Was tun bei Insolvenz des Vermieters?

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Hallo,

seit dem 13.5. läuft mein Mietvertrag. Zwischen mir und dem eigentlichen Eigentümer/Vermieter steht eine Hausverwaltung. Von dieser habe ich gestern einen Brief bekommen, dass über das Vermögen des Eigentümers ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde.

Wie sollte man da jetzt am besten vorgehen? Es wurde ein Insolvenzverwalter eingesetzt, an den jetzt die Miete zu zahlen ist. Gibt es besondere Punkte, die man beachten sollte?

Problem ist: die Elektrik in meiner Wohnung muss erneuert werden, da sie so nicht tragbar ist. Aber wenn der Vermieter insolvent ist, welche Chancen habe ich da, dass das überhaupt noch gemacht wird?

Ein Kündigungsrecht aufgrund der Insolvenz des Vermieters hat man wohl nicht, wie ich gelesen habe. Aber kann man das trotzdem irgendwie versuchen? Seit ca. vier Wochen kann ich die Wohnung weder nutzen noch renovieren wegen der defekten Elektrik.

Viele Grüße, Robert

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Hallo,

seit dem 13.5. läuft mein Mietvertrag. Zwischen mir und dem
eigentlichen Eigentümer/Vermieter steht eine Hausverwaltung.
Von dieser habe ich gestern einen Brief bekommen, dass über
das Vermögen des Eigentümers ein Insolvenzverfahren eröffnet
wurde.

Die Hausverwaltung mag schreiben was sie will. Ihre Schreiben sind nicht rechtsverbindlich in diesem Fall. Wird Insolvenz beantragt und ist ein Insolvenzverwalter bestellt, wird Dich der Insolvenzverwalter schriftlich auffordern nur an ihn zu zahlen, wenn er Forderungen hat.

Ist eigentlich gerichtliche über die Wohnung eien Zwangsverwaltung ausgesprochen worne ? Eine Insolvenz hat nicht automatisch etwas mit einer Zwangsverwaltung zu tun.

Wenn Du nun einen Schaden vermeiden willst, sperre Deinen Dauerauftrag über die Höhe der Kaltmiete. Die Nebenkosten werden an die Hausverwaltung überwiesen. Die Kaltmiete übergibst Du der Hinterlegunsgstelle des für Dich zuständigen Amtsgerichtes mit der Erklärung, dass Du keine Rückerstattung verlangst. Mit der Zahlung bei der Hinterlegungsstelle ist die Miete gesetzlich anerkannt bezahlt. Kommt der Insolvenzverwalter auf Dich zu, verlangt er die Miete von Dir, ist sie künftig an ihn zu zahlen. Soweit Gelder dann auf dem AG sind, weise den Insolvenzverhalter hin, dass er dort die fälligen Beträge abrufen kann.

Wie sollte man da jetzt am besten vorgehen? Es wurde ein
Insolvenzverwalter eingesetzt, an den jetzt die Miete zu
zahlen ist. Gibt es besondere Punkte, die man beachten sollte?

Nochmals. Dir kann ausser Deinem Vermieter oder einen Zwangsverwalter ( also nur durch Pfändung der Mieten oder durch Erklärung des damit beauftragten Juristen nur an ihn die Miete zu zahlen) die hausverwaltung nicht vorschrieben, an wen die Miete zu zahlen ist.

Problem ist: die Elektrik in meiner Wohnung muss erneuert
werden, da sie so nicht tragbar ist. Aber wenn der Vermieter
insolvent ist, welche Chancen habe ich da, dass das überhaupt
noch gemacht wird?

keine Chance. Mängelanzeige, sobald der Zwangsverwalter bekannt ist, an diesen mit der Aufforderung, die Mängel zu beseitigen. Wenn Du Glück hast, findest Du einen Zwangsverwalter der mit den Gläubigern alles versucht um die Immobilie so teuer als möglich abstossen zu können und dabie investiert.

Ein Kündigungsrecht aufgrund der Insolvenz des Vermieters hat
man wohl nicht, wie ich gelesen habe. Aber kann man das
trotzdem irgendwie versuchen? Seit ca. vier Wochen kann ich
die Wohnung weder nutzen noch renovieren wegen der defekten
Elektrik.

Wer hat den Mietvertrag mit Dir abgeschlossen ? War die Hausverwaltung in den Abschluss eingebunden ? Dann wäre zu klären, wann der Vermieter den Insolvenzantrag gestellt hat oder wann im Rahmen einer Zwangsanordnung und auf Grund welches Beschlusses der Vorgang anhängig gewesen ist. Möglicherweise solltest Du, wenn die Hausverwaltung in den Abschluss des Mietvertrages eingebunden gewesen ist, die Haftung der Hausverwaltungklären. Sie hat Dich möglicherweise durch Verschweigen arglistig getäuscht.

Wenn ich Dich richtig verstehe, hats Du ab 15.5. gemietet, kannst aber bis heute die Wohnung nicht nutzen. Wo wohnst Du jetzt ? War Dir der Zustand der Wohnung (Elektrik) bei Anmietung bekannt ? Wenn nicht und es handelt sich um ein offenkundig sehr altes Haus, weshalb hast Du nicht nachgefragt, ob alle elektrischen Leitungen und sonstigen Leitungen funktionieren ?

Würdest Du, nach eingehender Beratung mir Dir selbst, erkennen wollen, dass der Zustand des Hauses und der Wohnung bei einigermassen - wie Juristen sagen - gesunden Menschenverstand - genug Anlass gegeben hätte, nachzufragen, ob alle Einrichtungen funktionieren ? Und hast Du trotzdem nicht gefagt.

Dann hilft nur die Kündigung noch am heutigen Tage mit drei Monaten Frist.

Im Falle der arglistige Täuschung durhc die Hausverwaltung/ Vermieter muss von Dir diese nachgewiesen werden.

Gruss Günter

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Hallo Robert,

zunächst Ruhe bewahren, es dauert ein paar Wochen, bis die Sache ins Rollen kommt. Auf keinen Fall mehr Miete an den Vermieter bezahlen, an die Verwaltung nur, wenn diese nachweisen kann, vom Insolvenzverwalter zum Empfang ermächtigt zu sein, sonst nur direkt an den Insolvenzverwalter. Hinterlegung beim AG kannst du dir sparen, ist ggf. hier nicht einmal zulässig. Kann die Verwaltung die Ermächtigung nicht nachweisen und meldet sich der Insolvenzverwalter nicht, schickst du ihm einfach einen freundlichen Brief (ESchr, RSchein), dass du Zahlung anbietest. Dabei dann auch gleich auf die Elektrik zu sprechen kommen und Frist zur Mängelbeseitigung setzen und Miete mindern. Zudem darauf hinweisen, dass nach Fristablauf Selbstbeauftragung erfolgt und Kosten dann von der Miete abgezogen werden. Dies tatsächlich dann aber nur in Rücksprache mit einem Anwalt oder dem Mieterverein nach Stand der Angelegenheit in diesem Zeitpunkt machen.

Gruß vom Wiz

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Hallo Robert,

zunächst Ruhe bewahren, es dauert ein paar Wochen, bis die
Sache ins Rollen kommt. Auf keinen Fall mehr Miete an den
Vermieter bezahlen,

Genau deshalb rate ich zur Hinterlegung, wenn nicht geklärt ist, wer künftig Empfänger der Miete ist. Es wäre nämlich - was Dir in Deinem Beruf bekannt ist - durchaus möglich, dass der Vermieter zwar eine Insolvenz angemeldet hat, aber derzeit kein Beschluss vorliegt und daher der Vermieter noch Anspruch auf die Miete hat. Oder - was zu vermuten ist - dessen Bank. Ausserdem erhebt sich die Frage, ob und in welchem Rahmen lt. der Hausverwaltung eine Insolvenz vorliegt und ob es sich nicht möglicherweise um eine Zwangsverwaltung handelt.

an die Verwaltung nur, wenn diese

nachweisen kann, vom Insolvenzverwalter zum Empfang ermächtigt
zu sein, sonst nur direkt an den Insolvenzverwalter.
Hinterlegung beim AG kannst du dir sparen, ist ggf. hier nicht
einmal zulässig.

Und weshalb nicht ? Liegt vom Vermieter (dessen Zwangsverwalter und/ oder Insolvenzverwalter) keine Erklärung vor, dass nur an diesen zu zahlen ist, hat die Hausverwaltung sowieso keinen Anspruch. Wenn aber die Hausverwaltung Ansprüche für Dritte erheben darf, hat sie diese Ansprüche nachzuweisen. Dies ist im vorliegenden Fall offenbar nicht geschehen. Es hat eher den Anschein, dass eine unseriöse Hausverwaltung versucht mit dieser Erklärung die Miete und die Nebenkosten zu erhalten ( wobei ihr dies nichts in Bezug mit der nutzen wird) um von sich möglichen Schaden abzuwenden.

Tatsache ist, dass der Mieter zum 3.7. die Miete zu zahlen hat.
Liegt ihm keinerlei Hinweis auf eine vom Gerichtsvollzieher vorgelegte Pfändung der Miete vor und kein Beweis, dass an einen Insolvenzverwalter zu zahlen ist und zahlt der Mieter wegen der Unklarheit nicht, macht er sich gegenüber dem derzeitigen Vermieter haftbar. Dieser kann die Miete - mit Kostennote - über einen Anwalt einfordern.

Kann die Verwaltung die Ermächtigung nicht

nachweisen und meldet sich der Insolvenzverwalter nicht,
schickst du ihm einfach einen freundlichen Brief (ESchr,
RSchein), dass du Zahlung anbietest.

Und wer übernimmt die Haftung, wenn durch ein solches Vorgehen des Mieters dem Vermieter ein zusätzlicher Schaden entsteht ? Solange der Mieter keine Kenntnisse - amtliche und anwaltliche - hat, ist er gegenüber dem Vermieter zahlungspflichtig. Der Mieter muss sich nicht mit dem Insolvenzverwalter in Verbindung setzen. Und - er soll dies auch nicht tun. Der Mieter hat auch keine Zahlung anzubieten, die er nach der Rechtslage noch einem anderen schuldet.

Dabei dann auch gleich

auf die Elektrik zu sprechen kommen und Frist zur
Mängelbeseitigung setzen und Miete mindern.

Da der User meine Frage auf das Zustandekommen des Mietvertrages noch nicht beantwortet hat, kann ich die Frage der Mietminderung nach sorgfältiger Prüfung bislang nicht beurteilen.

Zudem darauf

hinweisen, dass nach Fristablauf Selbstbeauftragung erfolgt
und Kosten dann von der Miete abgezogen werden. Dies
tatsächlich dann aber nur in Rücksprache mit einem Anwalt oder
dem Mieterverein nach Stand der Angelegenheit in diesem
Zeitpunkt machen.

Gruss Günter

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Ist eigentlich gerichtliche über die Wohnung eien
Zwangsverwaltung ausgesprochen worne ? Eine Insolvenz hat
nicht automatisch etwas mit einer Zwangsverwaltung zu tun.

Ja, also vom Amtsgericht wurde ein Beschluss verabschiedet, in dem ein Rechtsanwalt als vorläufiger Insolvenzverwalter eingesetzt wird. Dieser hat ein Rundschreiben verfasst, dass sämtiche Mietzahlungen nur noch an ihn zu entrichten sind, nicht mehr an den Eigentümer/Vermieter.

Wer hat den Mietvertrag mit Dir abgeschlossen ? War die
Hausverwaltung in den Abschluss eingebunden ? Dann wäre zu
klären, wann der Vermieter den Insolvenzantrag gestellt hat

Im Mietvertrag heisst es:

Mietvertrag zwischen vertreten durch und . Unter dem Mietvertrag ist ein Stempel der Hausverwaltung. Das Datum der Antragstellung versuche ich gerade in Erfahrung zu bringen. Ich habe die Anwaltskanzlei gefragt, ob sie mir darüber Auskunft geben können.

Jedenfalls will ich jetzt irgendwie versuchen, aus diesem Mietvertrag wieder herauszukommen.

Viele Grüße, Robert

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Ist eigentlich gerichtliche über die Wohnung eien
Zwangsverwaltung ausgesprochen worne ? Eine Insolvenz hat
nicht automatisch etwas mit einer Zwangsverwaltung zu tun.

Ja, also vom Amtsgericht wurde ein Beschluss verabschiedet, in
dem ein Rechtsanwalt als vorläufiger Insolvenzverwalter
eingesetzt wird. Dieser hat ein Rundschreiben verfasst, dass
sämtiche Mietzahlungen nur noch an ihn zu entrichten sind,
nicht mehr an den Eigentümer/Vermieter.

Wer hat den Mietvertrag mit Dir abgeschlossen ? War die
Hausverwaltung in den Abschluss eingebunden ? Dann wäre zu
klären, wann der Vermieter den Insolvenzantrag gestellt hat

Im Mietvertrag heisst es:

Mietvertrag zwischen vertreten durch
und . Unter dem
Mietvertrag ist ein Stempel der Hausverwaltung. Das Datum der
Antragstellung versuche ich gerade in Erfahrung zu bringen.
Ich habe die Anwaltskanzlei gefragt, ob sie mir darüber
Auskunft geben können.

Jedenfalls will ich jetzt irgendwie versuchen, aus diesem
Mietvertrag wieder herauszukommen.

Du musst auf jeden Fall vorsorglich zum 30.09.2003 kündigen. Die Kündigung muss spätestens am 03.07.2003 bei dem zuständigen Anwalt, der das Insolvenzverfahren führt, eingehen. Kopie gleichzeitig an die Hausverwaltung.

Eine Frage ist trotzdem nicht geklärt. Der Zustand der Wohnung. Wusstest Du, dass die Elektrik nicht funktioniert oder konntest Du bei Besichtigung dieses offenbar alten Hauses zumindest erkennen, dass es Probleme geben kann ? Hinzu kommt auch, ob Du bei erkennbaren Mängel nachgefragt hast oder Dir die Hausverwaltung etwas zugesgat hat, obwohl sie wusste, dass sie Versprechen nicht einhalten kann, weil der Vermieter finanziell am Ende ist.

Gruss Günter

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Hallo Günter,

nach dem letzten Posting von Robert ist ja alles klar. Zahlung, wie vermutet, direkt an den Insolvenzverwalter. Alles andere ist übrigens höchst riskant, denn eine solche Zahlung ist nicht befreiend! Und das Problem fängt da an, wo z.B. das Bankkonto, auf welches die Miete eingeht, überzogen ist, oder wo die Hausverwaltung noch Forderungen gegen den Vermieter hat und man sich dann weigert die Knete wieder herauszugeben. Da sind schon viele Leute übel mit reingefallen, weil eine solche Zahlung als an Erfüllung statt teilweise sogar bei Gericht durchgeht, mal abgesehen davon, dass man selbst dann die Rückforderung betreiben müsste und nicht der Insolvenzverwalter. Und da ich dann nicht befreiend auf meine Schuld geleistet hat, ist die Knete einerseits (zumindest zeitweise) weg und andererseits schulde ich meinem eigentlichen Gläubiger noch ein weiteres Mal.

Nur kurz zum Vorschlag mit der Hinterlegung: Klappt vermutlich deshalb nicht, weil diese an sich nur im Rahmen eines anhängigen Gerichtsverfahrens grundsätzlich zulässig ist. Hatte da neulich so richtig Terz mit dem AG Berlin Neuköln, wo ich parallel zu einem sogar laufenden Verfahren um einstweiligen Rechtsschutz eine außergerichtliche Einigung suchte und eben Geld hinterlegen wollte. Nicht mal in dem Fall wollte man es dort haben.

Gruß vom Wiz

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Hallo Günter,

Eine Frage ist trotzdem nicht geklärt. Der Zustand der
Wohnung. Wusstest Du, dass die Elektrik nicht funktioniert
oder konntest Du bei Besichtigung dieses offenbar alten Hauses
zumindest erkennen, dass es Probleme geben kann ?

Ich konnte erkennen, dass die Kabel größtenteils über dem Putz verlegt worden sind. Aber das lässt noch nicht auf die Qualität der Anlage schliessen. Dass Leitungen notdürftig mit Lüsterklemmen in der Wand zusammengeknüppert und einfach quer in der Wand verlegt wurden, das konnte ich nicht erkennen. Selbst bei der Besichtigung kann man ja nicht in die Wände schauen :wink: Und dass die Steckdosen z.T. falsch miteinander verbunden sind, die Verteilerdosen ebenso, das kann ich nicht erkennen, da ich mich dazu nicht genug mit Elektrik auskenne. Das konnte nur ein Fachmann sehen. Hingewiesen wurde ich auf den Zustand zu keinem Zeitpunkt.

Viele Grüße, Robert

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Hallo Robert,

Eine Frage ist trotzdem nicht geklärt. Der Zustand der
Wohnung. Wusstest Du, dass die Elektrik nicht funktioniert
oder konntest Du bei Besichtigung dieses offenbar alten Hauses
zumindest erkennen, dass es Probleme geben kann ?

Ich konnte erkennen, dass die Kabel größtenteils über dem Putz
verlegt worden sind. Aber das lässt noch nicht auf die
Qualität der Anlage schliessen. Dass Leitungen notdürftig mit
Lüsterklemmen in der Wand zusammengeknüppert und einfach quer
in der Wand verlegt wurden, das konnte ich nicht erkennen.
Selbst bei der Besichtigung kann man ja nicht in die Wände
schauen :wink: Und dass die Steckdosen z.T. falsch miteinander
verbunden sind, die Verteilerdosen ebenso, das kann ich nicht
erkennen, da ich mich dazu nicht genug mit Elektrik auskenne.
Das konnte nur ein Fachmann sehen. Hingewiesen wurde ich auf
den Zustand zu keinem Zeitpunkt.

Schreibe den Zwangsverwalter an und fordere ihn auf, die Dir bei Abschluss des Mietvertrages verschwiegenen Mängel zu beseitigen. Setze einen Termin bis spätestens 15.07.2003 und schlage gleichzeitig vor, dass Du auf weitere Massnahmen verzichtest, wenn das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen spätestens zum 30.06.2003 aufgehoben werden kann. Erkläre auch, dass alle Mietzahlungen unter Vorbehalt erfolgen, insbesondere unter dem Vorbehalt der Rückforderung wegen Mietminderung.

Gruss Günter

Gruss Günter

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Hallo Günter,

Wer hat den Mietvertrag mit Dir abgeschlossen ? War die
Hausverwaltung in den Abschluss eingebunden ? Dann wäre zu
klären, wann der Vermieter den Insolvenzantrag gestellt hat
oder wann im Rahmen einer Zwangsanordnung und auf Grund
welches Beschlusses der Vorgang anhängig gewesen ist.
Möglicherweise solltest Du, wenn die Hausverwaltung in den
Abschluss des Mietvertrages eingebunden gewesen ist, die
Haftung der Hausverwaltungklären. Sie hat Dich möglicherweise
durch Verschweigen arglistig getäuscht.

Ich habe mich bei dem zuständigen Insolvenzverwalter erkundigt und er hat mir schriftlich mitgeteilt, dass das Insolvenzverfahren am 02.04.2003 beantragt wurde, d.h. zum Zeitpunkt als ich den Mietvertrag unterschrieb (05.05.2003) war die Insolvenz zumindest der Vermieterin bekannt, mir nicht. Diese hätte mich doch spätestens bei der Bewerbung um die Wohnung (Ende April) darüber informieren müssen? Unter diesen Umständen hätte ich den Mietvertrag ja nie unterschrieben.

Viele Grüße, Robert

PS: Vielen Dank auch an den wiz für die Hilfe :smile:

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Hallo Robert,

Wer hat den Mietvertrag mit Dir abgeschlossen ? War die
Hausverwaltung in den Abschluss eingebunden ? Dann wäre zu
klären, wann der Vermieter den Insolvenzantrag gestellt hat
oder wann im Rahmen einer Zwangsanordnung und auf Grund
welches Beschlusses der Vorgang anhängig gewesen ist.
Möglicherweise solltest Du, wenn die Hausverwaltung in den
Abschluss des Mietvertrages eingebunden gewesen ist, die
Haftung der Hausverwaltungklären. Sie hat Dich möglicherweise
durch Verschweigen arglistig getäuscht.

Ich habe mich bei dem zuständigen Insolvenzverwalter erkundigt
und er hat mir schriftlich mitgeteilt, dass das
Insolvenzverfahren am 02.04.2003 beantragt wurde, d.h. zum
Zeitpunkt als ich den Mietvertrag unterschrieb (05.05.2003)
war die Insolvenz zumindest der Vermieterin bekannt, mir
nicht. Diese hätte mich doch spätestens bei der Bewerbung um
die Wohnung (Ende April) darüber informieren müssen? Unter
diesen Umständen hätte ich den Mietvertrag ja nie
unterschrieben.

Versuche mit dem Insolvenzverwalter auf friedlichem Wege die Aufhebung des Mietverhältnisses zu erreichen. Argumentiere ruhig damit, dass Du bei Kenntnis der Insolvenz niemals die Wohnung angemietet hättest. Begründe es auch damit, dass es keinen Sinn macht, Wohnraum anzumieten, wenn bei der Insolvenz davon auszugehen ist, dass die Wohnung jemand kauft, der wegen Eigenbedarf in kürzester Zeit kündigt. Trage vor, dass Du arglistig getäuscht wurdest. Gehe notfalls zu einem Anwalt oder Mieterverein und lasse Dich beraten. Achte aber auf jeden Fall darauf, dass wenn Du nicht in der Wohnung bleiben willst, das Mietverhältnis sofort kündigst.

Gruss Günter