bildet die WEG eine Instandhaltungsrücklage (im von Dir bezahlten Wohngeld enthalten). Falls die Rücklage nicht reicht, werden die Instandsetzungskosten per Umlage auf alle Eigentümer umgelegt. Daran haben sich auch nicht vom Schimmel betroffene Mitglieder der WEG zu beteiligen. Keiner wird begeistert sein, manche werden sich womöglich uneinsichtig zeigen und nicht zahlen. Die Rechnungen müssen aber bezahlt werden. Deshalb müssen die anderen Wohnungseigentümer auch noch den Anteil der zahlungsunwilligen Zeitgenossen tragen, können sich das Geld aber nötigenfalls per Klage holen.
Was willst Du vor Gericht und warum willst Du gegen die Hausverwaltung vorgehen? Es geht um einen Fassadenschaden und soweit mir bisher bekannt geworden ist, stieg noch kein Richter auf ein Baugerüst, um Fassadenschäden an anderer Leute Häuser zu beseitigen. Die WEG braucht einen Architekten/Bauingenieur, der die Art des Schadens feststellt, die Methode wirtschaftlich sinnvoller Instandsetzung festlegt, um sodann die fälligen Maßnahmen auszuschreiben.
Im verbreitet üblichen Normalfall werden Mietern bei Schimmelbildung irgendwelche Zettel mit Lüftungsempfehlungen in die Hand gedrückt. Bei schlecht informierten Mietern funktioniert das Spiel. Besser informierte Mieter lassen das Schadensbild begutachten, was in vielen Fällen mit wenig Aufwand möglich ist, z. B. durch einfache Temperaturmessung der Raumtemperatur und der Oberflächentemperatur der betroffenen Wand. Die Temperaturdifferenz lässt erkennen, ob es auf der Wand ein Mikroklima gibt, das zur Schimmelbildung führen muss. Eine derart sachgerecht durchgeführte Begutachtung ist gerichtsfest. Die Maßnahme zahlt der zuvor bockbeinige und uneinsichtige Vermieter, hat die Einbußen durch Mietminderung zu tragen und natürlich für Abhilfe zu sorgen. Das kann er auch, sollte er jedenfalls können, denn kaum irgendwo werden derzeit höhere Renditen als in der Wohnraumvermietung erzielt, sofern es sich um keine von Entvölkerung betroffene Region handelt.
Gruß
Wolfgang
Hallo,
Kommt jetzt sehr drauf an.
Für den Baumangel ist an und für sich der entsprechende Planer oder die Ausführende Firma haftbar. Da müsste man wissen, wann dieser Schaden eingebaut wurde, je nach dem geht es noch auf Gewährleistung.
Die Verwaltung hat sich der Unterlassung schuldig gemacht. 12 Monate sind etwas lang, sie hätte da schneller tätig werden und auch die WEG informieren müssen.
Wie auch schon geschrieben wurde, ist die WEG grundsätzlich für die Beseitigung des Schadens zuständig.
Und eigentlich du bist dem Mieter gegenüber haftbar. Allerdings scheinst du einiges an die Verwaltung abgegeben zu haben, da stellt sich die Frage nach der Haftung der Verwaltung.
Alles in Allem nicht so ganz einfach zu entwirren, besonders wenn die meisten Angaben fehlen.
MfG Peter(TOO)
Hallo Jungs!
Danke für eure kompetenten Erklärungen. Ich kann auch detaillierter schreiben, Hauptsache ihr habt Zeit und Lust das zu lesen. Ich wurde überhaupt nicht informiert über den Schaden. Hier läuft alles über die Hausverwaltung. Ich darf z. B. ohne deren Zustimmung die Whg nicht verkaufen oder einen Mieter suchen. …
Hier ist ihre erste Antwort (im April 2016)auf meine Frage wegen der Miete:
„die Miete und Nebenkosten des Herrn …, Mieter der Einheit Nr. … wurde dem Mietkonto zurückbelastet.Wir werden Herrn … entsprechend mahnen und die Miete nach Eingang entsprechend ausschütten.
Wir wünschen Ihnen eine schöne Woche.“
Danach kam diese Antwort (ein Monat später):
"Bei der Prüfung des Mietkontos haben wir gesehen, dass ihr Mieter die Miete mindert.
Wir haben mit unserer Instandhaltungsabteilung gesprochen und möchten Sie
kurz über die Gründe für die Mietminderung sowie den Sachstand
informieren.In der Wohnung besteht seit längerer Zeit ein Mangel aufgrund von
Schimmelbildungen im Bereich des Wohnzimmers. Mehrfach wurde der
Schimmel fachgerecht beseitigt und trat nach gewissem Zeitabstand erneut auf.Ein Fehlverhalten des Bewohners bzgl. eines falschen Heiz-
Lüftungsverhaltens konnte bisher ausgeschlossen werden. Nach
langwieriger Ursachenermittlung konnte durch eine Thermographiemessung eine so genannte thermische Brücke erkannt werden.Da dies die derzeit einzig erkennbare Ursache für die benannte und sichtbare Schimmelbildung zu sein scheint (defekte Rohrleitungen wurden
durch Leckortung ausgeschlossen),
soll diese thermische Brücke durch eine Fachfirma beseitigt werden.
Diese Maßnahme wird mit dem entsprechenden Aufwand und Kosten verbunden sein
und wird einen Mangel beseitigen, der bei der ursprünglichen Ausführung
der verbauten Wärmedämmung
gemacht wurde.Ein Auftrag diesbezüglich wurde im Zusammenhang mit dem beschlossenen
Fassadenneuanstrich ausgelöst, um mögliche Synergieeffekte und dadurch
Kostenminderungen, für die Gemeinschaft
zu nutzen.Wir sind derzeit der Ansicht, die auch seitens der ausführenden Fachfirma
so eingeschätzt wird, dass die Ausführung einer nachträglichen Dämmung
des Bereiches (aussen) den Mangel beseitigen wird.Da dieser Mangel im direkten Wohn- sowie Lebensbereich der Wohnung auftritt, ist eine Minderung der Mietzahlungen durchaus gerechtfertigt. "
Wir hatten ca. 3 Monate vor diesem Briefwechsel eine Versammlung und es wurde beschlossen die Fassade im August/September 2016 zu reinigen und streichen ( mit Silikon für Abdichtung). Es wurde nicht gesagt, dass meine Wohnung Schaden hat. Ich kann mich auch auf der Arbeit bemühen aber wenn ich keine Ergebnisse liefere, werde ich gefeuert. Warum dürfen diese „Spezialisten“ sich bemühen und nichts zu Stande bringen? Und warum muss ich für fremdes Versagen büssen?
Was mache ich jetzt? Ihr findet, dass das Gericht nichts bringt aber auf das fehlende Geld kann ich nicht verzichten, da ich an die Bank die Raten zahlen muss.
Was empfehlt ihr mir? Vielen vielen Dank im Voraus.
Schöne Grüße
Ralf
hi,
definiere in diesem Fall doch mal ‚nichts‘
Die Spezialisten haben ausgeschlossen, das rohe ein Leck haben.
Sie haben den Mangel gefunden.
Sie haben einen Plan erstellt, wie dieser Mangel kostengünstig in Verbindung mit dem Anstrich zu beheben ist.
Sie haben den Schimmel wohl schon mehrfach beseitigt und mit dem Mieter erörtert, ob der Schimmel durch falsches Lüften entstanden ist.
War der Schaden incl. Ursache denn da schon bekannt oder lief noch die Ursachenforschung?
Du hast ja dafür die Hausverwaltung, damit du dich eben nicht wegen jedem Mist kümmern musst.
Wann wurde die Fassade denn gedämmt? Kläre doch erstmal ab, seit wann genau sich da Schimmel bildet und wie schnell er wieder auftritt. Vielleicht direkt mit deinem Mieter. Eventuell kommt ja etwas zu Tage was man durchaus hätte eher bemerken können.
Es ist durchaus denkbar, das der Schimmel nur alle 2 Jahre im Winter erscheint. Ich wüsste ernsthaft nicht, was du erwartest wie da die Ursache gefunden werden soll ohne mit Kanonen und deinem Geld auf Spatzen zu schießen.
das wäre ja ein Planungsfehler, wenn die Dämmung nicht Fehlerhaft, sondern gar nicht vorhanden ist.
Etwas zu wirr und zu wenig Detailreich für ein Forum.
grüße
lipi
grüße
lipi
Hallo,
das mit der
ist so ein alter Hut, man kann es gar nicht mehr hören.
Wenn du hier oben unter „Suchen“: Schimmel im Wohnzimmer
eingibst und die RETURN-Taste drückst, bekommst du 13.540 Antworten.
Hallo!
Damit würdest Du Geld für Anwalt, Gerichtskosten und vorhersehbar Gutachter einsetzen müssen. Dies zudem in einer Situation, in der die Schadensbeseitigung zu Lasten der WEG (also auch zu Deinen Lasten) bereits vorgesehen ist. Was denn noch mehr? Niemand kann Dich hindern, vor Gericht zu gehen. Aber das dafür eingesetzte Geld ist vorhersehbar einfach nur weg.
Vor dem Kauf der Wohnung hast Du das Gebäude sicherlich von einem Architekten vom Keller bis zum Dach auf Schwachstellen untersuchen lassen, hast außerdem alle Versammlungsprotokolle studiert, ob von Schäden die Rede war … ok, ist nur eine rhetorische Spitze. Außerdem - etwa auch eine rhetorische Spitze? - ist die Finanzierung nicht auf Kante genäht, so dass Dich Mietausfälle und Mietminderungen nicht in Bedrängnis bringen. Schließlich ist damit jederzeit zu rechnen.
Die Einbußen durch Mietminderung wirst Du tragen müssen. Nun wird ja absehbar der Schaden behoben und alles ist gut. Sofern die Rücklagen der WEG reichen und nicht zeitnah weitere größere Instandsetzungen (z. B. Dach, Heizung) fällig werden oder die Stadt die Straße verändern/erneuern möchte (auch dafür wird die WEG zur Kasse gebeten).
Wenn Du in finanzielle Not gerätst, nur weil die Miete gemindert wird oder auch mal ganz ausfällt, ist Deine Finanzierung nicht tragfähig. Die Finanzierung ist jedenfalls nicht tragfähig, wenn schon eine Minderung von monatlich 100 € zur Bedrängnis führt. Dann solltest Du die Wohnung alsbald verkaufen, bevor eine Situation eintritt, in der Du unter Zeitdruck verkaufen musst.
Gruß
Wolfgang
Hallo zusammen.
Dankeschön an alle, die mir netterweise antworteten!
Ich ziehe jetzt das Resümee :
- Ich lasse es mit dem gerichtlichen Mahnbescheid vom Gericht, weil es noch mehr Geldverlust ist.
- Ich informiere die Hausverwaltung, dass der Schaden von WEG anteilig bezahlt werden muss und nicht nur von mir. Richtig? Und wenn sie das ablehnen?
Übrigens: Bei der Besichtigung vor 1,5 Jahren beteuerte der Mieter, dass die Whg io sei. Er wohnt da seit 5 Jahren und so hatte ich keine Bedenken diesbezüglich. Nur wenige Monate später entstand der Schimmel in so einem Ausmaß!? Wo war denn die sogenannte thermische Brücke 4 Jahre lang?
Nur noch eine Frage an euch: Wenn der Schimmel noch weitere Jahre immer wieder auftaucht, werde ich ständig bezahlen? Gibt es denn keine Richtlinien die so was regeln?
Nochmals vielen Dank !!
Gruß
Ralf
P.S. Das schlimme ist, dass das Ganze nervenraubend ist.