Etwas genauer
Hallo,
das Erbbaurecht - in der Umgangssprache auch Erbpacht genannt - ist ein Recht an einem fremden Grundstück. Es ermöglicht dem Inhaber des Erbbaurechtes, auf dem fremden Grundstück ein eigenes Haus zu bauen oder Wohnungseigentum zu begründen, ohne Eigentum an dem betreffenden Grundstück zu erwerben. Das Erbbaurecht ist ein „grundstücksgleiches“ Recht, d. h., es wird rechtlich wie ein Grundstück behandelt. In steuerlicher Hinsicht gibt es jedoch einige Besonderheiten. Wichtig ist etwa, daß bei eigengenutzten Wohnungen die Zahlungen nicht bei der Eigenheimförderung berücksichtigt werden. Einzelheiten zum rechtlichen Teil des Erbbaurechtes sind in der Erbbaurechtsverordnung geregelt.
Durch das Erbbaurecht kann man ein Grundstück nutzen, ohne den Kaufpreis zahlen zu müssen - allerdings kostet der Erbbauzins jährlich etwa 4-6% des Grundstückswertes. Dieser Zins muß von vornherein für die gesamte Laufzeit festgelegt werden. Das Erbbaurecht bietet auch häufig die einzige Möglichkeit, Grundstücke zu nutzen, die die Eigentümer, wie Kirchen, Stiftungen etc., nicht veräußern wollen.
Der Grundstückseigentümer räumt dem Erbbauberechtigten das Recht ein, auf seinem Grundstück ein Gebäude zu errichten. Dabei bleibt er Eigentümer des Grundstücks, während der Erbbauberechtigte Eigentümer des Gebäudes wird.
Die Dauer des Erbbaurechtes kann man frei vereinbaren, also auch unbefristet einräumen. Meist wird es aber auf 99 oder 66 Jahre festgelegt und kann während dieser Zeit vom Erbbauberechtigten verkauft, verschenkt, eingetauscht oder vererbt werden. Das Erbbaurecht können Sie auch mit Hypotheken oder Grundschulden belasten und damit als Sicherheit etwa für einen Bankkredit einsetzen. Man kann die wirksame Bestellung des Erbbaurechtes nicht von einer Bedingung abhängig machen. Die Befristung des Erbbaurechtes auf Lebenszeit einer der Beteiligten ist unzulässig, wenn sie auf das Ableben des Erbbauberechtigten befristet ist (da das Erbbaurecht in jedem Fall vererblich bleiben muß); zulässig, wenn sie auf Lebenszeit des Grundstückseigentümers abstellt (dies ist aber nicht sinnvoll, da das Recht damit seine Verkehrsfähigkeit einbüßt und nicht mehr beliehen werden kann).
Der Erbbauzins wird in den Erbbaurechtsverträgen in absoluten Zahlen festgelegt, beispielsweise: „Der Erbbauzins beträgt 10.000 DM jährlich.“ Es kann vertraglich eine Änderung des Erbbauzinses, insbesondere eine Erhöhung während der Laufzeit, vereinbart werden. Der Maßstab, nach dem sich eine solche Vereinbarung richten soll, muß bereits im Vertrag festgelegt werden.
Ist aufgrund des Erbbaurechtes ein Wohngebäude errichtet worden, darf der Erbbauzins nur alle drei Jahre erhöht werden.
Der Erbbaurechtsvertrag muß notariell beurkundet werden. Das Erbbaurecht wird in das Grundbuch an erster Rangstelle eingetragen. Für das Erbbaurecht wird ein eigenes Grundbuchblatt angelegt, zusätzlich zum Grundbuchblatt für das Grundstück.
Eine Änderung des Erbbauzinses kann nicht im Grundbuch eingetragen werden. Den Anspruch auf eine solche - etwa den steigenden Lebenshaltungskosten angepaßte - Änderung können Sie aber durch eine Vormerkung im Grundbuch sichern lassen.
Das Erbbaurecht erlischt, wenn die vereinbarte Zeit abgelaufen ist oder der Erbbauberechtigte es mit ausdrücklicher Zustimmung des Grundstückseigentümers aufgibt.
Mit Erlöschen des Erbbaurechtes geht das Eigentum an dem Haus, das aufgrund des Erbbaurechtes auf dem fremden Grundstück errichtet worden ist, automatisch auf den Grundstückseigentümer über. Der Erbbauberechtigte hat dann einen Anspruch auf Entschädigung.
Der Abschluß eines Erbbaurechtsvertrages löst Grunderwerbsteuer aus (§ 2 GrEStG). Sie beträgt 3,5 % der Bemessungsgrundlage. Der Erbbauberechtigte ist auch Schuldner der Grundsteuer für die wirtschaftliche Einheit des belasteten Grundstücks (§ 10 II GrStG). Die Höhe der Grundsteuer richtet sich nach der Höhe des Einheitswertes. Werden für zwei wirtschaftliche Einheiten Einheitswerte festgestellt, werden auch zwei Grundsteuerveranlagungen durchgeführt. Der Erbbauberechtigte ist Steuerschuldner für das Gebäude und das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück.
Die Erbbauzinsen sind vom Grundstückseigentümer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu versteuern. Die Versteuerung erfolgt in der Regel in dem Jahr, in dem die Einnahmen dem Grundstückseigentümer zufließen. Zur Vermeidung von Härten läßt die Finanzverwaltung zu, daß die gezahlten Einmalbeträge und Vorauszahlungen auf die Jahre verteilt werden, auf die sie entfallen. Allerdings darf der Verteilungszeitraum zehn Jahre nicht übersteigen.
Werden aus dem auf dem Erbbaugrundstück errichteten Gebäude Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, sind die Erbbauzinsen jeweils im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzuziehen. Der Erbbauberechtigte kann im Fall der Vermietung für das Gebäude Abschreibungen vornehmen, als ob das Gebäude auf seinem Grundstück stehen würde. Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Bei eigengenutzten Wohnungen können weder die Zahlungen für das Erbbaurecht noch der kapitalisierte Wert des Erbbauzinses im Rahmen der Grundförderung oder Eigenheimzulage steuerlich berücksichtigt werden.