Liebe/-r Experte/-in,
es wurde mir ein Angebot gegeben - vom Bank - ein Wohnung sehr günstig kaufen. Gebäude ist zwar sehr alt - über 100 Jahre- aber relativ gut gepflegt. Angeblich -Notverkauf, da durch Bank verkauft wird.
Hausverwalter habe ich angesprochen, letzte Versammlungsprotokole angeschaut, mit einem Eigentümer gesprochen, selbst mit Mieterin - alles scheint i.O. sein, einige Reparaturen notwendig, aber Rücklage ist ja auch vorhanden.
Habe aber trotzdem Angst 
Frage: was und wie soll und darf ein Käufer prüfen?
Wo kann ich fest stellen dass das Haus z.B. nicht bald abgerissen wird oder grundliche Reparaturen / Sanierung bevorsteht,
ob Schulden bzw. Staatliche Aufforderungen sind aktuell, dass ich übernehmen soll, ob Mitvertrag, dass vor 30 Jahren geschlossen wurde stellt mir ein Problem dar, Darf ich dem Verwalter vertrauen oder lieber schriftliche Bestätigung holen und zum Notar bringen?
Sonstige Hacken? usw. usw.
Für alle Tipps bedanke micht herzlich im Voraus
Die rechtliche, technische und kaufmännische Ankaufsbewertung dauert und kostet.
Zu prüfen: u.A Baurecht, Grundbuch, Finanzierungsstatus, Objektprüfung, Vertragsprüfung etc.
Korrekt durchgeführt: Dauer, wenn die Unterlagen vorliegen, ca. 10 Tage.
Unbedingt zu empfehlen. Ich kann hier helfen, würde auch eine weitere Bank einschalten.
Grüße
Guten Tag Herr Torg,
Wichtige Punkte VOR einen Kauf sind die Einsichtnahme in die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten 3 Jahre. So können Sie die Entwicklung der Immobilie und der Hausgemeinschaft nachverfolgen.
Lassen Sie sich den aktuellen Wirtschaftsplan zeigen. Hierin sind z.B. Renovierungs- oder Reparaturarbeiten aufgelistet, die in nächster Zeit durchgeführt werden.
Um den Allgemeinzustand der Immobilie zu beurteilen, sollten Sie einen Sachverständigen mit einer Sichtprüfung beauftragen. Dies dürfte nicht mehr als 300 Euro kosten und ist immer eine sinnvolle Investition.
Die Immobilie sollte nicht zu klein sein. Wenn das Haus z.B. nur aus 3 Wohneinheiten besteht, kann es sein, dass sich 2 Eigentümer zusammentun und Sie in vielen Dingen überstimmen.
Das mit dem Mietvertrag könnte ein Problem werden. Sie können zwar als neuer Eigentümer eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, sollten aber immer davon ausgehen, dass ein langjähriger Mieter alles tut um in der Wohnung bleiben zu können.
Wenn Sie keine alternative Wohnmöglichkeit haben, ist eine solche Kündigung rechtswirksam. Wenn es der Mieter jedoch darauf anlegt, kann er seinen Auszug über lange Zeit hinauszögern (z.B. ein Attest vom Arzt, er sei im Moment transportunfähig etc.).
Versuchen Sie das Problem auf den Eigentümer zu übertragen (dieser kann z.B. einen Aufhebungsvertrag schließen) und vereinbaren Sie im Kaufvertrag eine geräumt Wohnung zu einem festen Zeitpunkt.
Sollte das nicht möglich sein oder merken Sie in einem persönlichen Gespräch mit dem aktuellen Mieter, dass dieser keinerlei Interesse an einem Auszug hat, sollten Sie sich vielleicht doch besser nach einer alternativen Wohnung umschauen.
Herzliche Grüße aus Fulda
ATRIUM Immobilien IVD
Guido Karl Prinzhorn
P.S.: Ein Verkauf durch eine Bank ist kein Garant für eine sichere Immobilie. Die meisten Schrottimmobilien wurden in den vergangenen Jahren durch Banken und Bausparkassen verkauft!
Hallo,
also zunächst, in diesem Bereich bin ich nicht tätig. Ein paar Tipps habe ich aber doch.
- Ein möglicher Käufer darf natürlich alles prüfen. Allerdings kommt man im Regelfall nicht an alle Unterlagen ran. Basis sind Grundbuch, Altlastenkataster, Baulastenverzeichnis. Bei ETWs natürlich Teilungserklärung, Gemeinschafsordnung, Protokolle der Versammlungen samt Beschlüssen, Stand des Rücklagenkontos.
- Wenn man einen Mieter einkauft, ist das nie ganz einfach, man kennt ihn ja nicht. Der Mietvertrag regelt das Verhältnis. Wenn er schon so alt ist, entspricht er natürlich in keinster Weise den heutigen Verhältnissen. Vielleicht lässt er sich mal umstellen, spätestens natürlich bei Mieterwechsel.
- Prüfen auf bauliche Mängel
Dann sollte es schon klappen. Wichtig noch, Luft in der Finanzierung lassen für Leerstandszeiten oder wenn der Mieter nicht renovieren muss oder Schlimmeres.
Gruß derflatsch
hallo, generell hat der verkäufer der immobilie über alles auskunft zu erteilen und insbesondere auf belastungen, befindet sich das objekt z.b. in einem förmlich festgelegten sanierungsgebiet (wäre auch dem Grundbuch zu entnehmen)oder ist das objekt sonst belastet mit Dienstbarkeiten, Grundschulden oder Hypotheken, bestehen Mietverträge, wenn ja wie sehen die aus, zu erteilen. Sollte darafhin nichts zur verfügung gestellt werden, sollten sie den verkäufer bitten sämtliche unterlagen zur verfgung zu stellen (in kopie)bzw. insbesondere folgende unterlagen zu beschaffen und vorzulegen:
Grundbuchauszug, Bebauungsplan (gibt es bei derzuständigen Gemeinde / Stadt)Ggff die Gemeinde- oder Stadtverwaltung bitten ein schreiben zu reichen aus dem hervorgeht, das die immobilie in einem Sanierungsgebiet liegt oder auch nicht. je nach dem wie es ist!
hinsichtlich der bausubstanz ist es am sichersten einen bausachverstängien hinzuzuziehen (eventeull Kostenbeteiligung an den gutachterkosten mit dem verkäufer aushandeln). fragen können sie auch nach den letzten arbeiten am objekt (für die gemeinaftseinrichtungen z.b. ergibt es sich aus den beschlüssen der eigentümerversammlungen und den ausgeführten sowie abgerechneten arbeiten. um sämtliche bauunterlagen bitten!! ist das gebäude mit allen an- und umbauten genehmigt. Bei einem so alten Mietvertrag sind die Mieterträge erfahrungsgemäß recht niedrig im verhältnis zur neuvermietung. handelt es sich noch um die urpsrünglichen mieter? oder gab es hier bereits eine erbnachfolge, die den Mietvertrag also übernommen hat? beim kauf mit einhergehender kündigung wegen eigenbedarfs ist es auch wichtig zu wissen wo sich das objekt befindet. teilweise besteht eine lange sperrfrist. am besten ist es jedoch den kauf erst dann vorzunehmen, wenn die mieteinheit leer ist, also ohne bestehenden mietvertrag. anderen falls sind die belastungen für sie als käufer im zweifel wertmindert, sodass der kaufpreis deutlich niedriger sein müßte als für ein vergleichbares objekt ohne vorgenannte hindernisse. zudem ist beim erwerb einer vermieteten einheit zu berücksichtigen, dass sie auch einige verpflichtungen als vermieter gegenüber dem mieter zu tragen haben. ich hoffe ein wenig geholfen zu haben und helfe ihnen später, dass heisst bei genauerer kenntnis des vorganges gern weiter. LG
Hallo,
grundsätzlich solltest Du bei einem so laten Gebäude einen Sachverständigen bitten, ein kurzes Gutachten zu ertstellen. Falls Dir das zu teuer ist oder keine Zeit da ist, solltetst Du in immobilienscout24.de suchen, ob es vergleichbare Objekte gibt und was die ksoten. So kriegst Du ein Gefühl für den „richtigen“ Preis. Der Mietvertrag kann von Dir als Eigentümer nur unter bestimmten, wenigen Gründen gekündigt werden (eher nicht. Ausnahme:Eigenbedarf, dauert aber). Allerdings, wenn der Mieter schon so lange drin ist, ist er wohl auch alt. Dach und Keller sollten trocken sein. Schimmel darf nicht da sein. Geh eher davon aus, dass irgendwann eine vollständige Renovierung nötig wird. Die KOsten belaufen sich dann auf ca. 700€ pro m2 Wohnfläche. Ob sich das dann noch rechnet, kann ich ohne weitere Zahlen nicht sagen.
Gruß
Stephan